房價漲、貸款緊　老公寓購屋負擔升高！晚5年進場自備款平均多74萬元

文／謝曉菁

在高房價時代，不少購屋族捨新買就，將目光轉向價格相對親民的老公寓。不過，根據金融聯徵中心新增房貸資料統計，2025年全台屋齡30年以上老公寓，平均鑑估價達1107萬元，平均核貸成數為74.9%，較5年前下滑約2.8個百分點，換算自備款成數已提升至約2至5成。

以目前房價水準推算，購買老公寓平均自備款約277萬元，較5年前增加74萬元，等同購屋族過去這5年來，每月平均得多存1.2萬元，才能湊足自備款差額。

進一步觀察六都情況，老公寓自備款負擔全面攀升。其中，台北市因房價基期較高，老公寓平均總價達1834萬元，自備款約453萬元，若晚5年進場，需多準備逾百萬元，資金壓力冠居全台。

對此，台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，雖然建物本身會隨時間折舊，但土地價值每年上升，加上老公寓具備總價較親民、公設比低、實用空間大的優勢，且位於精華地段的老屋仍具危老重建機會，改造後的利差空間大，對自住族與投資族皆具吸引力。

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不過，張旭嵐指出，銀行對老屋放款態度相對保守，加上近年信用管制趨嚴，使整體核貸條件收緊、成數下修，形成「房價上漲、貸款成數下降」的雙重壓力，進一步推升購屋門檻與自備款負擔。

從市場表現來看，張旭嵐點出，2025年老公寓交易占比已出現小幅下滑，反映在價格與資金壓力同步升高下，老屋相較其他產品雖仍具入手門檻較低的優勢，但考量裝修成本高、限貸令下自備款增壓，市場吸引力出現轉變。

進一步觀察，包含桃園、台南與高雄，5年前買老公寓，自備款還不用百萬元，來到2025年，平均自備款壓力均已飆升突破百萬門檻。台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮分析，上述三都受惠於產業紅利、新案供給與交通建設等「三多效應」，推升房價基期快速墊高。

其中，台南持續受惠南科效應，加上捷運規劃與台鐵地下化等建設推進，區域發展動能持續增強；隨著重劃區開發擴大，新案供給增加，也帶動中古市場補漲。由於台南老公寓原本價格基期較低，補漲幅度更為明顯，雖整體總價仍親民，但負擔壓力已加速超車。

李家妮表示，由於台南近年新案供給增加，新案價格快速上揚，老公寓在市場結構與流動性上相對轉弱，銀行授信亦傾向集中於風險較低的新屋產品。且台南30歲以下年輕購屋族占比提高，整體信用條件較為有限，使原本貸款條件就較保守的老公寓，核貸金額進一步下修，自備款壓力持續加重。