商業使照暴增1740％！台中商圈從街邊轉向捷運核心

文／陳昱均

根據內政部營建署統計，今年前七月全台商業類建築使用執照核發樓地板面積達15萬8,434坪，雖較去年同期略減，但台中市以9萬3,562坪、年增逾17倍、居全台之冠；六都中僅台中呈現顯著成長，年增率達1,740.4％，其他城市多維持持平或微減。對此，商仲專家指出，這波成長反映都市商業空間進入「升級與再分配」階段，住宅開發飽和後，資金與開發動能正轉向複合式商業與持有型資產。

百貨營收連年創高　「首店經濟」驅動商圈外溢

商總榮譽理事長、鄉林集團董事長賴正鎰指出，中台灣經濟與消費動能已明顯超越雙北，百貨與零售業營收連年創高。根據統計，新光三越台中中港店2024年營業額達258.3億元，穩居全台百貨業冠軍；台中大遠百以209億元名列第三，台中包辦全台前三名中的兩席。他表示，今年第四季仍有多家百貨與商場陸續開幕，「首店經濟」效應擴散下，商圈聚集力道更強，周邊住宅與商辦價值可望同步提升。

而鄉林不動產研究室進一步分析，中台灣涵蓋台中、彰化、雲林、南投與苗栗，合計逾600萬人口，龐大腹地支撐商業擴張動能。疫後建商策略已明顯轉型，除住宅推案外，更以商場、旅宿與零售空間補足重劃區生活機能，例如漢神建設北上投資「漢神洲際購物中心」、第一大開發高鐵特區「D-ONE第一大天地」、太子建設「太子置地廣場」等案，合計樓地板面積超過3萬坪，涵蓋百貨、影城、飯店與辦公空間，預計將於2026年前陸續開幕營運。

軌道經濟成關鍵動力　專家：商住共榮將成主流

高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛指出，台中商業空間正從街邊型店面轉向以捷運與重劃區為核心的複合商場，反映實體零售空間升級的長期趨勢。他表示：「早期商業活動集中於七期、公益路與精明一街一帶，但受停車不便與地價高漲影響，街邊商圈逐漸轉弱；近年捷運綠線與高鐵軌道發展快速，北屯、水湳、烏日等區的重劃帶崛起，成為商業新據點。」

他也認為，實體零售要在當前的電商時代生存，交通與體驗空間將成關鍵，而捷運共構與商場整合是自然趨勢，當住宅市場進入盤整期後，建商轉向商業型開發，有助分散風險並帶動就業與租金需求，形成穩定現金流，「這波趨勢顯示住宅與商業的界線正逐漸模糊，台中都市功能已從單一住宅導向邁向商住並進的再平衡階段。」

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