都更停擺3／營造成本翻倍　都更爆「棄嬰潮」：老屋拆了卻蓋不下去

全台都更進度幾乎卡死，除了行政審查流程冗長之外，營造成本暴漲，更是重擊危老都更案。房市專家田大全觀察，過去大台北營造成本每坪約16萬元，如今狂飆至每坪35萬～40萬元，漲幅翻倍，再加上「土方之亂」大幅墊高處理費用，營造廠大嘆「接越多、虧越多」，造價無底洞，利潤被啃蝕，建商紛紛抽手，小規模的危老都更案，陷入發包無門的停擺危機。

田大全分析，過去在大台北地區，一般住宅的營造成本每坪落在16萬元左右，建商與地主協商分算利潤，尚有合理的比例空間，但如今大台北地區的造價每坪35萬元～40萬元已經跑不掉，就連中南部地區每坪也要25萬元～30萬元，造價成本直接翻倍，徹底打亂原有的都更進度。

除了水泥、鋼筋與人工費用飆漲，近年營建廢棄物與廢土處理法規趨嚴，而引發的「土方之亂」，更讓營造成本雪上加霜。

「土方處理和清運費，以往是一方（每立方公尺）要1,000元，現在北市一方達3,500元～5,000元，漲了3倍多，還不包括上繳回饋金。」品嘉建設董事長胡偉良直言，市場上已見到小建商，儘管危老都更案通過、也拆掉老屋了，仍向地主表達無法蓋下去，抽手不做了，請地主另找營造廠。

這波都更棄嬰潮，恐怕越來越多，田大全也說，面對每日都在變動的造價，營造廠完全不知該如何精準估價，「營造廠老闆就說過，自己心裡很清楚，現在接案做下去風險更大，他寧可不接。」

胡偉良認為，營建成本居高不下，建商執行都更案時，增加許多變動風險，「以前談好的建商、地主採取4：6比例分配，現在營造成本飆漲，都要重新協商，改為5：5才有利可圖。」

胡偉良以1年前的行情為例，假設地主分回60％，營建成本每坪35萬元，則建商分回40％，房價成本計算為87.5（35÷0.4）萬/坪，加計建商的管銷費用、稅費、利潤等，粗估30％，則銷售端的房價為113.75萬/坪（87.5×1.3），也就是說，地主和建商要達到6：4分配比例，且該區域房價必須達到113.75萬/坪的水準。

今年以來成本暴增，包括土方之亂、綠容率實施，都墊高成本，胡偉良說，原本6：4分配比例的建案，地主分回比例大多下調5％～10％，調整為5：5。

若營造成本採用比每坪35萬元更高的構造型式興建，例如RC（鋼筋混凝土）要變更為SC（鋼骨構造），或樓層數從15層調高成為20層樓時，營建成本就會變得更高，在房價不變的情況下，會導致地主分回變少，這又要重啟協商，等於新屋坪數直接縮水，往往會讓整合多年的都更案因此破局。

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