搶吃台積電美國設廠大紅利！買舊樓、整修再收租，達麗建設董事長謝志長揭赴美投資盤算
作者 : 梁任瑋
圖片 : 梁任瑋攝
台積電赴美設廠，不只讓半導體供應鏈跟著跨海，也讓台灣建商嗅到另一門生意。
達麗建設董事長謝志長看準鳳凰城企業進駐帶來的辦公空間需求，決定不再只靠蓋房、賣房賺取開發利潤，而是直接收購既有商辦，透過翻新與ESG升級吸引企業進駐，建立長期租金收入。
近期達麗更將目光鎖定南鳳凰城第二棟潛在標的，試圖把半導體赴美浪潮轉化為穩定現金流。
9月底公告取得鳳凰城商辦 聚焦商業不動產
達麗9月30日公告，透過海外子公司以1,860萬美元、約新台幣5.9億元，取得位於鳳凰城Deer Valley的Corridors Corporate Center，這是繼西雅圖之後，達麗將美國事業延伸至鳳凰城科技廊道，並聚焦商業及收益型不動產。
「我真的不想在美國再做住宅，我想要做固定收益，」謝志長表示，他實地考察美國亞利桑那州房地產後，認為住宅市場已有不少供給量，下一步他更重視能服務產業、具有租賃需求的物業，以及取得和改造成本能否留下投資空間。
新建一呎約500美元，買進加整修約250美元的盤算
謝志長進一步拆解美國商辦投資的成本，以每平方英呎為比較基礎舉例，目前營造成本約500美元（換算每坪60萬元），但買進二手大樓成本只要150美元，再投入約100美元整修並加入ESG改善，買進與整修合計約250美元，只要蓋新大樓的一半成本。
他觀察到亞利桑那州有不少工業區的低樓層商辦，可藉由更新電力設備、加裝太陽能板及改善智慧網路等設施，提高外商企業租用意願。以達麗今年九月底取得的鳳凰城商辦，已有現成租客，加上當地有大量台積電供應商進駐，後續只要持續篩選租戶、改善出租條件，把物業整理與租賃經營結合，就可創造不錯租金收益率，長期目標是保有出售的彈性，兼顧持有期間收益與處分機會。
▲達麗建設深化美國布局 挺進亞利桑那鳳凰城科技走廊，首度插旗台積電特區取得指標商辦。圖/達麗建設提供
▲達麗建設插旗台積電特區。圖/達麗建設提供
算租金也算資金成本，借助台資銀行篩選標的
談到資金安排，謝志長透露，透過台資銀行取得資金的利息約5%多，美國物業收益率約8%，他強調，評估租賃投資時，除了銀行貸款利息，自有資金也要計入成本，再檢視收益與資金成本之間是否有足夠空間。
在海外投資的判斷上，當地台資銀行的第一手資訊非常重要，謝志長表示，達麗在美國西雅圖已有團隊，會持續蒐集當地市場資料，並向台資銀行了解標的條件與市場狀況，尤其銀行承作貸款都需要徵信，其判斷可以成為投資評估的參考。
他把銀行形容為自己的「大股東」，希望銀行協助把關、查清楚標的，若多家銀行都看好，他對案件會更有信心；若銀行態度保留，就要重新審視。這是他在美國長期經營後，建立投資判斷的一環。
他也透露，目前正評估南鳳凰城另一個商辦案件，已展開出價及盡職調查程序，包括評估科技業租客與長期租賃條件，對於跟隨台積電赴美的商機，謝志長認為，除了晶圓廠本身，其實還有不少供應鏈企業前進美國成立據點，他看好這些企業所衍生的辦公與營運空間需求，投資選擇則仍以能產生租金的資產為主。
從西雅圖走向鳳凰城 選城市仍看產業與就業
回顧自2015年開始到美國西雅圖投資經驗，謝志長表示，早期曾沿美國西岸開車考察多個城市，最後選擇西雅圖，重點在於微軟與波音帶來的就業及人口需求，隨著近年半導體供應鏈赴美，投資觀察範圍也由華盛頓州西雅圖延伸至亞利桑那州鳳凰城。
他指出，達麗已派人赴當地考察；未來若德州的達拉斯或休士頓有合適機會，也會考慮類似布局，提供供應鏈企業所需的服務。目前這些城市仍是觀察方向，至於西雅圖，達麗尚保留兩塊基地，後續規劃也傾向以出租收益為考量。
台灣續攻六都 換屋需求仍是產品主軸
海外轉向收益型資產，台灣市場則延續六都住宅開發。對於明年房市看法，謝志長說，「我沒有悲觀的權利，」他認為換屋需求仍在，達麗的產品設定將重視實際購屋需求，不以追逐虛華、高單價及高總價產品為主要方向。
談到選地，他的開發原則歸納為能帶來就業機會的產業，以及交通便利的軌道經濟，並直言，「有兩個邊我不去，一個山邊、一個海邊。」因為景氣差時，地點與需求是否足以支撐買方承接，是評估基地的重要考量。
在達麗邁向成立20週年之際，謝志長回顧自己40年前從高雄煉油廠旁的小建案起步，到入主電子股上櫃公司十全企業，推動公司轉型的過程，強調經營目標與策略必須持續調整，如今面對台灣房市變化，他將海外收益型資產視為尋找較穩定收入的一項安排，同時不會停止在台灣推住宅案。
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