中資退場換台灣人搶佔東京房市外資龍頭　3理由看懂日本不動產高人氣

中國資金在新冠疫情之後大量進入日本房市，但隨著中國買家逐漸退場，取而代之的台灣投資人正積極佈局日本房市。除了彌補中資撤出或停滯所浮現的市場缺口外，地緣政治避險操作以及押注日圓疲弱，都被視為是台灣買家的動機之一。

日經亞洲6日報導，對許多台灣買家而言，日本已成為合理的資產配置目的地。日圓疲弱使日本房地產相對便宜，加上地理距離近，使得持有人能在數小時內往返台北與東京。一些買家也提到台海緊張局勢的疑慮，作為將資產分散至海外的原因。

相信魏哲家　日本換新家

隨著日本首相高市早苗去年11月在國會發出台灣有事論，中日關係急遽惡化，東京核心6區二手住宅價格在今年2月出現約三年來首次按月下跌，市場分析此為「中國買家意願降低」，顯示以往支持日本房市的中國資金「明顯退潮」，購買需求在2026年大幅減少。

從東京羽田機場搭單軌電車僅需20分鐘即可抵達天王洲臨海地區，該區高樓公寓林立，可俯瞰東側的東京灣，也可向西眺望品川車站。該站是東京人流熱絡的主要交通樞紐之一，日本預計2030年後在此啟用磁浮列車。根據日本國土交通省資料，台灣買家幾乎占東京市中心新建公寓外國買家的三分之二。

林嘉偉（Lin Kakei，日文羅馬拼寫音譯）是一名在東京執業並經營自己公司的台灣房地產經紀人，他展示了一間位於天王洲公寓22樓的房間，這類物件正是他向富裕台灣客戶銷售的典型房型，而台灣買家在日本房市中的存在感也日益增加：「台灣買家很重視到機場的交通便利性。」他的多數高資產客戶居住在台灣北部。

在台積電帶動AI供應鏈之下，台灣半導體產業受惠於AI需求暴增而蓬勃發展，進而推動家庭財富與股市上漲。台股大盤今年已上漲62%，整體經濟預計成長近10%，為16年來最快增速。身為日本台灣不動產協會副理事長的林嘉偉坦言：「我有不少客戶說，他們賺了太多錢，甚至不知道該怎麼花。」

台海危機未消　日本就近避險

林嘉偉表示，中共文攻武嚇也是台灣人移居或投資日本房市的主因之一，「與中國可能發生的危機，是每個台灣人心中的考量」，雖然日本並非所有台灣投資人心目中的首選，但日本因地理接近以及資產升值潛力因而具備一定程度的吸引力。

根據玉山銀行與四大國際會計師事務所之一的畢馬威（KPMG）於去年9至10月進行的調查顯示，54%的台灣高資產人士考慮將資產配置至美國，其次為新加坡45%，日本與南韓為29%。根據日本國土交通省資料，在東京23區內，台灣買家於2025年上半年購買192戶新建公寓，比2024年全年增加82%；此數據僅統計居住在日本境外的買家，未包含在日台灣人，因此實際規模可能更大。

台灣各家銀行也已積極在日本擴展。台北富邦銀行已於5月在東京設立分行，成為第10家進駐日本的台資銀行。合作金庫銀行也已於去年在東京開設分行。信義房屋則已在東京與大阪設立據點。

日本国外に住所がある人間による不動産取得率

中国人取得が減少、台湾人取得が増加の噂

台湾人による取得は有事を見据えたり、円安台湾ドル高の影響

都内での取得率

新宿区の14.6％

渋谷区＆北区の8.1％

千代田区＆荒川区の7.7％

中央区、墨田区、板橋区、葛飾区はいずれも0.0％… pic.twitter.com/gzC8lM7CpF

— モトモト🏝 (@JALANAMILs) July 5, 2026

日本方面，日本房仲公司「東急Livable」在台北設有辦公室，專門仲介日本不動產。該公司與台灣客戶完成的不動產交易量在2024年較前一年翻倍，此後仍維持在高檔水準。其競爭對手「三井不動產Realty」也正加強服務外國買家，雖然仍在發展途中，但業績正逐漸成長。三井不動產部長橫溝大表示：「台灣人是我們外國客戶中最大族群，占比約20%至30%。」

外國買家在東京整體公寓市場中占比不高，2025年上半年在東京23區的購買比例為3.5%，但較2024年的1.6%明顯上升。不過，在東京核心6塊區域中，外國買家的存在感較為明顯，占比從3.2%上升至7.5%。橫溝指出：「當你接觸到高資產客戶時，往往也會接觸到外國客戶。他們是我們業務的重要組成部分。」

日圓持續走貶　比台北買房划算

對台灣買家而言，日本房地產相對划算。過去10年來，新台幣對日圓持續升值，從略高於3日圓升至略高於5日圓。林嘉偉說明，例如一間1億日圓（約2千萬新台幣）的房產，對台灣買家而言，實際感受約為原價的60%。

另一方面，台灣房價近年持續攀升，也是台灣買家投資日本房市的因素之一。根據日本不動產研究所資料，截至4月，台北高級公寓價格比東京高出64%。相較全球其他主要城市，東京公寓價格便宜許多，甚至不到倫敦的一半。東急Livable台灣據點代理股長賴本永慶在線上訪談中表示，其台灣客戶在東京購屋的熱門成交價格區間為1億至1.5億日圓。