房子何時變成可炒作的金融商品？
為什麼買不起房子？這不光是台灣的問題，其實在全世界主要城市都是一件讓普通居民與政府頭痛的事。舉凡紐約、香港、倫敦、東京以及台北，房價都高得可怕，讓剛出社會的青年世代面對相當沉重的壓力。
自然，房子也可以「以租代買」，或是其他創新的「共享、共居」模式，雖說某種程度上也能稍稍解決居住正義的問題，但本文更想探討的是──為什麼、又憑什麼，房子被如此理所當然的當成了資產？以及房產利得，為何總是被一小群人所占有？再說了，房子的主要功能應該是居住，從什麼時候開始，房子的主要任務變成了抗通膨的金融商品了？
把高房價歸咎於「供需法則」並不恰當
如果你認同付出才有回報，反對不勞而獲，那廣義來說，收租確實是一件十分符合不勞而獲的行為。但在資本主義的價值觀下，當代社會普遍不覺得這有什麼不對，就連企業、前幾大賺錢的公司，不管原本是什麼產業的佼佼者，玩到最後也通通跑去搞房地產，原因無他，因為炒房真的太有賺頭了。
有人會把房價高漲直接推給市場的供需法則：「誰叫你們都要一窩蜂地來到城市」「想買／租房子的人變多，房價當然會變高啊！」「物以稀為貴嘛」⋯⋯諸如此類。我們暫且不論這裡還可以另闢戰場，分析一下城鄉發展不均的問題，單就把房價歸咎於供需法則，本身就有問題。
翻看數據，大部分先進國家和主要城市的房價收入比，都是在 1990 年代之後，才開始以可怕的幅度攀升。這表示，在這些地方的居民，須不吃不喝存錢的時間越久，才能在城市中負擔得起一戶最起碼的居住空間。然而，在這個時期，世界各國的人口並未顯著的增長（反倒是二戰後到 1970 年代，戰後嬰兒潮導致歐美各國人口增長，卻也未見房地產價格飆升），也並沒有所謂的「大量需求」讓居住空間變得比較稀缺。
反而，是房子被當成「金融資產」和「投資商品」的現象，越來越明目張膽。許多人持有房產不再是為了安居，而是透過買賣價差來套利，去透過資本賺取資本；也就約莫是在這個時候開始，房子的交易與投機功能，逐漸凌駕本身的使用（居住）功能。
就自由市場的角度這好像沒什麼好批評的，但站在社會正義與永續發展的觀點，這種現象顯然需要被該善。再說了，房價會漲，很大程度上與基礎建設、都市規畫、生活機能變好、商業發展、人潮匯集等因素有關，這些影響房價的因素，樁樁件件都與原本持有土地或房產的人無關。然而，因客觀環境的改變，卻讓這些人不勞而獲取得增值的利益，顯然是不公平的。
經濟學者將這種沒有從事生產、壟斷社會資源或維持獨占地位，從而得到利潤的行為，稱為「尋租」（rent-seeking），而尋租是有害經濟發展的。當一個國家大多數的人與企業都在競逐房地產的時候，勢必排擠到那些本來可以投入更有意義的生產活動的資源。孫中山當年提出過「漲價歸公」的想法，其實很好的詮釋了這個問題，也傳達了因為土地的稀缺性，政府發展都市規畫讓地價上漲，本就該把這樣的利潤回歸大眾而非讓少數人占盡便宜。亞當．斯密（Adam Smith）也在「國富論」中說過，擁有土地本質上是一種壟斷行為，一個良好運作的經濟體，應該盡量減少壟斷，所以應當課徵高額的地產稅，讓土地資源可以被更有效率的運用。
除了房地合一稅，也應推動「囤房稅」
雖說幾經波折，台灣終於在 2021 年推出房地合一稅 2.0 版本，讓持有 5 年內交易的房地產，須於獲利範圍內繳交 35% 的稅額；而針對想炒短期的投機客，兩年內想賣出，也須負擔 45% 的課稅。這能不能遏止炒房歪風，仍需要時間來觀察，畢竟若將房子視為以安居為目的，而非投資的資產，那理想上稅率應該可以再提高一些，減少那些根本對實體經濟沒有幫助，卻坐享資本利得的行為。
甚至，不光是房地合一稅，「囤房税」也需要進一步考量。憑什麼當大部分的青年須不吃不喝 15 年才能買得起市區的房子（2021年中，台灣平均房價所得比為 21.7，全球排名第14），但卻有另一小群人名下好幾棟房，每月從租戶身上吸取可觀的租金，還能找到一堆方法，避開本需被認列的個人所得税。
那到底為什麼房價會上漲得這麼離譜？不光是台灣，全世界在 1970 年代之後，都紛紛出現這種不合理的現象。
1970 年代後，房價飛漲成全球趨勢
二戰後，西方國家的經濟主軸是凱因斯主義，希望透過增加政府支出的方式，促進經濟的成長。像是美國推行了不少新政，而歐洲也出現大規模由政府主導的社會公共住宅，搭配較高的土地稅與房產稅，基本上這個時候，居住還不是特別嚴重的社會問題。在台灣，年長一點的人可能都還記得，1960-1970 年代要靠一份薪水在台北買個棲身之所，不算太難，對比現在的台北房價，只能望屋興嘆。
然而，1970 年代全球經歷了兩次石油危機，經濟成長跌落谷底，此時要靠生產力提高或創新科技來刺激經濟，是有點緩不濟急的；再說了，民主國家的選民是短視的，立即的「振興」遠比長遠的規畫更能籠絡人心。
英國率先通過法律，讓第一棟居住的房子可以完全免除房產的資本增值稅，接著美國也開始跟進。有趣的現象是，過去曾有一段時間，英美政府有近三分之二的財源來自於房地產的稅收，但自新自由主義的政府上台後（英國是柴契爾、美國則是雷根），開始大力推動私有化政策，不僅將政府興建的公屋出售，交由私人企業自由買賣，此舉讓人們開始意識到房子不只可以住，還可以當成商品來炒作價格。
當房價被進一步推升，為了刺激買氣（炒作），政府另一方面又大舉放寬金融機構的限制，讓大眾可以更輕易的貸款買房。而 2000 年後，這股歪風更是變本加厲，那些收入不穩的人居然也都可以跟銀行申請房貸，於是，2008 年次貸風暴、蔓延全球的金融危機，也就不難理解了。
經濟學家曾研究過，從 1900 年到 1960 年，主要國家房貸占各國 GDP 的比例都是相對低的，大概在 20% 左右徘徊，這時候經濟持續成長，但房價並未大幅上升。但到了 1970-1980 時期，國家逐漸將住房私有化，並放寬金融放款條件之後，1980年以後，房貸占 GDP 的比例年年攀升，幾乎可以達到 70%（而台灣在 2020 年房貸占 GDP 的比例也已超過 50%）。因為資金便宜，人人都可以貸款，然後把錢投進瘋狂上漲的房市之中。
也因為政府放寬了金融機構貸款的限制，在過去，企業與個人借錢，大部分是投入更有實質意義的活動，例如創業、加工出口、擴建廠房等增加生產力的行為，這些會讓一個國家的經濟良性成長，GDP 反映出的數字是貨真價實人民憑勞力與智利賺取的收入。但當房地產成為大家競相追逐的標的時，銀行也悄悄把貸款的主力放在房貸，因為房價的漲幅實在太快了；比起借錢給企業可能有經營不善倒閉的風險，房貸就安全許多，故大幅提升對房貸的配置，而相對能提供給經濟活動的信貸就受到排擠，條件也越來越嚴苛。
不合理現象：房貸憑什麼可以比企業貸款便宜？
當銀行把貸款配置在有效率和有意義的經濟活動上，因生產與商業活動的擴張，企業會需要招聘更多員工，員工也能賺到較多的薪資，從而促使更多的消費；而更多的消費，也讓廠商得以增加產量，願意去借錢來提升產能，如此便是一個正循環。但如果貸款都被放到房貸，人們借錢雖變得容易了，卻要背負更長與更重的還款壓力，進而不得不減少消費，商業活動受到影響、產品銷量下滑，廠商更不願意投入研發與增加產能，甚至減薪或裁員，人們變得更無力負擔貸款與其他日常消費。如此，便是當今高房價社會中可以發現的惡性循環。
還有更可怕的，那就是當銀行發現人們因為變窮而導致房貸違約率可能變高時，就在把各地的房貸重新包裝並予以證券化，再賣到世界各地。這就是為什麼美國的次貸風暴，可以讓全球金融體系都跟著遭殃的主因。
地價、房價的上漲，實際上並未對整體社會與經濟帶來真正的價值，但因為房子的功能被扭曲，從居住為主變成金融商品炒作，加上不洽當的放貸政策，讓大部分的先進國家幾乎把全國人民一半以上的收入與財富，都壓在不動產上面了，所以經濟繁榮很可能只是個假象，都是靠房價「撐」出來的，而非實際的生產與創新活動。
倫敦大學教授 Josh Ryan-Collins 在其著作《為什麼買不起房子》（Why Can′t You Afford a Home?），也用當年亞洲四小龍的例子來分析，解釋為什麼二戰後台灣、南韓等經濟可以快速發展，其中一個原因便是當時普遍都有信貸管制，讓資本流入實質的經濟活動。在當時，許多亞洲國家的央行都會制定年度的 GDP 目標，並依據這個目標，限制資金流入公營行庫、企業等比例，同時祭出高利率，抑制房價不合理的上漲。只要看一下台灣過去幾十年央行利率與房價的走勢圖便可發現，兩者間存在反向的關聯性，亦即利率越低，房價越高得嚇人。
不恰當的放貸機制以及對房子錯誤的觀念，導致現在大都市裡年輕人一屋難求的困境。再者，少數人壟斷土地資源，並未對社會做出貢獻，卻分得了地價上漲過程中最多的利潤，這也是件不公平的事。政府應該對其課徵高額稅率，因為對企業與個人課所得稅，傷害的會是實體經濟的消費力；反觀，對地主、屋主課房產增值稅甚至是囤房稅，對經濟的傷害並不會太大，因為這些尋租者所賺取的資本利得，很大程度上又會通通投入投資房地產，而非投入消費，或興辦實業等有意義的經濟活動。
執行編輯：劉芳瑜
核稿編輯：周盼儀
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