老屋地段好也別碰？裝潢費超漲…他試算「投報效益不高」
統計至2025年第三季，全國平均買賣屋齡再度寫下歷史新高，屋齡40年以上中古屋交易筆數達7千多筆，其中又以台北市平均屋齡39年最老。屋齡超過40年占比更達到57.07％，將近六成。
進一步觀察房價表現，台北市地政局公布各類住宅價格指數，台北市老公寓每坪成交均價僅有48.1萬元，比起大樓每坪81.68萬元，便宜了33.58萬元，等於是大樓的6折，且在房價修正期間跌得最慘，2025年9月台北市各類住宅價格指數，全市近一年房價跌了2.51％，其中老公寓近一年重摔7.05％，最為明顯。
馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，雖然大樓公設比高、實際居住坪數小，房價還比老公寓高出不少，但最受購屋族歡迎、價格最穩定的還是大樓，而不是老公寓，主要就是大樓生活起來更舒適；尤其年輕人平時上班不能收包裹，住大樓就有管理室代收；銀髮族出入爬樓梯太吃力，住大樓搭電梯更方便；重視安全性的住戶，住大樓有保全看管比較放心。
進一步觀察屋齡住宅交易分布，萬華區、士林區、大安區與松山區，屋齡超過40年住宅交易占比都超過50％，其中又以萬華區40年以上老屋占比達56％為全市最高。事實上，公寓屋齡高但仍很多人願意買單，多半是因位在交通、學區、商圈機能發達的地段，因此房價有所支撐，但也因此更貼近大樓房價；據統計，台北市12行政區中，信義區、士林區、文山區與北投區4個行政區，公寓的交易量勝於住宅大樓。
何世昌提醒，目前台北市整體交易量有超過一半是屋齡30年以上的老房子，而2025年上半年的狀況仍一樣，原因是儘管2024年9月央行重手打炒房，外界預期房價會大幅下滑，但至今房價仍居高不下。不過，若是以長期自住為考量，需留意後續裝潢、整建費用；近年營建業缺工嚴重工資上漲，尤其裝潢缺工問題嚴峻，不僅拉長工期，裝潢費用也昂貴，若裝潢費超過房屋總價20％，買老屋不見得划算。
房仲公會全國聯合會榮譽理事長李同榮曾表示，過去民眾認為北市房價只漲不跌，因此寧願買蛋黃區、比較舊的房子，但現在買房的多是年輕人，確實較傾向買新房，因此寧願買遠、買小，也不願買老屋，除非老公寓之後有明顯都更機會，否則隨著時間拉長，房子愈來愈老，一定愈來愈不值錢。
而台灣位於環太平洋地震帶上，地震頻繁，老舊建築遍地可見，居住安全不容忽視。消基會董事暨房委會委員張欣民提醒，屋況較差的房子整修裝潢費用極高，所耗時間和金錢等成本也未必划算，還有可能因為政策或人造等因素，改建規劃一延再延，因此整體投資報酬效益並不高。
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