【區域解析】南港四大優勢翻轉黑鄉 未來房價看「世界明珠」
臺北市政府積極推動「東區門戶計畫」後，挹注大量資金於南港區，使南港區翻轉工廠林立的「黑鄉」印象，成為最有話題的區域。房價也在近幾年節節高升，現在新案的開價已突破每坪100萬，更是2021年台北市漲幅排行第一的區域。不過，南港區的利多是否已經在價格上反映完畢了呢?未來南港還會有上漲的空間嗎?本次的區域解析將帶大家來了解南港區的房市狀況，就讓我們一同看下去吧!
■近期漲幅最高的行政區
有別於大眾邊陲黑鄉的印象，2021年南港新案的房價已是台北市排名第5高的行政區，其中房價漲幅更是台北市第一名，高達26.29%。
為什麼南港區的漲幅遙遙領先於其他行政區呢？最主要可以歸納於三個原因：
1.地理區位條件優越
北捷旅運量最大的板南線，橫跨南港、信義、大安、中正、萬華、板橋，行徑路線幾乎是雙北房價最高的地方，其中南港區是台北市最多藍線站點的地方；有後山埤、昆陽、南港車站、南港展覽館四站，可見其地理位置優越性。
2.可開發土地大而完整
南港區早期因產業因素，有許多大面積的工廠土地，如南港輪胎、國產實業、僑泰興麵粉廠等，相較於台北市中心，大基地都需要整合產權開發，連要有500坪以上的素地都很困難；使得南港這些面積龐大，產權單純的工廠用地更顯珍貴。
3.台北市大型建設集中於南港
南港區因東區門戶計畫，成為台北市公共建設投入最多的行政區，包含四鐵共構、生技園區、軟體經貿園區、社會住宅等，更連帶吸引更多民間投資，帶動整體房市大幅上揚，可見市場行情對於南港區的發展十分看好。
至於南港區未來還有甚麼重大建設？現在買還來得及嗎？在接下來的段落就來為大家解開這些疑惑吧！
■發展不均的南港區
一、區域歷史脈絡
1960年代政府將南港劃為工業區，吸引許多傳產公司如南港輪胎、臺灣肥料、僑泰興麵粉廠等廠商進駐，工廠形成的大量黑煙與密集的工業發展，南港在多數人印象中是排放濃密黑煙的地方。一直到2015年政府積極的推動「東區門戶計畫」投入大量資源並帶動產業轉型，才開始翻轉南港「黑鄉」的命運。
其實從前面敘述的三大重點，就可以知道南港區的地理位置擁有交通樞紐的重要地位，再加上高鐵的通車與台北市中心的發展飽和，令南港成為台北市最具開發潛力的地方，適合做為產業轉型與大型建設的腹地，成為東區門戶計畫發展的動機。
二、人口與區域發展不均
南港區有53%的土地屬於保護區不能開發，佔了整個區域一半以上，使得人口分布成ㄇ字型發展，分布於南港區北側與東西兩側，且因早期發展因素，使工業區比例偏高，以台北市來說相對少見。許多老舊住宅、工廠正處於都更、資產活化的過程，使目前區域內的發展相當不平均，因此不同於台北街頭，南港區常見，新建高樓與老舊矮房並列，短短100公尺就是不同世界。近年政府推動工業轉型，以軟體為主，傳產逐漸外移，逐漸吸引許多知名企業投資，轉型成軟體工業區。
除此之外，南港區有部分區域位於松山機場航高管制區域內，限高海拔為150.49公尺，因此大部分商業區限制樓高40層。同時，部分區域也屬於機場噪音防治範圍內，主要分布於南港區市民大道以北、經貿二路以西之處，偶爾會聽到飛機行經的聲音，大家如果在附近看房的話也可以將飛機噪音納入考量點。
三、工業用地比例高
剛剛提到南港區工業用地的比例偏高，原因在於早期產業因素，除了傳產以外，也有保養維修業等支持性產業聚集，又工業區早期就有公共設施不足、住工混合的情形，至今已演變成屋齡30~40年的老舊工業廠房，與低矮住宅密集的區域。這些用地目前主要作為汽車維修廠、車商、水泥廠，物流廠使用，因此有許多水泥車、大卡車會行經，形成噪音與安全的疑慮。
不過，有別於工業區空氣品質差、噪音汙染等環境問題，實際走訪工業區集中的南港路、重陽路後，發現人行道空間寬闊，且沿路有許多公車站牌，步行、搭乘公車很方便。因多為汽修業，並不會有嚴重的空汙、廢水、噪音等問題。但水泥車貨物流卡車行經頻繁，在騎車行經時仍須多加留意。
四、交通概況
1.四鐵共構：
南港區具有不錯的交通區位優勢，其中南港轉運站更是四鐵匯集之處，分別為高鐵、台鐵、捷運、客運，以下分別說明:
- 捷運：區內共有5個板南線捷運站行經，分別為後山埤站、昆陽站、南港站、南港展覽館站、南港經貿園區站。然而，南港區內還是有部分區域如中研院、重陽重劃區、後山埤部分區域離捷運站較遠，須以市區公車接駁。
- 高鐵：南港站為高鐵的始發站與終點站，通往新竹僅需約45分鐘；通往台中約1小時；通往左營站約2小時，落實北高一日生活圈。
- 台鐵：南港火車站屬於台鐵系統的一等站，全天候班次頻率約每5~20分就有一班火車，對於基隆、汐止等地區的通勤族來說是最便捷的大眾運輸工具。
- 客運：規劃「南港轉運中心」，除了滿足觀光、通勤、轉運的需求，還有舒緩台北車站的交通、便利台灣東部、東北部居民的功能，並以公辦都更的方式開發轉運站東側商業區，也就是「潤泰南港之心」。
2.區內道路：
主要道路中，東西向有南港路、重陽路、忠孝東路、市民大道；南北向有東新街、向陽路與經貿二路，其中經貿二路往南銜接研究院路，是中研院生活圈內唯一聯外道路。為解決研究院生活圈交通問題，並因應國家生技園區的啟用與未來生技產業廊帶的發展，規劃總長約824公尺的「南港隧道」及平面道路，預計2021年底開工。隧道的完工將會縮減中研院生活圈與南港車站的通勤成本，並可望帶動中研院生活圈房價上漲。
3.聯外道路：
在北北基生活圈中，有許多外縣市人口來到南港區工作，並以汐止、基隆為最大宗，主要藉國道一號，或由新台五線來到南港區，因此平日上下班時段都容易塞車。
此外，連結內湖區的道路有成美橋、成功橋、南湖大橋。其中成美橋由南港通往內湖，在交通尖峰時刻塞車較嚴重。
■南港區未來發展四大亮點
南港區本身就具有極佳的區位條件，是北台灣的交通樞紐之一。過往台北市的發展多著重於西半部，近20年才延伸至東區商圈、信義計畫區等商業聚集的區域，相較之下，南港區由於工業定位的關係，發展較緩慢。2015年開始推行的「東區門戶計畫」無疑是為南港帶來整體轉型的契機，不僅在於平衡台北市的、舒緩市中心人口，更提供生技、軟體、金融、會展產業的發展空間。以下將就南港未來四大重點分別介紹:
一、生技產業
「國家生技研究園區」 為國內第一個國家級生醫研究園區，未來將從研究、開發、查驗、試驗、上市打造從南港到內湖、汐止的生技產業鏈，結合原有的衛服部食藥署、中研院等機關，共同扶植台灣生技領域的新創產業。而全台的生技企業家數有23%都落在台北市，創造全國生技產業50%的營業額，可見臺北市於台灣生技產業的重要性，又政府將生技產業發展的重心放在南港區。南港區目前重點的規劃建設如下:
1.南港生技產業聚落BOT：
又稱「台北生技園區」，將規劃總樓地板面積近3萬坪的生技大樓，內有新創生技育成中心，與實驗室、小型試量產工廠及辦公室等空間，預定2023年啟動營運，將引進逾3000名就業人口，帶動生技產業年產值超過500億元。由於生技產業是知識密集型產業，並強調創新與發明，將會帶來許多生醫人才進駐，成為南港區未來增值力道之一。
2.南港機廠與僑泰興FR-1：
為生技產業聚落的後備基地，南港機廠供新創生技產業共享辦公空間與社會住宅使用，預計2026年完工；僑泰興FR-1部分則為都市計劃回饋予台北市的土地，預計也規劃為生技產業使用。
二、企業投資
1.南港軟體工業園區
南港軟體工業園區是臺北市增長幅度最高的產業園區，於2019年全年營收為9600億，僅次於內湖科技園區，且2017~2019年的全年營收增長3,107億元。這裡具有高度知識密集性，73%的員工從事知識密集型產業，具有產業聚集的吸引性，有機會帶來大量資訊電子業廠商、人才進駐，以資訊軟體相關業者來說，像IBM、AMD、YAHOO等國際知名外商企業都有進駐。當這些薪資水平較高的員工聚集於此，對於南港的租金與房價行情，都具有一定的支撐力。
2.金融產業
「南港經貿園區」在2014年中信金控將總部搬遷至此，並建設三棟附合式大樓共8000多坪，後續也吸引國泰、玉山、台新、台灣人壽等各家金融保險業者也到經貿園區內拓點，成為南港金融業重心。
金融產業在南港聚集，帶來許多專業的金融人才，薪資條件佳、產值貢獻高，以「軟體工業園區」為例，園區內金融保險業員工雖僅佔5.3%，卻為整個園區創造超過50%的產值，正是軟體工業園區營收成長的關鍵。
3.會展中心與投資
東區門戶計畫中，除了南港軟體園區的建置，還有南港展覽館及國家會展中心，目前皆正為使用狀態，目的是為了讓臺灣的科技產業、生技產業增加國際曝光度，提升競爭力。除此之外，計畫中也包含周邊餐旅產業的投入，包含新光南港軟體園區大樓，目前有老爺行旅進駐；臺肥C2也預計2022年開幕，將由高雄漢來承租其中一棟26層樓的飯店，同年備受大家矚目的Lalaport南港也將開幕並提供商場、旅館、辦公、會議中心、住宅等豐富設施，未來此區也將成為人潮聚集，觀光、金融、零售業發展的重點區域之一。
三、都更與重劃
都更與重劃是南港轉型的關鍵。在市民大道七段與忠孝東路沿線上，有許多住工混合的老舊工業，及傳產持有的大片土地、廠房實施都市更新，在政府的推動下，也吸引民間投資進行自辦重劃與自辦都更。估計政府與民間所投資的金額超過1300億元。這些更新案多將於未來3~5年內完工，未來用途多為商業使用，將為南港區增添商業機能，進一步有機會持續推升住宅價格。
1.南港Lalaport：
位在南港金融園區旁，由台灣人壽與三井規劃基地12564坪的Lalaport商場，其中包含辦公、會展與住宅功能，預計2022年完工。
2.遠雄宜進I-CITY：
位於成功路一段，靠近成功橋與基隆河，銜接內湖科學園區，是遠雄建設與宜進實業共同建造的廠辦，並吸引半導體、IC設計、AIoT、5G、太陽能光電、生技產業相關企業進駐，預計於2023年完工。
3.南港之心：
南港規模最大的公辦都更案，也是未來樓高最高的大樓，位於市民大道上、轉運站東側，將興建32及37層大樓，總開發量體為80,500坪，規劃轉運中心、會展中心、商場、辦公與住宅空間，，是東區門戶計畫的發展中心，總銷金額預估達485億，預估引入民間投資額約190~200億。但截至今年9月的狀態是，考量到四鐵共構位置、有結構安全、噪音震動等疑慮，目前環評尚未過關。預計於2025年完工。
4.新光人壽BOT：
位於南港轉運站東站，為新光人壽以權利金6億元取得的BOT案，地面積達1478坪，將興建高級商業複合轉運大樓，預計於2025年完工。
5.南港國際：
位於市民大道、松山車站與昆陽站之間，由國泰人壽、三商美邦人壽、華泰大飯店、國泰建設及國泰商旅共同投資，基地面積達16,335坪，將規劃商場、旅館、4棟辦公與3棟住宅大樓，預計於2026年完工。
另外，南港這裡也會有一些大型的住宅案開發，一樣整理了500坪以上的推案，其中預估推案量最大的前4名分別是；
1.世界明珠
位在台北流行音樂中心旁，原為南港輪胎廠舊址，基地面積9377坪，是台灣史上規模最大的單一預售案，南港區最具指標性的建案；規劃商場結合住宅大樓，總銷規模達1000億，預計2023年完工。
2.僑泰興FR-1：
位於南港路一段，基地現況為僑泰興麵粉廠，面積約6,352坪，未來將規畫商場、旅館、住宅等複合式建築，另一部分規劃社會住宅，並留設通往南港車站的人行空橋系統。
3.瓏山林BR3：
位於市民大道七段，鄰近捷運昆陽站，原地主為聯邦銀行、兆豐銀行、台鐵與國產署，目前為停車場未來規畫商辦、住宅等用途，預計2024年完工。
4.中視新都會
為在重陽路與重陽路166巷口，於2020年初進入公辦都更程序，基地面積約3,000坪，整合屋齡31年的老舊社區，是南港「產業生活特定專用區」首件公辦都更，更是老舊聚落轉型的指標。
四、社會住宅
南港腹地廣闊，加上東區門戶計畫的推動，未來將成為台北市社宅戶數最多的行政區，興建與規劃中的社宅戶數總量達3200餘戶，從後山埤至中研院生活圈都有社宅的規劃，分布來說相當平均。目前完工的社宅有：東明社宅、中南段社宅與小灣社宅，共1160戶，都已招租完畢，未來全台最大的社會住宅「南港機廠」將於2024年完工，預計提供1436戶，基地面積達23000餘坪，同時也規劃青創基地與共享辦公空間供新創團隊使用。
社宅的規劃會帶來帶來大量人口移入，可帶動周邊的商圈與提升生活機能，未來南港的社宅規劃量體龐大，估計會吸引許多人遷居，並平衡各生活圈的機能發展。
■南港區區域價格比較
南港區內可以分為六個生活圈，分別為後山埤、昆陽、重陽重劃區、南港車站、經貿園區、中研院。除近年規劃的重陽重劃區與經貿園區，其他區域開發較早，不同區域間的特質差異明顯，以下將就各生活圈分別介紹：
一、後山埤生活圈
- 區域特色：最靠近信義區的生活圈，生活機能成熟，聯合醫院忠孝院區、成德市場、南港運動中心、玉成公園、南港公園都位在此處。由於此區可開發的空地與新建案不多。區內多為屋齡30年以上的老公寓，未來還會有台電AR1社會住宅、保養廠社會住宅的開發。
- 房市狀況：區域行情落在67.9萬/坪，新案行情平均93.1萬/坪，是南港區內價差最大的生活圈，其中靠近捷運站或基隆河、松山車站的建案價格較高；後山埤公園南側，房價較低，如屋齡23年的國宅南港國宅，近一年的成交均價每坪約48.5萬，這樣的價格入住台北市有不錯的性價比。
二、昆陽生活圈
- 區域特色：以昆陽捷運站為主的生活圈，區域多為屋齡30年以上的老舊工業區、住工混合，生活機能集中南港路三段上。政府正推行「產業生活特定專用區」，希望透過都市更新放寬住宅用途，將工業區轉型成商業區或住宅區，但此區產權複雜，整合可能會花費數年時間。
- 房市狀況：區域行情每坪約69萬，新案成交每坪約82.2萬。主力產品為80坪以上4房、和35坪以下1~2房的大樓，坪數與價格呈現兩極化，靠近基隆河的個案價成交價約55萬以內；靠近捷運站則較多成交價70萬的新建案。由於住宅新案稀少，未來此區的廠辦或商辦案反而會是主要產品，像是遠雄I-City、未來華固的頂級商辦案都位於此區。
三、重陽重劃區生活圈
- 區域特色：在重陽路的北側，靠近成功橋，是區內唯一純住重劃區，街廓乾淨整潔、有兩座公園並鄰近河濱公園，惟生活機能稍欠缺，未來小灣社宅落成可望帶來商家進駐。生活圈離離捷運站約15分鐘路程，稍有距離，可搭乘公車轉乘。
- 房市狀況：區域平均成交價82.6萬/坪、新案平均每坪86.6萬。以往重劃區的產品大多是為65坪以下的3-4房，近年因為房價上漲，也開始有小坪數的產品，如久云嘉潤日出，就有1-2房的選擇，並主打總價1500萬也能入住南港區。
四、南港車站生活圈
- 區域特色：以南港火車站為中心的生活圈，也是近年政府與民間投入都市更新與市地重劃的重點區。交通樞紐、文創產業、百貨商業等發展，讓此區成為機能與休閒兼具的區域，也是多數人最看好的黃金地段。
- 房市狀況：此區的成交以新案為主，平均行情約87.6萬，區域內中古屋成交量少，價差約10萬左右。最受矚目的世界明珠，新聞報導成交價在150萬以上，但尚未得到證實，實際的成交狀況還要再觀察。區域內基河國宅三期，屋齡在20年內，近期的成交價在50~55萬左右，相對便宜，可以關注有沒有人釋出。
五、南港經貿園區生活圈
- 區域特色：高科技與金融業發展的重點區域，區域內的中信金融園區為周遭帶來豐富的商業機能，未來也有許多重大的商業建設，加上本區高薪人口居多，帶動整體區域的消費力。2022年南港Lalaport開幕，也會帶動大量工作人口與商業機會。
- 房市狀況：此區為較新開發的區域，屋齡約5-10年，區域行情79.3萬/坪、新案每坪約84.5萬。整體區域主力產品為35~65坪3~4房大樓，此區房價一度衝上南港最高，每坪90萬以上。但之後房市向下時，有不少人被套牢，像是韓國瑜就被報導買了此區豪宅日升月恆，賠了3700萬；不過目前行情已接近當時預售價。
六、中研院生活圈
- 區域特色：位於南港區東南側，中研院、國家生技園區均坐落於此，是文教氣息濃厚的純住宅區且綠覆率高，區域內有8座大公園，並有胡適國小、舊庄國小、誠正國中三間學校，並有多間幼稚園。生活機能以研究路一段最好，以全聯超市為發展中心，其餘依靠零星商圈。部分機能倚賴汐止的橫科市場與林森市場。交通上無捷運站，研究路是本區唯一聯外道路。未來「南港隧道」開通，將大幅改善此區的交通品質，增進便利性。
- 房市狀況：區域行情約54.8萬/坪，新案平均成交價每坪56.11萬。此區為所有生活圈中唯一沒有捷運的地方，且僅一條聯外道路，交通相對不便，因而成為南港區房價最便宜的生活圈。此外，最便宜的個案莫過於在研究院路三段的國宅凌雲五村，屋齡18年，近一年成交價每坪僅約36萬。
■總結
一、工業地變黃金
風水輪流轉，在都市發展的過程中，有些早期發展上的劣勢，在後期反而變成優點，像台北的南港、高雄的楠梓都是最佳案例。南港和楠梓，早期都是工廠聚集地，對當地人來說都是生活機能與環境不佳的邊陲地帶。然而隨著都市的演進，工業轉型後大片廠房土地，因面積大、產權相對單純，在發展飽和的都市當中更顯珍貴。南港區現在的發展還是相當不平衡，甚至可以說相當極端，同一條路的一側可能是新建商辦大樓；過了200公尺的另一側又變成工廠、老舊矮房社區。雖然在市容的呈現與市中心還是有差異，但也代表區域還有發展的空間，未來仍有持續發展的潛力。
二、南港房價看「世界明珠」
最多人好奇的問題是，南港房價已經屢屢創新高，漲幅達26%，那未來還有增值的空間嗎?要如何判斷南港未來的房市狀況呢?
基本上大家可以視住宅大案—「世界明珠」的實際成交狀況而定。雖然南港的大型建設非常多，但這些建設的落成能否支撐世界明珠的銷售價格，是我們可以注意的。因為世界明珠是大坪數的豪宅案，若銷售順利，且價格可以穩定站上100~120萬/坪且持續地穩定銷售，就會對南港的房市產生定錨的作用。現在新案成交價平均落在9字頭上下，又小坪數單價比大坪數還高，相較之下中小坪個案價格就有成長空間。
但反觀若「世界明珠」成交狀況不明朗，延後推案，或改成小坪數產品以利銷售，代表百萬以上的大坪數豪宅，在南港還是有難度，也表示南港要成為台北市核心地區是無法被市場接受的，雖然整體房價還是可能向上的空間，但幅度就會小很多。無論如何，世界明珠之於南港，就好像裕隆城之於新店。只要還沒開發，都會有非常大的想像空間；只要這個案子還在，南港的個案就會一直有可以抬價的理由。
三、南港基本條件佳
總上所述，南港本來就有優良的先天條件，有捷運板南線、高鐵站、具交通樞紐地位；也有國家級生技園區、軟體工業園區的建設，是產業發展的象徵，還有大量完整的可開發土地，就發展而言一定是長期的利多。若工作或日常生活的區域，較靠近台北市東邊如信義區、內湖區的朋友，那南港的房子是可以考慮的。同時，南港也有許多早期建設的國宅，雖然不在捷運通行的區域，但屋齡相對新，整體成交價約落在50萬/坪，值得多多注意，畢竟50萬要漲20%遠比100萬漲20%來的容易。