社區管理費月收74萬竟「花到快破產」！一文搞懂：大樓管理費有哪些支出？收支打平其實很危險
作者 : 黃明惠 整理
圖片 : shutterstock
「我住的社區居然要破產了…」一名住在新北淡水的民眾上網發文，「我住的社區居然要破產了，20幾年的老社區，室內大約30坪，1個月繳快4千的管理費，但社區近來宣布財務陷入困境，公共基金即將告鑿，就連健身房設施都沒錢修。」
民眾貼出管委會的支出明細，求救「請大家幫我看看這樣的支出合理嗎？」
民眾貼出社區5月最新財務狀況，只見公告資料顯示，社區宣布財務即將告罄，每月管理費收入約74萬630元，固定開銷約84萬4800元，每月透支約10萬4170元，上述數字未含修繕、緊急事件、其他年度固定需維護支出費用。如此情況下去，可能在6月或12月前無法支應固定開銷付款。
管委會公布的細項公告，每月花費最高的項目是物業人力費超過45萬，社區巴士超過12萬，公共區域清潔費逾7.5萬，公共區域水電維護材料12萬。
▲多數社區大樓都會請清潔人員打掃。
民眾不解，社區門口就有一個公車站牌了，因此建議社區巴士可以砍掉，但得到的答案卻是已經有減班；除此之外，民眾還發現5月社區財務報告中，收入是80萬左右，支出約100萬，公基金扣掉款項，剩餘可動用金額竟然是-38萬，管委會甚至決定先限制社區包裹領取時間、調整警衛上班時間等等，縮減支出。
對此，不少網友們都質疑帳目不夠清楚，「為什麼水電料材每月要到12萬？超誇張」、「假設74萬除4000=185戶而已，是不是太誇張了一點？還能透支？水太深了」、「財務感覺很不清楚，水很深」。
繳出去的大樓管理費都花在哪？
究竟你繳的管理費花在哪？臉書粉專「賣厝阿明 知識+」指出，社區管理委員通常有2種經費來源：一是每戶每月會依照規約約定繳交的「社區管理費」；另一種是提撥專戶「公共基金」，用在計劃性修繕，像大樓外牆磁磚換新或重大修繕才能動用的經費。
社區管理費怎麼收？
所有權人按其共有之應有比例分擔，以「足夠打平每月開銷」為原則，實務會依照坪數計算。那我們繳的管理費跑到哪裡呢？
除了例行性行政費用，還可以細分成建築物設施修繕及維護、公共水電、電梯保養、外牆清洗、弱電保養、發電機保養、環境景觀維護…等，都算在社區經常性支出。
如果有請保全或物業公司來管理，或是簽約清潔公司來打掃的社區，會有保全物業及清潔公司的費用。
管理費支出比例怎麼抓？
管理費支出以人事成本占比最重，公共水電、建築物環境景觀維護以及公設維護費用都算社區每月固定支出內。
民眾若有疑問，可以檢視社區財報算算看，每月固定支出有沒有超過管理費一半，支出比例<管理費總收入50%-60%，代表社區財務較健全，比較不會遇到管理費不足的風險。
管理費10%～20%提撥公共基金
公共基金重要性體現於屋齡較高社區。老舊社區維護修繕費用相當可觀，光是修電梯就可能要百萬起跳，如果大樓外牆磁磚沒有定期維護，整棟換新費用更是非常可觀數字，假如社區收支呈現打平狀態，沒有多餘經費提撥公共基金，一旦遇到緊急、重大修繕等狀況，就會出現無經費可支應狀況。
住戶欠繳管理費時，可以取消電梯使用權？
今周刊曾報導，大樓住戶欠繳管理費時，可以依《公寓大廈管理條例》第21 條及第22 條之方式處理，其中第22 條甚至規定，如果欠繳情況嚴重，甚至可以命欠繳管理費的住戶強制遷離、命移轉房屋甚至由管委會進行拍賣。
若管委會利用將該欠費住戶的部分磁扣消磁（假設該住戶有5 個磁扣，管委會便將其中4 個消磁）、取消電梯使用權或公共設施使用權的方式，敦促該欠費住戶配合繳費，這樣在法律上會不會有問題？
實務上有兩種見解，第一種見解是行政機關的看法，行政機關是認為不宜這樣做，還是要依照《公寓大廈管理條例》的方式進行訴訟，訴訟確定後再進行強制執行會比較好。
第二種見解是多數法院的看法，以法院的角度來說，只要規約以及依據規約所訂定之相關規則有約定當住戶欠繳費用至一定程度以上時，就可以進行前述動作的話，在不要造成該住戶完全無法出入其住處的情況下，基於社區自制及私法自治原則，應該認為並無違法之處，法院認為稍微限制生活上之便利性，不等同於影響其生活利用上不可或缺的權利，而使用電梯對於行動能力正常的人來說不算是生活利用上不可或缺的權利，而應該屬於生活便利性的範疇。
由上可知，目前審判實務上的多數見解認為，如果管委會採取的措施，不至於使住戶完全無法出入，規約又有相關約定的話，基本上並不違法。
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