深度報導／房市量先價後 換屋家庭獲救了？風險區域遭點名
好房網News記者林和謙／台北報導
中央銀行17日召開第三季理監事會議，決議維持政策利率不變，重貼現率、擔保放款融通利率及短期融通利率，分別維持在2％、2.375％及4.25％，政策利率正式「連十凍」。央行並再度調整房市信用管制，將自然人第二戶購屋貸款最高成數由六成提高至七成，同時刪除購地貸款須切結於一定期間內動工興建的規定，回歸銀行依個案授信實務辦理。
城市重劃趨勢中心執行長柯昇沛表示，此次決策可歸納為「美國升息、台灣不跟；利率維持穩定、房市適度鬆綁」，顯示央行政策已由全面緊縮，逐步進入精準調整階段。
台美利率政策分流 台灣尚無升息必要？
美國聯準會睽違三年升息1碼，日本央行升息預期也同步提高，加上中東衝突推升能源價格，全球市場再度瀰漫升息氣氛。市場資金提前回防美元，美元指數逼近100大關，主要亞洲貨幣同步承壓，新台幣16日收在31.888元，連續五個交易日貶值。柯昇沛指出，台灣央行沒有跟進美國升息，主要是考量國內通膨仍屬可控，明年可望回降至2％以下，加上國內經濟維持穩健成長，現階段沒有立即升息的必要。
他表示，台灣利率維持不變，有助於穩定企業融資、房屋貸款及土地開發成本；但若美國持續升息，台美利差進一步擴大，新台幣匯率與外資流向仍可能承受壓力；「未來市場關注的重點，已不只是台灣會不會升息，而是美國、日本與台灣三地利率、匯率及資金流向的連動。」
第二戶提高至七成 換屋得到解救？
此次對住宅市場最直接的影響，是自然人第二戶購屋貸款最高成數由六成提高至七成。柯昇沛說，央行今年已先將第二戶房貸成數由五成提高至六成，如今再放寬至七成，代表政策已開始回應信用管制對自住及換屋需求造成的壓力。
以總價2,000萬元住宅為例，貸款六成時，購屋人需準備約800萬元自備款；提高至七成後，自備款可降至約600萬元，直接減少約200萬元資金負擔。
「關鍵不只在貸款增加一成，而是降低進場門檻。對許多換屋家庭而言，200萬元就是能否完成購屋的重要差距。」柯昇沛指出，過去信用管制有效降低投機需求，卻也使部分正常換屋及家庭居住需求受到壓抑。此次調整並不是重新鼓勵投資，而是修正政策副作用，讓真正具有居住需求及還款能力的家庭重新進入市場。
不過，第二戶房貸仍然沒有寬限期，銀行也會審查借款人的所得、負債比、信用條件及擔保品價值；七成只是政策上限，並非每一件貸款都能取得相同條件。
購地貸款鬆綁 建商增加開發彈性
另一項重要調整，是央行刪除購地貸款須切結於一定期間內動工興建的規定，未來改由銀行依個案條件訂定合理的開工時程。柯昇沛指出，大型土地開發通常涉及土地整合、都市計畫、建築設計、建照審查及都更程序，從規劃到動工往往需要數年，很難用單一期限規範所有案件。
此次取消統一動工期限後，銀行可依基地規模、開發性質、行政程序、業者財務能力及實際進度，進行專業授信判斷，「這項調整不是鼓勵建商囤地，而是讓真正具備開發計畫與執行能力的案件，不必再受僵化期限限制。」柯昇沛認為，這項政策對都市更新、危老重建、大面積土地整合及產業用地開發的影響，可能比第二戶房貸提高至七成更為深遠，有助於改善開發時程與資金配置效率。
房市管制已有階段性成效 支持合理需求
央行敢於再次調整房市信用管制，背後並非沒有依據，而是建立在一系列市場數據之上。截至7月底，全體銀行不動產貸款占總放款比率，已由2024年6月高點37.6％降至34.44％；房市交易持續降溫，投機炒作減少，民眾對房價上漲的預期也逐步趨緩。
同時，無自用住宅民眾的購屋貸款占比持續增加，都更及危老重建貸款占建築貸款比率也呈現上升。柯昇沛表示，這些數據代表資金過度集中不動產的情況已明顯改善，市場結構也逐步從高槓桿投資，轉向自住、換屋、都更、危老及具實質開發需求的案件，「當金融風險下降、投機買盤退場，政策自然有條件從全面壓抑，轉向支持合理需求。」
房市將走向「量先價後」 風險區域仍存在
柯昇沛認為，第二戶房貸鬆綁不會使房價立即全面上漲，但有機會讓原本卡住的換屋需求重新流動，成交量可能比價格更早回穩。未來市場將呈現明顯分化，具有人口移入、科技產業、重大建設、軌道交通及成熟生活機能支撐的城市核心區，可望率先回溫；不過缺乏實質需求、供給量過大或高度依賴投資題材的區域，仍將持續調整，賣壓仍不小。
柯昇沛指出，房地產的影響不只在房價，一筆交易還會帶動銀行放款、仲介代銷、裝潢家電、營造建材及相關消費。當成交量逐步回升，相關產業也會感受到景氣溫度，進一步支撐內需投資與就業。
不過，央行目前的態度仍然審慎，未來將持續檢視銀行不動產授信、貸款總量與房市變化，並滾動調整管制措施。柯昇沛表示，此次政策並不是要讓房市再度過熱，而是讓市場回到正常運作的節奏，「央行沒有全面打開資金水龍頭，而是適度放寬政策閥門，房市已由全面信用緊縮，進入精準調控階段。」
他認為，接下來真正值得觀察的，不只是房價是否上漲，而是成交量、資金與市場信心何時逐步回流；房地產市場的轉折，往往不是出現在最熱的時候，而是在政策開始轉向的那一刻。
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