專題／當心斷頭！買房最重要5筆帳一次算清楚
好房網News記者王惠琳／專題報導
台灣房價高，想一圓成家夢不僅要努力存下頭期款，跨過門檻之後還有關關要過，「房價」不是最終目標，妥善評估「買下這間房總共要準備多少現金」才能真正確保買房資金不會陷入斷頭困境，專家將買房所需費用整理成5筆帳，手把手帶著購屋族在買房前先把帳算清楚。
臉書粉專「賣厝阿明 知識＋」表示，總價1,200萬元的房子，如果銀行貸款8成，房價差額是240萬元，但這240萬元只是自備款的一部分。後面還有仲介服務費、契稅、登記與貸款費用、保險、裝修、搬家，以及交屋後的生活預備金。
1.自備款：貸8成、7成差很多
以總價1,200萬元試算：
核貸成數：8成 貸款金額：960萬元 房價差額：240萬元
核貸成數：7成 貸款金額：840萬元 房價差額：360萬元
核貸成數：6成 貸款金額：720萬元 房價差額：480萬元
這裡的240萬、360萬、480萬元，都還沒有包含其他交易費用。而且銀行核貸通常還會看鑑價。例如房子成交1,200萬元，銀行鑑價只有1,100萬元，以鑑價8成計算只能貸880萬元，買方需要自行準備的房價差額就變成320萬元。所以買房不能直接用「總價×2成」當成全部自備款。真正的房價自備款＝成交總價－銀行實際核貸金額。
2.房貸：先算每月繳得起多少
買房不能只看銀行願意貸多少，更要看家庭每個月可以穩定負擔多少。房貸可以先以家庭穩定月收入約三分之一作為財務規劃參考：
家庭月收入：6萬元 房貸月付參考：約2萬元
家庭月收入：9萬元 房貸月付參考：約3萬元
家庭月收入：12萬元 房貸月付參考：約4萬元
家庭月收入：15萬元 房貸月付參考：約5萬元
這是家庭預算參考，不是銀行統一核貸標準。以貸款800萬元、30年、本息平均攤還試算：
年利率2.5％：每月約3.16萬元
年利率3.5％：每月約3.59萬元
同樣貸800萬元，利率增加1個百分點，每個月就多出約4,300元支出。有車貸、信貸、育兒費用、長輩扶養或收入波動的家庭，房貸預算還要再往下降。
3.買房還有6種隱藏成本
(1)仲介服務費
買方服務費依契約議定，買賣雙方合計收費不得超過成交價6％，6％是上限，不是固定收費。
例如1,200萬元房屋，假設買方與仲介議定2％，就是24萬元。
(2)契稅
房屋買賣契稅稅率為6％，計算基礎是房屋核定契價，不是1,200萬元成交總價直接乘6％。
(3)印花稅、登記規費
依公契記載金額、申報價值及實際登記事項計算。
(4)地政士與貸款費用
包括地政士報酬、銀行開辦費、抵押權設定等相關支出。
(5)保險與交屋結算
房貸通常還涉及住宅火災及地震基本保險，交屋時也可能有管理費、水電等費用結算。
(6)裝修、家具與搬家
中古屋尤其要把水電、防水、冷氣、家具家電、清潔及搬遷費一起列入預算。
4.交屋後至少留一筆生活預備金
存款500萬元，直接拿480萬元買房，只剩20萬元生活，現金流會非常緊。交屋之後，每個月除了房貸，還有管理費、水電瓦斯、生活費、保險及房屋修繕；每年還有房屋稅、地價稅等持有成本。賣厝阿明建議，完成自備款、交易費用及裝修預算後，可以另外保留約6個月必要生活支出作為緊急預備金。育兒家庭、收入波動較大，或購買高屋齡住宅，可以再提高預備金。這筆錢的功能很簡單，就是讓家庭遇到失業、生病、房屋突然需要修繕時，不必立刻靠信貸或信用卡周轉。
5.買預售屋要先準備交屋補款
預售屋前期採分期付款，自備款可以分散到數年支付，但交屋時仍有一個重要變數：最終房貸金額。簽約時預估貸款8成，不代表幾年後交屋一定可以貸到8成。
買預售屋時可以把資金拆成：訂金＋簽約金＋工程款＋交屋款＋貸款＋驗屋裝修費。
如果交屋時銀行鑑價降低、核貸成數不足，原本預計銀行支付的部分，就可能變成買方需要自行補足的現金。因此，預售屋不能只準備契約表面上的自備款，還要替交屋保留資金彈性。
青安3.0有最高額度 實際仍看銀行核貸
2026年8月1日上路的青安3.0，最高貸款成數為8成，一般申請人最高貸款1,000萬元、新婚家庭最高1,200萬元、育有未成年子女家庭最高1,500萬元。貸款最長40年，並有最長5年寬限期等條件。
賣厝阿明指出，這些都是方案條件上限，實際貸款金額、成數、年限及寬限期，仍須經銀行依申請人信用、收入、還款能力及房屋條件審查。使用寬限期時，也要把寬限期結束後的正常月付金一起算進家庭預算。
首購族按照這個順序安排：
家庭收入
→ 每月可負擔房貸
→ 可貸金額
→ 購屋總價
→ 自備款
→ 交易稅費
→ 裝修搬家
→ 緊急預備金
銀行核准的貸款額度代表「貸得到多少」，家庭每個月可以長期穩定支付的金額，才代表「買得起多少」。買房真正的安全線，是付完頭期款、繳完稅費、完成基本裝修後，帳戶裡還留有預備金；每個月繳完房貸，也還有足夠的生活費。
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