人生最後一間房2／花半輩子買第一間房，老了還適合住嗎？「4種安老宅」怎麼選？
文／朱福山
四種安老宅，你家適合哪一種？ 板塊類型 核心特色 代表案例 適合族群 自我檢視、注意事項 都會區連鎖都更 主打「同鄰不同戶」，長輩住全齡社區（含供餐、診所與復健），兒孫住隔壁棟就近照顧。 台北信義兒福A1、B基地。 健康及亞健康的銀髮族、與銀髮族同住者。 都更新區生活機能是否完善，是否能適應。 醫療量能不足區 醫院擴建帶動周邊開發；部分為法人標地興建養生宅，法人自設保底策略，市場去化不如預期時，可能轉為商務酒店式公寓經營。 台北陸保廠C基地、台南永康奇美醫院重劃區。 已有照護需求、希望步行可達醫院的家庭。 買之前先確認買的是穩定長照宅，還是可能被轉手經營的產品；也要留意醫院擴建後周遭生活圈是否過度壅塞。 老舊市中心醫院集市區 利用捷運聯開TOD，結合既有醫療聚落，引進醫療新創與高質感全齡住宅。 高雄捷運C34站聯開案。 健康及亞健康的銀髮族、與銀髮族同住者。 產品不一定百分之百與醫療相關，需自行確認醫療機能佔比；也要考量未來轉手保值性。 市郊補足照護區 於市郊或15分鐘生活圈內，利用大面積土地滿足大型長照需求。 新竹康軒文教養生村、台東基督教醫院養生村。 高資產退休族群、有重度照護需求的家庭、第三齡（註）。 走路或短程通勤能否在15分鐘內到院；會犧牲既有社交圈與跟子女的距離。 註：第三齡由英國學者拉斯里特提出，指已卸下工作及家庭責任，開始追求第三人生至身心機能需依賴他人前。 採訪整理／朱福山 製表／住展雜誌
我們花了半輩子準備第一間房，卻很少替未來的自己和家人打算。很多人以為，照護需求來了再想就好；等真正遇到時，才發現原本的居住安排，根本應付不了接下來的照護生活。
面對每個家庭遲早都要面對的選擇，市場逐漸發展出4種不同的安老解法：有人選擇留在原地等都更，有人搬到醫院旁，有人留在捷運生活圈、換取醫療機能，也有人搬往市郊、換取完整照護。那麼，你的家庭，適合哪一種？
四種答案，各有取捨
《住展》盤點全台現階段主要的安老住宅模式，整理出4種最具代表性的居住選擇。它們沒有標準答案，而是對不同家庭而言，各自回答不同的照護問題。
方向一
留守原宅 等都更帶來全齡社區適合誰：住在都會區、家中有長輩需要三代同鄰照顧，尤其老公寓正好被劃進公辦都更範圍、也願意等的家庭。
要注意：都更整合牽涉者多，等待期可能拖十幾二十年，等到的時候，人不一定還在。這類產品的醫療機能通常是社區配套診所。
目前可留意的案子：北市信義兒福A1基地、兒福B基地。
例如，北市信義計畫區週邊的兒福A1基地，由順天建設與國家住都中心合作開發；兒福B基地則由國美建設、冠德建設等拿下。兩塊基地共注資達190億元，總面積2.83公頃，目標打造全齡社區與新創聚落。
順天建設董事長柯興樹坦言，都更與危老案程序極冗長辛苦，順天另一位於天母的都更案甚至已長跑18~19年。不過，由於兒福開發案具備高度公共與公益性，獲得銀行低利貸款支持，得以有效控制成本。
已步入高齡的柯興樹，以開發商與使用者的親身體驗，打造「同鄰不同戶」的新三代同堂生活：具備生活自理能力的長輩住在設備完善的全齡社區中，享受社區供餐、琴房及藝術美學課程；兒孫輩則住在隔壁棟高級住宅。
社區轉角則規劃導入骨科、家醫科等醫療診所，長輩下樓就能看診、做物理治療。在這樣的規劃下，白天年輕人出門上班，孩子放學就下樓去找阿公阿嬤，既維持獨立空間又能隨時就近照顧。
方向二
搬近醫院 但先搞清楚買的是什麼適合誰：家中已有照護需求、希望步行可達醫院的家庭。
要注意：買之前先搞清楚自己買的到底是穩定的長照宅，還是可能被轉手經營型態的產品。
目前可留意的案子：台南永康奇美醫院重劃區、台北陸保廠C基地。
台南永康奇美醫院透過醫療專用區都市計畫整開變更擴建周邊，重劃區已於去年底啟用，今年4月土地完成點交，後續將可著手進行相關開發，由政府主導、醫院協力配合的代表案例。
另一種模式，則是由法人標下醫院周邊地上權興建養生宅。台北北醫周邊的陸保廠C基地近5000坪土地，由凱基人壽標得，緊鄰信義計畫區，據悉鎖定高端養生住宅，當時標案競爭極為激烈。
據了解，法人評估這類案子的報酬率時，本來就設有安全的保底策略。如果初期高齡市場去化速度不如預期，整棟養生村隨時可以無縫切換成商務高階酒店式公寓營運。
專家也提醒，經營營運型不動產需要5到10年的觀察期，這是民眾評估這類產品時該有的心理準備。
方向三
留在市區 靠捷運聯開換醫療機能適合誰：想留在市區生活圈、靠大眾運具通勤、與銀髮族同住的家庭。
要注意：產品不一定百分之百與醫療相關，購入前要自己確認社區周邊規劃的醫療機能佔比。
目前可留意的案子：高雄捷運C34站開發案。
以高雄市來說，舊市區本身具備高度密集的醫療聚落，市區內光是衛生局周邊就有5至6家醫院，未來更有中山醫學院預定地。這樣的背景下，高雄市政府針對捷運C34站開發案（原國際商工舊址）於6月北上招商，吸引北部多家建商與壽險業者青睞。
高雄市政府捷運局副局長王正一接受《住展》訪問時指出，該案不只具備傳統TOD、也就是以捷運為核心規劃生活圈的優勢，更首創結合醫療導向發展。由此可見，過去民眾買房看的是離捷運近不近，未來高齡者的住宅可能更在意離醫院近不近；該案北側基地已確定將由國立中山大學醫學院設校進駐，預計明年起陸續動工，未來將具備發展AI智慧醫療等新興產業的龐大潛力。
他也說明，政府在捷運聯開案與公辦都更案的定位上有所區隔，公辦都更空間多由政府分回，低樓層優先保留給日照、社宅等公益設施；但捷運聯開案地處精華節點，主要考量是籌措捷運建設財源，因此他認為產品不需要百分之百與醫療有關。
不過，市府仍期待開發商能結合商業區優勢，引進醫療新創、複合式商場，並搭配因應醫護換屋需求的高質感全齡住宅，滿足在地長者散步就到醫院的長期回診需求。
方向四
搬往市郊 換取完整照護適合誰：高資產退休族群，或家中有重度照護需求、需要大坪數空間與完整照護配套的家庭。
要注意：位置在市郊，會犧牲既有社交圈及與子女的距離。若有照護需求，購入前務必確認是否具備醫療服務，避免為單純的休閒度假包裝。
目前可留意的案子：台東太平榮家舊址、康軒文教養生村。
在都會市郊、15分鐘生活圈範圍內，開發商依託大面積土地滿足大型照護需求，台東基督教醫院規劃的養生村開發案，以及康軒文教機構等跨界業者，都積極佈局此類補足照護量能之區塊。
以台東為例，該案基地為太平榮家舊址，是台灣首例公有地轉型長照產業的指標大案，佔地高達9.2公頃。園區引進連續性照護社區概念，整合健康養生、弱度失能到失智照顧，打破傳統機構限制，讓健康狀況不同的長者夫妻能在此一地一起安老、免於分離。
此外，園區依託台東基督教醫院的急性醫療後盾，並融合診所、復健中心、湖畔餐廳與假日小農市集，打造出兼具醫療支持與15分鐘生活圈機能的開放式樂齡健康村。
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