日本不動產市場展望近十年穩健成長 國際投資與高齡化成關鍵驅動力

商傳媒｜吳承岳／台北報導

根據市場研究中心株式會社（Market Research Center Co., Ltd.）最新發布的報告，日本不動產市場預計將在未來近十年呈現穩健增長。報告指出，日本不動產市場規模在2025年達到4,483億美元，預估至2034年將擴大至5,762億美元，2026年至2034年間的年均複合成長率（CAGR）為2.74%。這項成長主要由住宅與商業物業需求、國際投資湧入以及政府的都市發展政策所帶動。

國際資金活絡與觀光復甦助推成長

報告顯示，國際投資是日本不動產市場的重要推動力。日本已吸引高達93億美元的跨境投資，其中，KKR、高盛集團（Goldman Sachs Group Inc.）與黑石集團（Blackstone Inc.）等海外投資機構，在2023年已在日本飯店交易上投入20億美元，成為亞洲商業不動產領域的投資焦點。此外，日本商業不動產的投資額在2024年第一季年增7%，達到約1.439兆日圓，反映市場對商業物業的強勁信心。

觀光產業的強勢復甦也為不動產市場注入動能。日本國家旅遊局（Japan National Tourism Organization）數據顯示，2024年外國遊客入境人數較2019年成長約6%，日本政府更將2030年外國遊客目標設定為每年6,000萬人次。這股觀光熱潮不僅帶動度假租賃、飯店與服務式公寓的需求，也刺激零售、娛樂設施及餐飲等商業不動產的發展，例如位於宮古島市伊良部島的雅高集團Arcadia Resort Miyakojima已於2023年11月開業。

高齡化社會重塑住宅與醫療地產需求

日本面臨快速高齡化與少子化的雙重挑戰。國家人口與社會安全研究所預估，至2040年，日本65歲以上人口將佔總人口的34.8%。時任首相岸田文雄（Fumio Kishida）更曾在2023年1月直言，日本社會「正處於功能失調的邊緣」。這股人口結構變遷正深刻影響房市需求，一方面導致空屋數量攀升，另一方面卻催生了對高齡者住宅與相關醫療照護設施的龐大需求。

為此，日本政府積極推動相關政策，例如國土交通省於2024年2月實施多項措施，鼓勵提供附帶監護服務的租賃住宅，以利高齡者租屋。同時，國際投資機構也看到了這塊商機，法國安盛投資管理另類資產（AXA IM Alts）在2023年11月就收購了北海道兩處高齡者住宅設施，總價約3,400萬歐元。學研CoCoFun也於同期與任天堂合作，將Nintendo Switch導入高齡者設施，顯示產業對高齡照護服務結合休閒娛樂的重視。

智慧城市與永續發展成未來趨勢

科技與永續發展也是日本不動產市場的關鍵趨勢。豐田（Toyota）已於2024年3月投資80億英鎊在富士山附近的本州烏編市（Woven City），打造一座氫能驅動的智慧城市，目標是將排放量降至最低。軟銀（SoftBank）與東急株式會社（Tokyu Corporation）在東京竹芝地區的「智慧城市竹芝」項目也持續擴大，導入數據交換平台以實現即時數據存取，並與OpenStreet等移動服務業者合作，利用數位看板展示交通資訊，緩解交通壅塞。

市場對再生能源、節能建材與綠屋頂等永續措施的需求日益增加。日本新創公司Spatial Pleasure在2024年3月開發了DMRV軟體平台，用於認證與衡量運輸業者對區域脫碳的碳信用貢獻。這些趨勢不僅提升建築的安全、能源效率與便利性，也符合全球綠色轉型的浪潮，為不動產市場帶來新的發展機遇。

綜合來看，日本不動產市場在國際資金、觀光熱潮與政府政策的推動下，預計將維持穩健的成長動能。對房地產投資者與開發商而言，日本的高齡化社會挑戰雖帶來空屋問題，但同時也開創了高齡者住宅與照護設施等新興市場利基，加上智慧城市與永續發展的趨勢，值得對日本市場有興趣的台灣投資人密切關注其長期發展潛力與借鏡之處。