建商毀約不賣，沒簽正式約反而判賠更多？

文／林明忠

南部一件建商毀約案最近很轟動，消費者只付10萬元訂金、簽了紅單，建商卻把房子轉賣給別人，最後法院判建商賠買方2000多萬元價差。不少人以為，這下建商應該不敢隨便毀約了吧？但仔細看判決邏輯會發現，真正保障買方的，未必是有沒有簽正式合約，關鍵是合約裡的違約金條款。

最近不動產界有一個新聞很轟動，南部某建設公司收了消費者10萬元訂金，簽了紅單，約定價金1810萬元，後來卻把房子以4622萬元賣了給另一個人，法院扣除買方已付的10萬元訂金後，判賠中間價差2822萬元。很多人問我，這樣以後建商，是不是就不敢毀約不賣了？其實影響可能沒有想像中大。

違約金　藏著上限

這個案子會賠到這麼多，關鍵不只是建商後來把房子賣給第三人，造成給付不能，更重要的是，雙方當時還沒有簽正式的預售屋買賣契約，而是停留在預訂單或預約階段。很多人會覺得很奇怪，為什麼簽了正式契約後再反悔，明明比較惡劣，反而可能賠得比較少？

原因在於，內政部的預售屋買賣定型化契約中的應記載及不得記載事項，關於違約之處罰已經明訂，買賣雙方當事人除依前2款之請求外，不得另行請求其他損害賠償。所以解約的損害賠償，以合約約定的違約金為限，而預售屋違約金，一般都是約定總價15％，並有至多以已繳價款為限的限制。通常建商的正式契約，一般都會引用上開定型化契約條款的記載。而上開違約金約定，法律上稱之為損害賠償預定的違約金，也就是說，雙方的損害賠償數額就預定以該違約金數額為限，而不再請求其他賠償。

白話來說，如果消費者當初不是只簽預訂單，而是已經簽了正式預售屋買賣契約，建商若在買方只繳10萬元時就違約不賣，買方最後可拿到的違約賠償，很可能就會被前述已繳價款所限制。即使買方後來陸續付款，賠償也可能被房地總價15％上限限制。於上述案例中，以消費者原買價1810萬元計算，15％就是271.5萬元，跟法院判決的2822萬元價差損失，相比差距逾10倍。

這也是這個判決最弔詭的地方：有時候，沒簽正式契約，反而讓買方有機會跳脫定型化契約違約金條款，直接用《民法》第226條給付不能去主張完整的履行利益；簽了正式契約，反而可能被契約裡的違約金上限框住。此類建商簽約後一屋二賣，價差損失被契約約定所限制的案例，可以參考臺灣高等法院高雄分院113年度上字第212號判決。

案例不同　結果不一

不過，針對消費者簽約後、即使建商反悔一定只能拿總價15％違約金一事，法院實務仍然有不同見解。

例如在臺灣高等法院113年度重上字第644號判決案件中，買方已簽房屋、土地預定買賣契約，也已繳195萬元，但建商與買方後續發生履約糾紛，建商主張已經跟買方合法解除契約後，再把房地賣給第三人，法院認為，建商主張解約不合法，買方並沒有解除契約，且買方是依《民法》第226條請求給付不能損害賠償，所以契約約款中解除契約時不得另行請求損害賠償的條款不適用，最後判建商賠償價差損失合計775萬元。

從上可知，預售屋訴訟實務有時就是這麼弔詭，不是建商違約越嚴重，就一定賠越多；也不是消費者簽了正式契約，就一定更有保障。真正影響結果的，其實是契約條款、解約流程、請求權基礎與訴訟策略，無法僅憑單一過往案例就斷言勝敗和請求金額。

因為此類建商不賣、交屋爭議、驗屋瑕疵等糾紛，往往涉及契約本身約定跟民法交錯適用狀況，不同的主張、法條適用，可能都會讓最後結果有顯著差異，建議民眾遇到上述爭議時，跟專業不動產律師妥為討論後再行主張，會比較妥適。