新青安2.0來了？李同榮：應重新定位為「首購安心成家」本質
Newtalk新聞
近期市場傳出政府將推出「新青安2.0」版本，內容包括新增年收入200萬元排富條款、房屋總價限制、50歲以下年齡門檻，以及更嚴格的貸款資格審查等方向。房市趨勢專家 李同榮提出不同觀點，認為新青安2.0不應只是風險控管升級，而應重新定位為「全民首購安心成家」的常態政策，不應有年齡、收入、房價、貸款、等限制，以「首購安心」取代「新青安」政策。
住宅政策不能只從金融風控角度思考，而忽略「首購」、「成家」、「婚育」等社會本質
李同榮指出，新青安政策的修正原意雖然是為了避免投資客套利與過度槓桿，但若限制過多，恐怕會讓原本應該協助的真正首購族，反而被排除在外。新青安政策最大的問題，不在於利率，而在於定位逐漸偏離。住宅政策若只是從金融風控角度思考，而忽略「首購」、「成家」、「婚育」等社會本質，最後恐怕只會讓政策愈修愈窄、愈修愈失去初衷。
「首購安心成家政策」的核心精神，七大方向進行全面升級
李同榮直言，新青安2.0不應只是限制升級版，而應重新回歸「首購安心成家政策」的核心精神，朝以下七大方向進行改革措施：
一、只要是首購，不論年齡，就應列入政策範圍：目前新青安名稱雖然強調「青年」，但台灣今天真正面臨的問題，其實不是只有青年問題，而是整體「首購困境」。
近十年房價大幅上升，尤其雙北與科技廊帶區域，許多民眾即使工作多年，仍難以累積足夠頭期款，更重要的是，晚婚、晚生、晚購屋已成為台灣社會新常態。許多人三十多歲甚至四十歲才第一次購屋，也有人因離婚、家庭重組、中年返鄉等因素重新建立家庭。若政策只以年齡區分，將無法反映真實社會現況。因此，住宅政策真正應扶助的對象，不是「年齡」，而是「第一次購屋者」，只要名下無住宅且屬首購，就應納入政策適用範圍，而不應過度強調青年限定。
二、不應以年收入200萬元作為排富標準：近期市場最受爭議的，就是傳出將新增家庭年收入200萬元限制。表面上看似合理，但實際上，在高房價時代，許多年收入超過200萬元的雙薪家庭，依然買不起房。尤其台北市、新竹市、台中七期等高房價區域，即使雙薪收入超過200萬元，也可能仍需背負高額貸款與沉重生活支出，更重要的是，這些族群往往正是準備結婚、生育、建立家庭的主要人口，也是政府極力在推動婚孕政策的重要族群。政府若以所得作為排富依據，看似公平，實際上卻可能懲罰努力工作的中產家庭，也與婚孕政策相違，因為台灣現在最大的危機不是「高所得首購族」，而是少子化與不婚不生。
住宅政策若無法與婚育政策結合，最終仍無法解決人口結構問題。因此，政策應防堵投機，而非打擊真正的自住首購需求。
三、不應設立房屋總價天花板門檻：目前市場也傳出，新青安2.0將依縣市設定不同總價上限，例如台北市、台中市、新竹市等高價區，可能有不同級距。但問題在於，台灣各地房價落差極大，很難用單一總價標準區分是否合理。同樣是自住需求：在雲林可能購買千萬元住宅，但在台北市，基本兩房產品可能就超過兩千萬元。若政府用總價限制政策資格，容易造成區域不公平，若用區域限制也徒增差異公平性，更徒增複雜性。
真正該認定的標準應是：是否為首購？是否為自住？而不是房價高低，否則，高房價地區首購族反而最容易被排除。
四、不應設50歲以下的年齡限制：另一項引發討論的是，未來可能新增50歲以下限制。但台灣社會結構早已改變，晚婚、再婚、中年成家已非常普遍，許多人甚至到五十歲才有較穩定的經濟能力。如果政府硬性規定50歲以上不得申請，將形成另一種世代不公平，真正合理的風控方式，不是年齡歧視，而是金融風險管理。因此，可改採：「年齡＋貸款年限不超過80」
例如：50歲可貸30年、45歲可貸35年、40歲可貸40年。
這樣既能兼顧銀行風控，也能保留首購公平性。
五、婚育支持應與首購政策分流：政府若希望透過住宅政策鼓勵婚育，方向上應以「提高貸款額度」較為合理。目前新青安貸款成數最高已可達八成，對多數首購族而言，真正困難往往不是利率，而是頭期款不足。因此，若婚育家庭有實際需求，可適度提高貸款額度或降低自備款門檻，較能直接協助成家。至於婚孕家庭，目前政府其實已陸續提供：
租金補貼、育兒補助、托育補助、婚孕社宅保障名額等多項政策優惠。
在資源有限情況下，新青安作為「首購政策」，似乎沒有必要再針對婚孕族群進行過度加碼，否則反而容易讓政策失去公平性，也增加世代與族群間的資源爭議。因此，住宅金融政策仍應回歸「首購協助」本質，而婚育支持則由社福與人口政策系統處理，兩者分流，制度反而更清楚。
六、利率補貼可維持，寬限期應適度調整：新青安政策之所以受到歡迎，核心原因在於：低利率、長年期與寬限期。尤其對剛成家的年輕家庭而言，確實降低初期負擔。但目前五年寬限期過長，也容易形成市場副作用。包括：部分投資客利用低利套利、短期轉售、甚至形成「假自住、真投資」。因此，政府應保留利率補貼，但適度縮短寬限期。至於利率補貼，建議應至少維持五年，但寬限期由五年調整為三年。如此既能協助首購族度過最辛苦的成家初期，也能避免過度槓桿與投機操作。
七、新青安應升級為常態性「首購政策」：新青安另一個根本問題，是社會普遍認為它帶有濃厚的短期政策色彩。每逢選舉前加碼，選後又開始檢討退場，結果造成市場預期混亂，也容易扭曲房市。台灣真正需要的，不是選舉式住宅政策，而是長期穩定的首購制度。因此，政府應將新青安正式升級為：「首購安心貸款政策」。並建立長期、穩定、可預期的制度化機制。如此才能真正協助：首購族安心成家、青年願意結婚、家庭敢於生育。
住宅政策應回歸首購的社會本質，不宜從「安心成家」變成「限制成家」
李同榮指出，台灣住宅市場最大的問題，不只是房價，而是人口結構危機。當年輕人不敢結婚、不敢生育、不敢購屋時，住宅政策就不能只從金融風控角度思考。新青安2.0若只是增加更多金融或其他限制，最後可能防堵了投資客，卻也傷害了真正需要幫助的首購族。因此，新青安政策應回歸三大核心精神：「鼓勵首購、鼓勵成家、鼓勵婚育。」而不是讓政策從「安心成家」，逐漸變成「限制成家」。
從「新青安」到「首購安心成家」政策對房價影響有限，房市仍將呈現「價微跌、量微增」格局
針對新青安延續至「首購安心成家」政策，是否對房市前景有正面影響？李同榮認爲，將新青安短期政策，延續為「首購安心成家」常態性政策，具有穩定首購自住市場買盤的作用，同時會促進正常的剛需市場交易量回溫，但對於下修中的房價變動性影響不大。下半年房市雖有GDP大幅成長與股市獲利回流資金挹注，但房市大量餘屋仍待慢慢消化，下半年房市仍趨向「價微跌、量微溫」的格局。