【新手買房的八堂課】第五堂 傢配圖怎麼看？看預售屋的小撇步！

新手買房的八堂課上一課幫大家講解了格局圖的重點，尤其在買預售屋時必須特別注意，說到預售屋，大家不管在路上拿到傳單、網路上看到廣告或是去案場應該有拿到過美美的傢配圖，那麼進階題，傢配圖又有什麼需要注意的眉角呢？接下來就讓我們一起來看看樂居創辦人李奕農的精闢分析。

■ 傢配圖怎麼看？

首先傢配圖是在格局圖的基礎下，加入整個空間使用的配置，包含了家具位置等，所以看的方法和格局圖類似又不是那麼相同，以下讓我們用6張傢配圖告訴你怎麼找出有問題的格局。

一、格局要方正、避免斜角設計：

有些建案會在實品屋或樣品屋上做一些櫃子或裝潢遮掩格局不夠方正的問題，所以我們在看傢配圖的時候要特別注意這點。
在台灣格局方正還是很重要的一件事，有斜角、圓弧型的在房子轉手時會被議價，盡量不要選擇。

二、空間的比例配置要合理：

有時候在格局圖上看不出來空間的詳細配置規劃，在傢配圖上就會更清楚一點，像上面這張傢配圖就明顯看得出來客廳比例過大，壓縮掉主臥和房間的收納空間，空間比例配置也是需要特別注意的部份。

►小提醒：
上一集有教大家怎麼找出壓粱的房間，以這張傢配圖來看，要特別向代銷確認右下和左下的柱子間是否有梁連接，以免主臥和房間會有壓梁問題。

三、採光和梁柱位置要確認：

從傢配圖上也可以確認到採光的位置，像上圖客廳的採光面在餐桌旁的窗戶，也就是所謂的間接採光，客廳整體會不夠明亮。
另外這間的柱都在室內，除了佔掉室內空間外，也會必須做一些裝潢去掩蓋，最後也要特別注意壓梁問題。

►小提醒：
傢配圖上的「A/C」代表的是冷氣室外機，在圖面上特別標記出來表示建商有統一規劃，在外觀上每一戶室外機位置統一較美觀之外，管線也會有一致的規劃，是比較好的配置。

四：廚衛避免在正中間：

廚房和衛浴如果在房屋格局的正中間，不良的氣味容易沿著管線散佈到周圍其他房間，要避免這種規劃。
客廳的部份採光被房間擋住，一但房門關上或是拉上窗簾，客廳就會沒有採光。

►小提醒：
2018年後的建案，雨遮全面改為不計坪不計價，如果要買的房子是在2018年之前的建案，要特別注意雨遮範圍是否合理，以上面這張傢配圖來說明顯就是雨遮太多，要確認一下雨遮是否計坪。

五、低總價兩房格局要特別注意：

上圖是大家很常看到的低總價兩房，雖然說是兩房，但其中一間房間特別小，收納容易有問題，而且以這張傢配圖來看，小房的窗戶開在床頭容易被干擾。

另外，這個格局採光面只有紅色2處，下方陽台的採光面還被室外大柱遮擋，住客廳也完全沒有採光，整體配置不太恰當。

六、衛浴要開窗、工作陽台要規劃：

上圖雖有2間衛浴，但都沒有開窗，室內會有潮濕問題。
在有2個陽台的情況之下應該分前後陽台，後陽台是可以曬衣服的工作陽台，而以上的傢配圖前後陽台規劃不明確，2個陽台的位置都不適合曬衣。

►延伸題：
Q：這張傢配圖的格局規劃完整，你看得出來優點在哪嗎？(往下拉看答案)

A：1. 採光面足夠，有2面採光，且客廳有直接光源。

       2. 通風良好，3個房間和2間衛浴都有開窗。

       3. 前後陽台規劃完整，分景觀陽台和工作陽台。

■ 最佳坪數配置比例這樣抓！

學會在傢配圖上找重點之後，或許有些人對坪數的概念還是很模糊，讓樂居用以往的經驗告訴你，最佳配置的坪數應該怎麼抓：

客廳：3.5坪
餐廳：2坪
廚房：1.5坪
衛浴：1坪
主臥：3.5坪
雙人房：3坪
單人房：2坪
陽台：2坪
以上是最小的坪數配置，建議不要低於這樣的坪數才能住得舒適。

►延伸題：傢配圖的比例尺怎麼推算？

知道最佳坪數之後，讓我們進階教你怎麼看傢配圖抓出空間坪數：

1. 地磚測量法：在傢配圖有畫出地磚的情況下，向案場確認地磚大小，以便推算出空間坪數。

     例如：一坪是180*180公分，如果建案是用60*60公分的地磚，而客廳用了16塊磚，可以算出來客廳大約是1.7坪。

2. 廁所門比例法：一般廁所門寬大約是70-75公分，可以用廁所門寬當做比例尺去換算坪數。

     如上圖所示，圖面上客餐廳深度是4公分**75=300，長度是9公分*75=675，可以換算出來客餐廳約6.2坪。

►小提醒：怎麼用公分轉換成坪數？
首先將測量的長度轉換為公尺後乘以3.3，再把長寬的數值除以6後相乘，就可以得出坪數。

■ 居家空間距離配置的黃金比例

除了坪數配置之外，你知道客廳面寬的距離也是有學問的嗎？到底客廳的深度要多少住起來才舒適呢？接下來讓我們告訴你幾個居家環境的黃金比例：

1. 客廳面寬：3米以上，才能放大一點的沙發，坐起來比較舒服。
2. 客廳座椅到電視距離：2米5以上，看電視才不會有壓迫感。
3. 廚房寬度：2米以上，冰箱要方便打開，並預留足夠的空間放電器櫃。
4. 走道寬度：70公分以上，是最佳人行空間，如果家中有長輩需要坐輪椅，則需要90公分以上。
5. 床舖大小：單人106*188公分、雙人182*188公分，要注意房間的大小在扣掉床之後有沒有舒適可以走的空間。

■ 樣品屋的陷阱要特別注意！

大家走進預售屋的待售中心時，現場一定會看到美美的「樣品屋」，但樣品屋真的是你未來住進去的實際的樣貌嗎？其實有一些包裝手法會讓大家誤入陷阱，接下來就讓我們告訴你需要特別注意的細節。

1. 樣品屋沒梁柱？
樣品屋通常會利用裝修的手法把梁柱藏起來，有可能就會讓你誤以為這間的格局是沒有梁柱干擾的。建議在看樣品屋的時候一定要比對格局圖或是傢配圖確認，找出梁柱的位置。

2. 天花板高度？

樓高是指上一層樓的板心到下一層樓的板心高度，也就是上圖紅線的部份，一般正常的樓高是3.2米。在看樣品屋時要向代銷確認清楚樓高，如果代銷告知的樓高低於3米需要特別注意。
而室內淨高要用樓高再減掉樓板厚度的一半及裝修面，約需要再扣除掉20-30公分，才會是真正的室內淨高。兩個名詞需要把握清楚，才不會造成誤會。

3. 三米六真的好嗎？
3米六的空間很多人會再做夾層運用，這方面端看個人感受度，沒有所謂的好壞。
不過3米6的設計可能會有安全性的問題，當初建商在申請建照時不會提報夾層設計，所以在承重和結構設計的部份也沒有規劃到夾層的安全性，如果整個社區都同樣多出夾層的設計，就會有結構問題。
但是是在權狀內有登計的夾層的話，就代表當初在送審的時候有把夾層的結構算進去，就不會有安全性問題。

4. 傢俱有偷吃步？
現在房子的坪數都偏小，在這個情況下會限縮房間的坪數，要特別注意在樣品屋現場看到房間擺置，不一定是未來實際房間會有的樣子，現場會利用裝潢設計讓你感覺麻雀雖小五臟俱全，但未來要入住裝潢才發現擺了真正需要的傢俱之後，才發現可能床變成需要訂製特殊尺寸才放得下，像是床需要訂製的話連帶會有床墊和床包不好買的問題，所以在看樣品屋時一定要特別注意房間的坪數，不要被眼前花俏的裝潢所騙。

5. 裝潢動手腳？
很多樣品屋會利用書櫃或衣櫃當成房間和房間的隔間牆，但大家要注意，你實際入住的時候，空間感會被實際的牆再壓縮掉，所以要特別注意隔間。
另外有些裝潢會用鏡子加大空間感，再加上現場燈光的折射，可能會讓原本的15坪空間變成有20坪的視覺感，這也是需要特別注意的地方。

6. 看不到的棟距？
在看樣品屋有時候會忽略掉棟距的問題，尤其是買的面向是和隔壁鄰地時要特別注意，可以請代銷提供套繪圖確認鄰棟間的距離。如果很在意棟距的話，建議可以買臨路或是面公園的，就比較不會有棟距問題。

■ 破解+1的魔術大空間！

這邊提醒大家一個重點，在挑選預售屋的時候千萬不要只看總價來決定是否購買，因為建商說的1+1房，會讓你誤以為是2房，實際上另一間只能當儲藏室使用，不能真的當作房間，那到底+1的小坪數魔術大空間要怎麼判斷呢？接下來讓我們來告訴你！

一、2房的合理空間坪數(32-33%公設比的狀況)：

1. 21坪以下：可能就會是1+1房，21坪以下的+1房通常沒辦法住人，會是和室或書房。
2. 21-25坪：可能會是1間雙人房+1間單人房。
3. 25-29坪：兩房情況下的最佳配置，可以有2間雙人房，且居住空間舒適。

二、3房的合理空間坪數(32-33%公設比的狀況)：

1.40坪以下：可能是1-2間雙人房，其餘是單人房。
2.40坪以上：3房情況下的最佳配置，可以容納2-3間雙人房並有適當的儲物空間。

►小提醒：
其實真正居住情境下會需要很多儲物空間，建商規劃的2+1房，千萬不要當3房來使用，通常+1房只能當書房或儲物空間，沒辦法當正常使用的臥房。

■ 大社區vs小社區該怎麼選擇？

1. 大社區：戶數多，管理費分攤下來會比較便宜，公設可能規劃會比較完善。
2. 小社區：管理容易、戶數少相對隱私性比較高。

►小提醒：
大社區和小社區沒有一定的好壞，可以看個人需求做選擇，但真正需要注意的是單層戶數和電梯數的比例，我們在上一堂課有幫大家做詳細的說明。

延伸閱讀：【新手買房的八堂課】第四堂 格局圖/平面圖怎麼看？

這堂課幫大家集結了看傢配圖的重點，以及看預售屋、樣品屋應該注意的眉角，那麼下一堂課要教大家「公設大解密」，我們下次見！