輝達進駐北士科爭議

地上權：輝達的落地難題

輝達（NVIDIA）執行長黃仁勳於 2025 年 5 月宣布，將在台北北士科新建台灣總部「NVIDIA Constellation」。輝達與新壽於 2024 年 6 月起洽商，並於今年5月簽署合作意向書（MOU），原約定於9月底前完成地上權移轉。

這場國際矚目的指標性投資，卻因地上權轉讓問題陷入僵局。

爭議的核心問題是：地上權是否能「未建先轉」、政府是否要為「未實現利益」埋單？成為整起風暴的爆心。

究竟是現行法規過於僵化，阻礙了重大投資案的彈性處理？還是政府堅守法律紅線，防止圖利特定財團的必要作為？這個案例凸顯了公共利益與商業利益之間的根本矛盾——當國際級投資機會與既有法規產生衝突時，我們該如何在「創造投資環境」與「維護公平正義」之間取得平衡？

卡關的地方：為什麼不能直接把地上權轉給輝達

在輝達案中，大眾最困惑的是：「為何不直接把地賣給輝達？」答案在於地上權。

地上權的概念是將「土地所有權」與「使用權」分離。地主保留所有權，將特定年限的土地使用權出售給地上權人。概念像是一種租約的變體：租客可以在土地上蓋房子營運獲利，並取得更完善的法律保障，但終究不是地主。因此能否自由轉讓地上權，仍須依照與地主的契約內容而定。

在本案當中，政府（房東）保留土地所有權，開發商（房客，如新壽）支付權利金與地租，取得 50-70 年的使用與建設權。期滿後，土地與建物通常須歸還政府。

為防止國有資產過度流失，並避免土地被少數財團壟斷，2010 年《國有財產法》修正，明確規定 500 坪以上國有土地一律禁止標售，政府機關嗣後多改以招標設定地上權方式釋出。

如此一來，政府可以透過地上權標售來一次取得大筆權利金，並在後續收取租金，形成穩定的財政收入。對企業來說，可以降低投資門檻，不需耗費數百億買地，可將資本集中於建設與研發，提升投資意願。

另外，政府可以透過契約限制土地用途，防止土地被拿去蓋豪宅或單純炒作。

新光人壽於 2021 年 11 月 12 日以 44 億元權利金取得北士科 T17、T18 地塊的 50 年地上權。依契約規定，新壽須在 2027 年 2 月 14 日前取得全部建物使用執照（可延後 2 年）。然而，輝達有意進駐後，新壽希望將地上權轉讓，卻面臨契約限制。

新光人壽認為，依據《台北市區段徵收土地標售標租及設定地上權辦法》規定，雖然地上權人原則上不能將地上權轉讓給其他人，但只要獲得台北市政府同意，就不在此限。因此只要台北市政府願意放行，法律上沒有問題。

但是台北市政府認為，契約已明確規範，必須在建物完工並取得使用執照後，經北市府核可才能辦理地上權移轉，若因特定對象（輝達）而恣意放寬或變更契約條款，將破壞公平性。

台北市政府也認為，新光人壽僅得標兩年多，尚未實質開發，若此時允許其轉手獲利（當二房東），市府將被質疑圖利財團，讓新壽進行無本或低風險的套利行為。

解約的關鍵

由於北市府不願同意新光將地上權移轉給輝達，因此解約成為輝達進駐的關鍵步驟。雙方最大分歧在於補償標準。

北市府主張，應僅返還新壽已投入成本（約 34.5 億元），不應補償「未來預期租金收益」。

新光人壽則認為納入預期收益合理，其與輝達簽署的MOU也有涵蓋此項目。外界曾傳出金額恐高達107億元，新壽則反駁從未有此要求。

北市府對新壽下最後通牒，要求新光人壽在 10 月 24 日前提出解約方案，新光人壽則在 10 月 16 日突襲舉行開工動土典禮，雙方角力加速白熱化。

時間回到 2024 年 8 月，新光金與台新金宣布合意併購，預計 2025 年完成合併。此合併計畫成為轉折點，讓輝達進駐露出一絲曙光。

按照民法的規定，地上權人原則上可以自由轉讓地上權。但現實上，地上權人跟所有權人之間的契約，通常會針對能否自由轉讓地上權，有所約定，並非絕對自由。

由於北市府跟新光人壽之間的契約約定，若新光人壽被合併，合併後的公司並不當然直接取得地上權，必須經過台北市政府書面同意，存續公司才能繼受地上權。這代表新光金與台新金合併後的新公司，不僅無法自動繼受地上權，新光金與台新金的併購程序更可能因此受阻，

新光人壽於 10 月 22 日召開董事會，決議授權董事長與北市府合意解除地上權契約。新壽在五點聲明中強調三大重點：一、從未向北市府要求補償未來損失；二、商業機制並非圖利；三、自始至終願意「犧牲未來鉅額利潤」以成全輝達進駐。

北市府與新光人壽最終定案的解約金額約為 44.34 億元，主要包含這三項：

• 原繳權利金退還： 新壽於 2021 年得標時繳交的權利金。
• 已繳地租： 這幾年間新壽支付給市府的土地租金。
• **前置設計與行政費：**包括新壽已支付顧問及工程成本 6.1 億餘元，2 項資金成本 3.7 億餘元。此筆費用名義上由台北市政府補償新壽，但北市府表示，實質上將由輝達概括承受。意即輝達為了取得這塊地，願意支付這筆成本來讓新光人壽「退場」。

2025 年 11 月，北市府跟新壽進入進入解約協商階段，11 月 12 日，台北市議會審議通過 44.34 億元解約金案，過程中各黨派和諧融融，民進黨團甚至高呼「支持輝達、儘速簽約」。

不過，即便解約金額已定，新爭點隨即浮現。新壽提出條件：T17、T18 土地若未來不給輝達，則應返還予新壽。李四川直接表示「市政府沒辦法接受」，因為這等於限制市府對土地的完全支配權。因此輝達是否能順利進駐，仍存在變數。

協議分手

11 月 21 日，台北市政府與新光人壽正式簽署合意解約協議書，根據解約協議，新光人壽應塗銷 T17、T18 地上權並返還土地給北市府，北市府則應返還相關支付的金額。

台北市政府表示，預計在農曆年前與輝達簽約。