影片／央行打炒房見效？房市交易急凍卻亂象叢生
打炒房至今一年多，真的見效了嗎?從交易量來看，房市已跌至9年新低，2025年全台買賣移轉棟數僅26.1萬棟、年減25.5%，只是若從價格來看，房價依然不動如山，預售屋甚至不降反漲，甚至衍生出限貸令之亂、交屋資金缺口擴大、中小建商倒閉潮等亂象，民眾購屋信心受到政策重擊。
央行總裁楊金龍近日表示，目前打房還沒有達到預期目標，意味著2026年央行，仍沒有打算放寬房市管制，打算讓子彈再飛一會兒。
從交易量來看，房市已經進入冰凍庫。2025年全台買賣移轉棟數共26.1萬棟，較去年減少25.5%，不僅寫下9年新低，更是史上第三低的紀錄。許多建商已經凍未條，不動產開發公會理事長陳勝宏表示，如果這樣繼續下去，營建業今年會很慘，最近的財務調度都已經非常緊，再加上現在根本房子賣不出去。
達麗建設發言人廖政雄指出，目前市場出現兩大變化，第一個方面是投資型的客戶在市場上幾乎已經沒有了，剩下的都是自住型或是首購剛需的換屋客戶。此外，現在的貸款成數已經被壓低到只有五成，甚至有的到四成，如果是體質比較有狀況的建商或是中小型建商，其實根本借不到錢。
限貸令衝擊房市 亂象浮現專家籲政策檢討
第一個亂象是「中小建商倒閉」。台北市大安區罕見出現整棟爛尾樓法拍，原本預計興建地上6樓、地下2層的物件，但蓋到3樓即因財務問題停工，流入法拍市場。這只是冰山一角，房市急凍讓許多資金有限的小建商，倒閉或跳票的消息頻傳。現場鋼筋外露、堆放大量建材，門上開工大吉顯得諷刺，更讓已購買的苦主慘被套牢。
第二個亂象是「限貸令之亂」。各家銀行滿水位，買房得排隊等撥款，房貸利率創下17年新高，殺得民眾措手不及。有民眾透露，原本不知道要排隊，想說VIP應該可以優先，後來銀行說沒有，還是要排隊，如果要利率2.5%的話，還要跟理專買美元保單。該民眾也表示，以前覺得貸款好容易，甚至不用什麼財力證明，可是現在整個反著走，讓人感到相當訝異。
另有民眾透露，原本打算公寓換電梯大樓，卻碰上政府打炒房，銀行撥貸時間比預期晚了2個月，加上第二屋沒有寬限期，一個月要還5.2萬元，壓力相當大。廖政雄說明，客戶面臨到兩個問題，第一個是收支比，銀行會去審核家戶收入是不是足以負擔房貸的金額；第二個是區域關聯性，像有些自住型客戶可能住台北，到桃園或台中去買房子時，銀行在審核時會覺得沒有區域關聯性，就會視為不是自住客，貸款成數可能就會被減低到兩成。他強調，兩成如果一千萬的房子就是兩百萬，要民眾兩三個月去籌兩百萬根本籌不出來。
六都預售屋價持續向上 台南、新北上揚14%最多
第三個亂象是「房價沒降」。政府重拳打房1年多，房價還是降不下來，雖然成屋、中古屋有出現下跌跡象，議價空間約有10%，但預售屋卻不同調。近一年六都預售屋房價全數上漲，年漲幅在1%至14%，六都中又以台南、新北最顯著，台北市更來到平均每坪125.4萬元。
中信房屋研展室副理莊思敏分析，第一個是成本問題，建商的營建成本居高不下；第二個是因為預售屋如果直接降價，恐怕會影響已購客的權益，所以大部分建商還是採用買房送裝潢、送家電這種變相讓利的方式。此外，很多有預算考量的民眾還是會優先考慮預售屋，這類剛性需求也為預售屋的價格提供了一定的支撐力。對此建商也有話要說，強調土地、建材、工資通通都在漲。陳勝宏表示，從來沒有聽說過哪個地方的土地在降價，政府每年公告地價也在調升。他指出，最近一年多來建材都漲了三四成，工資漲了一倍，又缺工，他認為，這些成本問題要把房價拉下來，可能性根本就是沒有。高力國際業主代表服務部董事黃舒衛表示，從成本面來看，尤其是在2026年，不管是土方之亂對於整個土方流向的管理，或者是光電板設置在8月要上路的問題，或者是台北市綠容率的壓力，都會造成建築成本上面的暴增。
第四個亂象是「豪宅產品絕跡」。房價高漲，購屋坪數被迫縮水，20坪以下的迷你2房越來越多，就算有錢想買好一點，資金卻被政策卡死。央行定義台北市超過7000萬、新北市6000萬、其他縣市超過4000萬就被認定為豪宅，最高貸款成數僅3成且無寬限期，不只影響投資客，還包括一群被房價推上豪宅門檻的購屋客，也讓建商近年推案清一色都是小宅的畸形亂象。黃舒衛認為，最嚴重的應該是對於高價住宅的管制，以目前房價成長的狀況，對於一些中高所得或者是換屋型的產品也會造成衝擊，建商會受到總價天花板的限制，做出比較扭曲，且無法達到最佳規劃使用。
第五個亂象是「股房背離」。房市專欄作家顏博志表示，他在新莊的房子大概持有15年，最近想要賣掉，因為現在股市很好，想把房子賣掉的錢拿去投入股市。他從3年前就嗅到市場過熱，開始陸續出脫房產，也因為政府狠打房，決定棄房買股，鎖定大型權值股分批布局。
顏博志透露，這一年多來買比較多的是台積電和0050，台積電的獲利大概賺了600多萬，成本大約在900多塊左右，現在台積電股價已經破2000，差不多是一倍上下。他認為，房子要一年漲一倍，現在是非常困難，房子現在不要倒賠就不錯了。他也觀察到，從前年919打房之後，來看來問的買方逐漸變少，去年完全賣不掉半間。不過顏博志也反其道而行，鎖定精華區屬於合理價的優質標的。他表示，剛好這個時間點不會有其他人出來搶房子，因為大家不敢買，連看都不敢看，所以才有機會進場撿便宜。
這波打炒房嚴格控管資金，讓房市陷入寒冬，業界呼籲政府應即刻啟動政策滾動式檢討。陳勝宏表示，最少幾個方向應該要有所改變，法人買房子不見得是在炒房，有需要才會去買，政府應該考慮，第二房貸款要趕快開放。他強調，房價是只能穩不能跌，房價一跌會造成資產變負債。
打炒房打到有感，但有感的不是房價跌了，而是貸款更難、稅變多了，還得看銀行臉色借錢。究竟打房有無打到痛點，或是根本就錯了方向，若不調整政策，2026年的房市恐怕還是很難回溫。