新加坡人，怎麼這麼瘋買房？
成為新加坡永久居民（Permanent residency in Singapore，下稱 PR）後，我發現許多人會開始思考：與其每個月支付高昂的租金，不如買下自己的房子；與其替房東繳房貸，乾脆把這筆錢當成一種強迫儲蓄 ──也是讓自己真正「在當地安身立命」的一步。
新加坡買房制度的底色：早日落地生根
在新加坡，買房制度其實相當完善。以 PR 的身分來看，會讓人傾向購屋的原因有幾個：
一、公積金制度（Central Provident Fund，下稱 CPF）
成為 PR 後，每月薪資的 20% 會強制存入自己的 CPF，公司也必須額外提撥 17%。換句話說，薪資的 37% 會進入 CPF 裡，並分配至三個帳戶。其中的 Ordinary Account（OA）可用於購屋用途，例如頭期款或每月房貸。
我認為公積金是一個相當良善的制度：只要有穩定工作，房貸壓力其實不重，因為等於公司每月幫你分擔一部分貸款。
二、房屋貸款限制
一般而言，最高可貸到房價的 75%，貸款年限最長 30 年，且必須在 65 歲前還清。若在 35 歲前購屋，通常可貸滿 30 年；超過 35 歲後，年限會逐年遞減（例如 36 歲購屋只能貸 29 年，以此類推）。因此，越早買房，貸款彈性越大。
除了每月被扣 20% 的薪水到公積金，到退休前都無法使用這個資金外，房貸的設計也讓我傾向儘早取得貸款，以確保能貸到最大上限。整體看來，新加坡政府的這些制度似乎都在鼓勵人們「早點安定下來」 ──提早建立資產、提早規劃家庭、提早在這座城市落地生根。
新加坡三大地區劃分：區域即是標價
新加坡雖然國土面積不大，買房卻也是一門學問。經過一段時間到處看房、與仲介交涉，我總結了一些自己的心得，以下一一和《換日線》讀者朋友們分享。
整體來說，新加坡主要劃分為三個主要區域：Core Central Region（CCR）、Rest of Central Region（RCR）和 Outside Central Region（OCR），價格自然是由中心向外遞減。
Core Central Region（CCR）：大家平常比較熟知的烏節路、Marina Bay Sands、市中心金融區與聖淘沙等地。
Rest of Central Region（RCR）：較為人知的應該是牛車水及東海岸區域。
Outside Central Region（OCR）：除了上述這些區域以外的其他範圍。
新加坡與台灣房地產市場的差異
新加坡約有三成居民是外國人，加上多數房產為地上權（leasehold），與台灣以永久產權（freehold）為主的市場相當不同，因此我觀察到幾項有趣的現象：
一、外國人買盤及 ABSD
外籍買家是房地產市場很重要的支撐，額外買方印花稅（Additional Buyer's Stamp Duty，簡稱 ABSD）會左右房地產市場動能。為了抑制新加坡火熱的房市動能，新加坡政府在 2023 年 4 月將外國人購置房產的 ABSD 從 30% 一舉加倍，調升到了 60%，幾乎是讓外國人買盤瞬間縮手。較受外籍工作者（expat）或投資客青睞的區域，受到 ABSD 的影響就會非常大。
二、來自 HDB 的升級需求
由於新加坡有 HDB（Housing & Development Board，指建屋發展局所興建的公共住宅）制度，且 80% 新加坡人都住在 HDB，因此 HDB 的開發和更迭會大大影響周邊區域的供需。許多新加坡人在原本的 HDB 住習慣後，隨著地上權的年限逐年下降，會想要升級到周邊的私人公寓（condo），也因此 HDB 居住者會是強大的市場基本盤。要判斷一個區域是否有強盛的升值潛力，HDB 的買盤就是個重要指標。
三、地上權（Leasehold）的特性
由於新加坡大部分房產是 99 年地上權，房屋價值在約 30 至 40 年之後會開始大幅下降，影響貸款條件。因此，許多屋主會在達到這個節點前將房產出售，轉而購買新的建案，形成新加坡房地產市場生生不息的動能。
此外，許多台灣人可能好奇，和台灣大眾習慣的永久產權（freehold）不同，大多數新加坡人多半是從地上權（leasehold）開始入手，這是為什麼？歸納下來有以下三個考量：
一、永久產權溢價考量
Freehold 在大多數新加坡人的眼中溢價過高，且在新加坡較沒有「一套房子住到底」的框架，大部分人在房子舊了後會選擇出售，所以有時候新的 leasehold 反而會較舊的 freehold 還受到人們青睞。
二、租金收益率（Rental Yield）考量
由於 freehold 價格較 leasehold 高，而出租的租金並不會受到產權性質的影響，因此出租時租金收益率反而會較低（租金收益率＝（年租金收入 ÷ 房屋購買總價）× 100%）。若是以投資角度來看，leasehold 會是比較划算的選擇（新加坡因租金較高，租金收益比約 3.5%-4%，台北市約 2% 左右）。
三、流動性考量
Leasehold 若是投資客眾多的買盤，通常在成屋後會有一波交易潮。交易量大的話，代表價格會像樓梯般層層攀升，因為沒有後面的賣家會想要賣得比前手低，導致 leasehold 價格上漲通常較 freehold 快。Freehold 買家通常是為了長期持有，才會選擇購買 freehold，在不會頻繁進行交易的前提下，價格增長幅度自然不會如同 leashold 攀升得快。
置產是全民運動，靠不動產致富是集體夢想？
在新加坡，買房是全民話題。房市資訊公開透明，從歷史成交價、都市計畫、地上權標售，到仲介之間的競爭，都讓這個市場走向高度專業化，比較不會有資訊不對等造成的紛爭。不但大眾愛聊房地產話題，仲介們更是一個個說得一口好房地產經。
不過，在熱絡的新加坡房地產市場裡，有錢，還不一定買得到房。若是集萬眾矚目於一身的房地產開發案，不但要抽號碼牌，也要老天保佑你抽到的號碼夠前面，因緣俱足後，才可能選到自己心目中理想的房子。
在這裡，透過房地產致富是個顯學，網路上可以看到很多 YouTuber 教人如何在短期內藉「一買一賣」之間快速累積財富，這些自媒體本人的致富經驗，也成了許多人殷切學習的對象。
例如一位新加坡知名的不動產 YouTuber，原本出身自低收入單親家庭，靠著成功的不動產投資，一步步發展為知名的不動產投資顧問，他的課程收費雖不便宜，卻還是相當多人爭相購買。我曾經參與免費線上直播，想聽聽看他會分享什麼，卻被他的課程收費驚訝到下巴要掉下來 ──「改變人生課程」要價新幣 4,995 元（約台幣 12 萬元），「年度最佳五個新建案」要價新幣 15,995 元（約台幣 39 萬元），而「兩個受到低估的建案」更要價新幣 30 萬元（約台幣 746 萬元）。
從這個例子便可以感受到，新加坡，是個人人都急著想迅速致富的城市。
上圖為一名不動產投資顧問的付費課程價碼。圖／Amber 提供
不動產，是投資還是生活？
在這段看房的過程中，我發現適合居住的房子，不一定具有好的投資價值；投資價值高的房子，也不一定是最理想的居住環境。主導一切的，是目前市場關注的焦點，以及未來供給和需求的走向。
有時候我不免會想：房屋，承載著許多人心裡最殷切的渴望，多少人希望擁有一個屬於自己的家，一個安穩的避風港，日復一日在外打拚後，能有個讓自己丟掉一切偽裝，好好安身立命的巢穴。
那麼，一個房子，最重要的不應該是居住其中的人的感受嗎？如果為了可以快速累積財富，而選擇了以居住而言並非那麼理想的物件，豈不是有點本末倒置？但當你聽到一個個靠著房地產翻身致富的成功故事時，似乎又很難閉著眼，完全按照個人喜好，單純地因為「我喜歡」而做出決定。
就我觀察，在台灣購置不動產，很多人會從情感面的訴求出發（記得某知名房仲的品牌廣告，便是主打「替買賣雙方圓滿達成夢想」的情感訴求）；而在新加坡，似乎就比較直接一些了，許多人認為「能賺錢」的就是好房子。
如果說 HDB 是新加坡人「人人有其屋」的理想世界，那 condo 就是另一個資本主義舞台：一個看似自由、實則殘酷的遊戲場，各憑本事，在有限的土地上，爭取屬於自己的立足之地。
如今的我，仍在找尋自己小屋的路上努力著，結合自身在不動產投資領域的專業，將透過專欄忠實記錄我在新加坡房地產市場的體悟。也希望所有在異地找房的讀者朋友們，都能順利覓得理想居住地，一起加油！
※本文由換日線網站授權刊載，原標題為《直擊「全民瘋買房」的新加坡：我在異地找房的半路上，學到哪些精彩置產課？》，未經同意禁止轉載。
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