數據會說話，央行堅持續打炒房有理！選擇性信用管制未放寬，但為首購族保留彈性空間
作者 : 黃浚瑋
圖片 : 攝影／陳睿緯
央行堅持繼續實施選擇性信用管制，被質疑與行政院不久前宣示要把房貸「水龍頭開大一點」的作法衝突。但數據顯示，銀行放貸集中於不動產的比率仍高，央行確實沒有鬆手的理由。
在9月18日舉行的理監事會議後，中央銀行總裁楊金龍除了宣布利率不變，也強調並未放寬央行對於房地產市場的選擇性信用管制措施力度。對比於行政院院長卓榮泰在9月4日喊出「銀行房貸水龍頭開大一點」，央行的「堅守立場」立刻引來外界爭議，甚有媒體以「央行數據冰冷」的說法，暗批楊金龍對房市、購屋族困境的無感。
不過，如同美國聯準會主席鮑爾近來為了捍衛決策獨立性所做的說明：「央行須依據『收到的各種數據』開展工作。」而楊金龍在9月18日記者會中端出的數據也在在顯示，此時此刻，央行的選擇性信用管制措施確實「應該繼續」，而且「不須放寬」。
不動產貸款集中度仍偏高
先從央行打炒房措施「應該繼續」的理由來看。「目前評估，我們認為風險尚未解除……。房地產對金融穩定所造成的風險，還沒解除。」楊金龍在記者會中如此強調。支撐這句話的，就是央行一路走來最在意的重要金融風險指標，銀行不動產貸款集中度。
- 不動產貸款集中度：由央行統計，全體銀行貸款給消費者購置及修繕房屋貸款，以及建商土地建築貸款，佔整體放款的比率，用以監控資金是否過度流向不動產。
記者會中，央行公布截至8月底的不動產貸款集中度為36.71％，這個數字，雖然已比去年6月時的37.61％高峰略微下降，但距離2020年前「承平時期」約35％左右的健康水準，尚有一段不小差距。
事實上，央行是在2020年12月7日啟動近年來「第一波」選擇性信用管制，當時的不動產貸款集中度為35.9％，央行則以「距離歷史高點僅差兩個百分點」為由，祭出首輪打炒房措施。如今，數據尚未降至當年打炒房的起點之下，央行當然也就沒有理由輕易鬆手。
再以國際狀況衡量，統計美、加、英、德、法等五國的平均房貸集中度來看，在2019到2023年的平均僅約28％，一向被認為房價偏高的香港，2023年的不動產貸款集中度更是僅有19％。「除了攸關金融穩定，也須考慮資源配置問題……。還是要把部分資源留給有實質投資的產業。」楊金龍以此解釋不動產貸款集中度對整體經濟環境的具體意義。
至於選擇性信用管制「無須放寬」的理由，同樣可從央行在記者會端出的數據略窺端倪。據央行資料，即使今年以來屢有購屋族申貸困難、預售屋解約等事件傳出，但就總體來看，銀行對「首購族」的房貸撥款金額占整體房貸比率仍然持續攀升，比率在今年8月底來到63.1％，遠高於前年初的57％，楊金龍以此說明，央行的選擇性信用管制並未對政策力挺的首購族造成嚴峻衝擊。
此外，根據央行估算，今年下半年預售屋完工交屋約有6萬9千戶，以貸款成數7成計算，貸款需求估約4752億元，楊金龍表示，據央行調查結果，「全體金融機構之資金動能尚足以支應下半年預售屋分戶。」他並表示，整體民營銀行目前不動產放款占整體存款及金融債券發行額的比率約僅25％，尚未觸及《銀行法》第七十二之二條所規範的30％警戒線。
綜合來看，銀行對不動產放款集中度偏高的風險還在，央行的選擇性信用管制不宜輕言鬆手，而購屋族固然出現房貸申辦不易的困擾，但整體金融機構的資金動能仍可支應房貸需求，因此，眼前的關鍵問題，應聚焦於如何「引導」行庫資金更能流向首購族房貸需求。
新青安鬆綁 不占放款限額
對此，除了金管會於9月4日宣布「打開水龍頭」，9月以後的新青安撥款不計入《銀行法》第七二之二條之外，央行即使對風險監管的態度堅定，但楊金龍也說，「管制沒有放寬，只是我們對排撥問題做了一些協助。」
首先，是對銀行業者提供彈性空間。去年9月起，央行要求各行庫提出降低不動產放款集中度的各自目標，若各行庫的實際數據仍高於目標值，央行就會和銀行業者持續討論如何改進。但從今年六月開始，銀行若因辦理「無自用住宅者」的購屋貸款，導致未達控管目標，央行會有某些彈性空間，「第三、四季，我們也會繼續這樣做。」
楊金龍的另一招，則是從「資金面」下手。記者會中，他強調將透過央行的公開市場操作釋出資金；白話的說，就是央行將減少發行「可轉讓定存單（NCD）」。楊金龍解釋，這招可一次舒緩兩個當前問題，除了房貸排撥，也可為目前傳產製造業在匯率與關稅壓力下所面臨的景氣風險提早準備。
但當央行再次打入資金到市場，加上《銀行法》第七二之二條排除新青安，難免也引發炒房氣焰再起的疑慮；對此，楊金龍的表態也頗明確。他指出，在第七二之二條調整後，「我們會密切注意後續影響，除了排撥問題是否解決，也會密切關注房價是不是又會上來。」確實，從更宏觀的角度來看，房價長期居高，終究才是影響居住正義的根本問題。
預售屋貸款不足可以這樣解
楊金龍表示，若預售屋買賣時，遇到央行信用管制這種「不可歸責於買賣雙方」的情形，導致遭遇貸款不足的問題，可以透過內政部公布的「預售屋買賣定型化契約」規定來解決。若賣方最後洽定辦理的貸款金額少於原先預定金額，差距若在三成內，賣方須同意以原承諾的貸款年限及條件，讓買方可以分期清償差額；若差距超過三成，買賣雙方更可選擇解約，且賣方不可收取違約金。
（整理：黃浚瑋）
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