央行取消18個月動工限制！房市鬆綁能推升房價嗎？專家：買盤不足難掀漲價潮
好房網News記者蔡佩蓉／台北報導
央行17日召開第三季理監事會議，維持政策利率不變，寫下「連10凍」紀錄；在選擇性信用管制方面，決議將自然人第2戶購屋貸款成數上限由6成調升至7成。不動產業界認為，經過兩年的信用管制後，市場資金集中度與投機需求已有明顯降溫，隨著管制微幅鬆綁，預料將為第四季房市氛圍帶來正向支撐。
信用管制兩年見降溫 央行微幅鬆綁房貸限制
永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，央行本季維持政策利率不變，顯示在國內經濟成長動能強勁、通膨仍需留意之際，貨幣政策延續審慎立場；同時，央行認為不動產放款集中度逐漸下降，加上無自用住宅民眾購屋貸款占購置住宅貸款的比重持續增加，房市投機炒作明顯減少，民眾看漲房價的預期心理也有趨緩的狀況，因此，僅微調信用管制，讓第2戶貸款上限由6成提高至7成。
中信房屋研展室副理莊思敏指出，美國聯準會16日宣布升息1碼，為全球利率與資金環境增添更多不確定性。不過，本次央行並未跟進升息，主要是考量國內通膨尚屬可控，加上今年經濟成長表現優於預期，若貿然收緊貨幣環境，恐增加企業融資成本，對部分傳統產業及內需市場形成額外壓力。只是美國升息之後，台美利差、匯率走勢及通膨發展，仍需密切關注。
二戶貸款升至7成 換屋族、預售交屋迎來資金活水
至於信用管制，莊思敏表示，將自然人第2戶購屋貸款最高成數上限由6成調升為7成，雖然幅度僅增加1成，但足以體現央行對自住客群釋出的善意，對於原先因自備款或資金條件而暫緩購屋的民眾而言，貸款條件放寬後，可能會重新評估購屋計劃，進而帶動部分潛在需求的釋出。
陳金萍認為，第2戶貸款成數提高至7成，短期可望提升換屋族及預售屋買方的交屋能力，讓新屋交屋潮更順暢，並降低預售屋解約及建商交屋延遲的風險。而對於中古屋市場而言，部分原本因貸款限制而延後購屋的換屋需求，可望逐步回到市場，增加交易動能。
「18個月內動工」取消 建商推案不再被期限綁住
至於央行同步刪除購地貸款「切結於一定期間內動工興建」，即購地貸款必須在18個月內動工的規定，改由銀行依授信實務及個案條件，自行訂定動工時程。全國商業總會榮譽理事長、鄉林集團董事長賴正鎰表示，建築開發從土地取得、規劃設計、都市計畫、建照申請到施工，往往受到基地規模、法規審查及市場條件影響，不宜用單一時間表一體適用。
改由銀行依建案條件與開發進度進行授信管理，將更符合實際產業運作，也能避免建商為趕期限而被迫調整開發節奏。不過，賴正鎰也強調，高價住宅貸款、法人購屋及其他相關信用限制仍維持不變，顯示央行仍然重視金融風險與資金流向，顯見央行也認同管制有效，才會進入「有條件鬆綁、個案精準管理」的新階段，希望將來也能持續滾動檢討修正及放寬。
馨傳不動產智庫執行長何世昌則認為，刪除「切結於一定期間內動工興建」，是為了「防爛尾」而非救市，主因在於買氣孱弱，建商庫存水位節節升高，舊案賣不完，又被迫於期限內動工硬推新案，只會徒增「爛尾樓」風險，最終受傷的是消費者。
防爛尾而非救市 買盤不足下房價仍難大幅上漲
至於央行此次鬆綁是否會讓房價大漲？何世昌認為，目前市場上僅存的買盤，絕大多數是剛需中的剛需，只靠這類需求難以大幅墊高房價，必須有投資、置產型買盤挹注才有顯著效果。
其次，目前資金高度集中於股市，股票賺得比房市快，鮮少會有人因多1成貸款就投向房市懷抱，除非接下來股市進入高檔盤整，漲不上去、跌不下來，股票難做則房市才有機會出頭。因此年底前全台房市應會趨向「量緩增、價盤整」的格局。
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