什麼是土地增值稅？該怎麼算？優惠稅率不只一生一次！
常常聽到人家提到土地稅，但你知道其實現在沒有真正一種稅叫土地稅嗎？在台灣現行制度下，課徵標的為土地的相關稅賦共有兩種，一個是大家每年都要繳納的地價稅，這個我們在之前的文章有提過了（延伸閱讀：房屋稅又要繳費啦！房屋稅 地價稅 怎麼試算？ 買房前你必須知道的兩種稅！），如果還沒看過的可以先去看看，另一種就是今天要討論的：土地增值稅（又簡稱：土增稅）。
到底什麼是土地增值稅？什麼時間要課？土增稅的計算又該考量什麼？最重要的是，有沒有什麼優惠稅率可以使用的？本篇文章都會一次告訴你！
什麼是土地增值稅？
土地增值稅是針對在土地所有權移轉時，按照土地漲價總數額（=在土地上耗費的所有成本-土地賣價收入）採用漲價倍數累進稅率（漲價越多稅率越高）計算繳納的一種租稅。
在土地上耗費的所有成本認列項目：
+改良土地費用
+工程受益費
+土地重劃負擔總費用
+因土地使用變更而無償捐贈作公共設施用地其捐贈土地之公告現值總
偏激一點的用一句話來解釋土地增值稅原理：
你賣土地的時候如果有賺到錢，針對賺的部分，要課土地增值稅。
有些人會說，那為什麼我把我家賣了，還是有被課徵土地增值稅，我賣的不是房子嗎？其實我們每個人的家除了我們看的到的建築物部分之外，別忘了它是建造在某一塊土地上的啊！所以不論是透天厝、公寓、華廈或大樓，一般常見的自用住宅買賣都會包含到「土地」。
延伸閱讀：土地權狀
延伸閱讀：登記謄本
什麼時候要課土地增值稅？
之前的文章我們說過，在房地合一稅法通過之前，針對賣房產所獲得的利潤是採土地、建物分開的雙軌制，如果是因為土地交易而獲得的利潤就按公告現值課徵土地增值稅；是因為房屋交易而得的利潤則是按實價課徵所得稅。
也說過因為房地合一稅是在 2016 年後才正式施行，所以要課稅的標的為同時符合於 105 年 1 月 1 日以後取得 & 在 105 年 1 月 1 日以後出售的房屋、土地。
這時聰明的你是不是已經發現一個問題，也就是如果不在剛剛所說的那個範圍區間中（也就是 105 年 1 月 1 日前）取得的不動產，該怎麼課稅？其實很簡單，就是回歸所謂的雙軌制度，針對土地的利潤課徵土地增值稅；對於房屋的利潤課徵所得稅。
土地增值稅怎麼算？
要自己計算土地增值稅其實是很大的一個工程，因為雖然跟一般稅賦一樣是用「稅基*稅率」，但要加加減減的東西非常多，而且往往這些項目的資料取得或是證明並不是這麼容易取得。不過還是讓我們大略的來講一下整個土地增值稅的計算方式吧！
土地增值稅
＝土地漲價總數額 × 稅率
－累進差額
－長期減徵
－增繳地價稅額
－依法減徵稅額
- 土地漲價總數額
所謂土地漲價總數額簡單來說就是你把你「賣掉所得的錢」扣除在「土地上所有耗費的成本」。
這裡所指的「所有耗費成本項目」就很多了，不單單只是你買地的時侯所付的錢，還包含了可能你為了利用這塊土地所投入的資金（例如：挖土、填土、更換土壤…等）或是因為重劃過、使用分區變更過而有相關的費用支出也都可被算是為了讓這塊土地更好所付出的成本。（延伸閱讀：土地使用分區 是什麼？建蔽率 容積率 又要怎麼算？）
總而言之，你所有為了這塊土地做的付出，政府都有看見，所以這些部分都可以被當作扣除額，讓你省一點錢。
土地漲價總數額
＝申報土地移轉現值
－原規定地價或前次移轉現值×（台灣消費者物價總指數／ 100 ）－( 改良土地費用＋工程受益費＋土地重劃費用＋因土地使用變更而無償捐贈作為公共設施用地其捐贈土地之公告現值總額)
- 稅率
最一開始筆者提過，土地增值稅是用漲價倍數來決定稅率的（累進稅率制度），也就是土地漲價越多稅率的層級就會越高，跟一般所得稅的稅率決定方式是一樣的。土增稅的一般稅率按漲價倍數總共分成三級，分別是 20 ％、 30 ％、 40 ％，如果是自用住宅用地的話，稅率為 10% 。
所以當你的土地帳價總數額「超過」原規定的地價或前一次的移轉現值時，超過的部分就會依照超過幅度對應到相對應的土增稅稅率。
舉個實際例子來說：
假設今天你的土地漲價總數額為 200 萬，前一次移轉現值為 50 萬（經物價指數調整），則：
200 萬- 50 萬= 150 萬（全部超過的部分）
150 萬中，其中 50 萬因為屬於超過的部分未達 100% 者，所以稅率為 20% ；另外的 100 萬因為屬於超過的部分 100% 以上未達 200% 者，所以稅率為 30%
因此最終基本的稅基*稅率= 50 萬* 20% + 100 萬* 30%
但土增稅的稅率也不是全部，除了考量超額的部分之外，也會因為你所持有的時間有所減免，一般來說持有時間越長，減免的比例越大。
總而言之，經過筆者這樣的講解是不是發現要自己算出這些東西真的不容易呢！沒關係，筆者其實也還是建議大家可以使用財政部或各縣市政府提供的土地增值稅線上計算系統，最快速且正確的算出土增稅喔！
線上試算---財政部國稅局土地增值稅試算
有什麼稅率優惠嗎？
前面討論稅率的時候有說到，自用住宅稅率只要 10% ，但該怎麼申請也是有許多條件的！
方案A：一生一次優惠稅率
地上的建物必須是土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並已在該地辦成戶籍登記
必須是出售的前1 年內沒有供營業或出租使用的住宅用地
此筆土地如果是都市土地，它的面積沒有超過 300 平方公尺（約 90 坪）；如果是非都市土地，它的面積沒有超過 700 平方公尺（約 211 坪）
一人一生以一次為限
如果是自用住宅剛建築完成尚未滿 1 年的話，它的房屋評定現值（延伸閱讀：房屋稅）必須達所占基地公告的土地現值的 10%
方案B：一生一屋優惠稅率
已使用過一生一次之自用住宅用地稅率（一定要先用過方案A，才能用方案B）
土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前，在該地設有戶籍連續滿 6 年。
土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前，持有該自用住宅連續滿 6 年。
出售前 5 年內未曾供營業或出租之住宅用地
都市土地面積未超過 150 平方公尺（約 45 坪）或非都市土地面積未超過 350 平方公尺（約 105 坪）
出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女，沒有該自用住宅以外的房屋
不論是用方案A申請自用住宅優惠稅率還是用方案B，都是有很多附帶條件的。而且一定要先用過方案A的「一生一次」優惠才能用方案B的「一生一屋」優惠。雖然條件很嚴苛，但也有一個小確幸！那就是一生一次優惠（方案A）顧名思義是一生只能使用一次，但只要你滿足條件，一生一屋的優惠（方案B）是可以無限次數使用的喔！
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