「以修代租」愈來愈多？60年老屋免費住10年　屋主唯一條件：把房修好

文／謝曉菁

房子免費給你住，甚至10年不用付租金，條件只有一個，「把房子修好」，你願意嗎？隨著老宅屋齡增加、修繕成本攀升，部分屋主開始祭出「以修代租」，寧願放棄租金收入，只希望有人願意出資整修、接手管理。對此，SAND Partners 住居管理聯盟創辦人陶迪於Podcast節目《陶迪說》指出，老屋修繕動輒數百萬，甚至上千萬元，就算免租10年，也未必划算。

陶迪分享，近期有一名高雄屋主找上門，表示他手中有一間老公寓，4、5樓兩個樓層，希望委託團隊處理，開出的條件相當特殊，「不用付租金，只希望把房子修好、照顧好」。

陶迪表示，團隊在實際勘查後發現，這間房子若要整理到能正常使用，估計至少得投入300萬至400萬元。不過，屋主並未因此打退堂鼓，更提出可以「一路免租」，直到團隊投入的修繕資金全部攤提回收為止。

類似情況並非第一次出現。陶迪表示，去年台北市大同區也有一名屋主，持有一棟屋齡超過60年的4層樓老透天，願意讓團隊免費使用10年，唯一的條件同樣是「把房子修好」。

然而，陶迪指出，這棟老透天若要恢復到正常使用狀態，估計至少得花上千萬元，「就算免租10年，省下來的租金也不一定可以回收這筆錢」。值得注意的是，這兩起案例分別發生在台北、高雄，並不是一般印象中，缺乏租屋需求的偏遠地區。

陶迪認為，這反映部分老宅屋主面臨的問題，已經從「房子可以租多少錢」，轉變成「有沒有人願意接手整理」。當房屋老到無法直接出租，屋主自己又不願或無力負擔高額修繕費，「免租期」便可能成為吸引外部資金進場整修的交換條件。

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陶迪提到，當「少子化」遇上「大繼承」，台灣將出現愈來愈多沒有人居住、沒有人管理，也沒有人願意出錢整理了老房子。因此，「以修代租」的情況，將愈來愈普遍。

事實上，以房屋使用權交換修繕投入的概念，過去就曾出現在公有資產活化計畫中。陶迪點出，各地方政府其實都有許多閒置的宿舍、眷村、歷史建物等等，這些房子具有文化價值，且地段佳，但政府沒有預算與能力將每一棟房子修好，還親自管理。

為此，包含台北、高雄、嘉義，都曾透過民間投入修繕、換取一定期間使用權的方式活化。陶迪舉例，嘉義曾提出以修代租，讓使用者投入修繕資金，以較長時間讓他們回收成本；高雄則在2024年開始，於鳳山黃埔新村推動「以住代護」，部分計畫是由進駐者自行修繕眷村的房子，換取一段時間的居住或經營權；台北則推出「老房子文化運動計畫」，媒合民間團隊進駐公有文化資產，大稻埕就有許多商店是透過此方式活化空間。

而這種替公有建物找到新的使用者的概念，也逐漸出現在私人住宅市場。不過，「免租」並不等於「免費」，陶迪點出，對接手者而言，雖然不用每月繳租金，但數百萬元的修繕現金、施工時間與後續維護風險仍得自行承擔。尤其屋齡5、60年的住宅，即使重新翻修，未來仍可能陸續出現漏水、外牆、管線、門窗等維修需求。

因此，是否值得「以修代租」，最後仍得回到房屋本身的條件。陶迪表示，若地點佳、格局或建築具有特色，整修後有明確的出租或經營需求，較有機會吸引業者接手；反之，若地點普通、屋況又差，修繕後能創造的收益有限，即使屋主願意提供長達10年的免租期，也未必有人願意投入。

陶迪也提醒，老屋往往不是突然有一天變得不能住，而是從壁癌、管線老化、窗戶損壞等小問題逐步累積。屋主若為了省下眼前的小額維修費一路拖延，原本局部可以處理的問題，最後可能演變成數百萬元的大整修。

隨著台灣住宅持續老化，「以修代租」未來可能更常出現，但這種方式並非所有老屋的解方。當修繕成本已經高過房屋未來能創造的使用或租賃價值，免租再久也未必有人接手；對老屋屋主來說，與其等到房子壞到只能靠「免費住」找人整理，提早維護屋況，反而能保留出租、出售或自行使用的選擇權。