雙北購屋門檻又墊高！北市千萬宅剩不到一成　新北主力站上「這價位」

文／謝曉菁

雙北市房價持續走高，「千萬宅」正快速減少。永慶房產集團根據實價登錄資料觀察近十年雙北住宅交易總價變化，發現台北市總價千萬元以下住宅交易占比已跌破1成，2000萬元以上交易則超過5成；新北市也從過去「千萬元內」為交易主力，轉為1000萬至2000萬元住宅占近半數，雙北住宅交易重心逐步向較高總價帶移動，反映了近年房價與購屋選擇的變化。

根據統計顯示，十年前台北市總價2000萬元以下住宅占整體交易59.7%，近一年已降至43.5%，十年間減少16.2個百分點。其中，千萬元以下住宅萎縮最為明顯，交易占比從21.7%降至9.2%，大減12.5個百分點，顯示北市千萬元內住宅日益稀少，選擇有限。

台北市近十年總價帶交易占比變化 總價帶 2015.07–2016.06 2025.07–2026.06 交易占比
變化 交易量 交易占比 交易量 交易占比 1000 萬元以下 1,939 21.7% 672 9.2% −12.5 1000 萬元–2000 萬元 3,399 38.0% 2,496 34.3% −3.8 2000 萬元–4000 萬元 2,595 29.0% 2,777 38.1% +9.1 4000 萬元–7000 萬元 746 8.3% 994 13.6% +5.3 7000 萬元以上 260 2.9% 347 4.8% +1.9 總計 8,939 100.0% 7,286 100% － 住宅篩選條件：
1. 主要用途：住宅類。
2. 建物型態：住宅大樓、華廈、透天厝、公寓及套房。
3. 排除屋齡兩年內、交易樓層一樓及親友交易之成交資料。
註： 實價登錄資料統計自 2015 年 7 月至 2026 年 6 月。
資料來源： 實價登錄資料；永慶房產集團研究發展中心彙整。

相較之下，2000萬至4000萬元住宅交易占比，十年間由29.0%攀升至38.1%，增加9.1個百分點，已成為近一年台北市占比最高的交易總價帶。

對此，永慶房屋研展中心副理陳金萍分析，台北市土地供給有限，房價基期原本就高，加上過去十年間整體房價走升，即使是中古公寓或中小坪數住宅，只要位於精華地段、生活機能較佳，成交總價也可能突破2000萬元，帶動購屋主力逐步轉向2000萬至4000萬元。

新北市近十年總價帶交易占比變化 總價帶 2015.07–2016.06 2025.07–2026.06 交易占比
變化 交易量 交易占比 交易量 交易占比 1000 萬元以下 10,553 55.2% 4,643 29.2% −26.0 1000 萬元–2000 萬元 6,852 35.8% 7,784 48.9% +13.1 2000 萬元–3000 萬元 1,155 6.0% 2,353 14.8% +8.7 3000 萬元–4000 萬元 347 1.8% 666 4.2% +2.4 4000 萬元–6000 萬元 169 0.9% 390 2.5% +1.6 6000 萬元以上 47 0.2% 81 0.5% +0.3 總計 19,123 100.0% 15,917 100.0% － 住宅篩選條件：
1. 主要用途：住宅類。
2. 建物型態：住宅大樓、華廈、透天厝、公寓及套房。
3. 排除屋齡兩年內、交易樓層一樓及親友交易之成交資料。
註： 實價登錄資料統計自 2015 年 7 月至 2026 年 6 月。
資料來源： 實價登錄資料；永慶房產集團研究發展中心彙整。

不過，近一年台北市1000萬至2000萬元住宅交易占比仍有34.3%。陳金萍認為，在購屋門檻提高之下，部分首購族及小家庭可能藉由「買小、買老、買遠」控制預算，包括縮減購屋坪數、接受屋齡較高的物件，或轉往相對外圍的行政區，以將購屋總價壓在2000萬元以內。

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新北市的總價帶上移幅度同樣明顯，甚至出現交易主力「換檔」。十年前新北市千萬元以下住宅占比高達55.2%，超過一半；近一年已降至29.2%，十年間大減26個百分點。

反觀1000萬至2000萬元住宅，占比由十年前的35.8%增加至48.9%，成長13.1個百分點，已取代千萬元以下住宅，成為新北市主流交易總價帶。此外，2000萬至3000萬元住宅占比也從6.0%升至14.8%，進一步反映新北市住宅交易總價結構逐步上移。

陳金萍指出，新北市緊鄰台北市，長期承接北市外溢的首購及換屋需求，近年捷運路網及重劃區開發逐步到位，加上整體房價上漲，鄰近台北市或交通機能成熟區域的住宅總價跟著提高，使過去占主流的千萬元以下住宅逐漸減少。

不過，相較台北市，新北市幅員較廣，住宅產品及區域選擇也更多元，預算有限的購屋族仍能透過調整地段、屋齡及坪數尋找物件。這也使1000萬至2000萬元住宅除了吸收原有在地需求，也承接部分從台北市移出的購屋族，逐漸成為新北市房市交易主流。

陳金萍提醒，雙北住宅交易總價帶向上移動，主要反映近年房價上漲及低總價住宅占比減少，並不代表民眾所得或購買力同步增加。購屋族除了考量房屋總價，也應一併評估自備款、銀行貸款成數及每月房貸支出；若預算有限，可從區域、屋齡及坪數著手調整，在通勤、居住空間與財務負擔之間取捨，避免為了特定地段承擔過高的長期房貸壓力。