買第二間房先算資金缺口！房貸成數恐縮水　自備款、現金流成關鍵

文／謝曉菁

買第二間房，貸款條件可能和第一間差很大。房仲江晨慎指出，近年受到央行信用管制及銀行授信趨嚴影響，名下已有房貸的購屋族，若要再買一戶住宅，除了可能面臨貸款成數限制，銀行也會進一步檢視收入、負債比及還款能力；尤其對「舊屋還沒賣、新屋先買」的換屋族來說，資金缺口更需要提前計算。

江晨慎表示，過去房市資金環境相對寬鬆時，部分購屋族習慣以較高貸款成數進場，但在信用管制影響之下，購買第二戶時，若可貸成數降低，最直接的影響就是自備款大幅增加。

以總價1000萬元住宅為例，假設原先可貸8成，貸款金額為800萬元、自備款約200萬元；若第二戶僅取得5成貸款，貸款金額降至500萬元，自備款就提高至500萬元，兩者現金需求相差300萬元。

江晨慎指出，現階段購買第二戶，真正需要注意的不只是「房子買不買得起」，而是簽約後，銀行究竟願意貸多少。若買方原先預期的貸款成數與銀行最終核貸結果出現落差，就必須自行補足資金缺口。

除了貸款成數之外，銀行也會綜合評估借款人的收入、工作穩定度及既有負債，包括第一戶房貸、車貸、信用貸款及其他信用狀況。江晨慎點出，若名下已經背有一筆房貸，再申請新的購屋貸款，每月還款負擔隨之增加，也可能影響銀行最終核貸額度及條件。

至於第二戶房貸利率是否一定比較高，江晨慎認為，不能一概而論。他說明，實際房貸利率仍與個人收入、信用條件、負債比例、擔保品條件及各銀行授信政策有關，即使同樣購買第二戶，不同申貸人的核貸結果仍可能出現差異。

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其中，受到影響較明顯的族群之一就是換屋族。江晨慎點出，不少家庭因為家庭成員增加、工作地點改變或居住空間不足，會採取「先買後賣」方式換屋，但如果舊屋尚未出售、原有房貸也還存在，新屋申貸時就可能碰上第二戶相關貸款限制。

江晨慎建議，有換屋需求的民眾，在簽訂新屋買賣契約以前，就應先向往來銀行確認自身貸款條件，並評估舊屋出售時間、原房貸餘額及新屋需要準備的自備款，不宜單純以第一次買房時取得的貸款成數推估第二戶。

除了自住換屋，想購買第二間住宅作為出租使用，也要重新計算資金成本。江晨慎表示，當貸款成數下降、自備款增加後，購屋者投入的現金提高，若再加上房貸利息、稅費、管理費及修繕成本，實際投資報酬率可能與原先預期不同。

舉例來說，一間總價1500萬元的住宅，如果最終貸款成數只有5成，光是房屋自備款就需要750萬元，還不包括契稅、登記規費、仲介服務費，以及後續裝潢、家具家電等支出。

因此，江晨慎認為，在目前的房貸環境下，購買第二戶住宅已經不能只從房價判斷負擔能力，而要把「銀行能貸多少」一起納入購屋決策。尤其第二戶買方本身通常已有既有房貸或其他資產配置，現金流的重要性比過去更加明顯。

江晨慎建議，準備購買第二戶，至少要在出價或簽約前先向銀行詢問可貸成數、利率及預估月付金，並盤點既有貸款與收入狀況，預留額外資金空間，避免成交後才發現實際核貸金額低於預期。

江晨慎表示，現階段不論換屋或第二戶置產，購屋思維都已逐漸從過去追求高槓桿，轉向現金流及還款能力。與其看完房、簽完約才開始找銀行，不如先確認自己「貸得到多少」，再決定「買多少」。