預售屋人員說了不二價，就真的沒有議價空間嗎？

（圖片提供／張欣民）

「我想請問各位大大，現在的預售屋真的沒有議價的空間嗎？售屋人員都直接跟你講不二價~」，最近在看新建案的民眾可能都有這樣的困惑，當然也有網友很直接的回應：「不二價是講給鬼聽的！」 

這是實價登錄2.0正式上路後，不少民眾紛紛上網求助，也可算是求救的聲音，因為茫然不知所措，以前看預售屋想買之際，都還可以有或多或少的殺價空間，但現在現場銷售人員卻是以「我們是不二價銷售喔」，一句話就把你的嘴巴給堵住了，即使有準備大刀要殺價也一刀都砍不下去。

7月1日實價登錄2.0正式上路了，這是我國不動產交易資訊透明化的重要里程碑，也算是一項遲來的居住正義，不僅中古屋門牌號碼全都露，預售屋成交價格更必須即時登錄。 只是在新制上路之後，最近在看預售屋的民眾普遍都發現，有很多的案場都強調不二價銷售，網路上有關不二價的討論文字也越來越多。實登2.0跟不二價銷售到底有什麼關聯性呢？民眾會不會剛從資訊不對稱的迷霧中走出來，卻又掉進另一個交易資訊的陷阱之中呢？ 

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首先，賣預售屋要走上不二價銷售，最主要是「醜媳婦終於要見公婆了」，實登2.0預售屋成交簽約30天內資訊要即時登錄，以前或是在實登1.0時代，業者會開高高的價格讓購屋人砍個爽，每個購屋人就得使出渾身解數，拉關係、找人脈幫忙殺價，反正不用登錄，最後你買高他買低，都只是江湖傳說。 

舉個較鮮明的例子吧，假設某個預售建案底價每坪100萬（業者就有合理的利潤)，但為了滿足民眾殺價的心理需求（業者對外宣稱之理由)，他會將牌價拉高到每坪120萬或更高，有關係者，殺價力道大者，一砍18萬，開心以102萬成交；沒有關係的人或是比較客氣的客人1坪只殺了1萬塊，成交是每坪119萬。

以前反正都是私底下議價成交，都是一只黑盒子，問題不大。但是實登2.0時代，30天後兩戶成交價就登錄了，即使有座向、通風採光等等差異，也很難去解釋兩戶單坪有17萬的落差，購屋人儘管約都已經簽了，也必然馬上跑來跟業者「輸贏」，類似的糾紛恐怕會從此層出不窮。 

只是市場上的不二價銷售簡直是八仙過海各顯神通，一團混亂，有所謂的「類不二價」、不二價及「真心不二價」等名稱出現，但最多的是山寨版不二價。不二價銷售是業者因應實登2.0，消極規避可能衍生交易糾紛之銷售手法，但是如果符合以下3要件，卻有保障消費者權益的積極意義。 

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1.沒有檯面下個別的議價動作

目前宣稱不二價的個案大抵上都有做到這點，也是藉此堵住購屋人想殺價的意圖。但光靠這一點是不能稱為不二價銷售喔！

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2.開價要更低、更合理實在

因為沒必要再拉高價格讓購屋人砍價，所以不二價銷售的開價就要比過去低，比過去更實在，達到開價即成交價的狀況，上面所舉的那個例子就很清楚了，業者賣每坪100萬就有合理的利潤，消費者就用這價格買下，不用也不能再故弄玄虛，讓人砍個夠！

3.所有房屋價目表全都露

大家都有到超商、超市的購物經驗，他們的共通點是什麼呢？就是每項商品都有標價，你只要喜歡，看價目表自己買得起，就到櫃台結帳走人，你不會在超市拿一盒美國牛排到櫃檯，要求打個折扣什麼的，這就是大家非常熟悉的不二價銷售。

所以預售屋要真的不二價銷售，就必須將每一戶房子的規格、價格全部攤在陽光下，讓消費者以自由意志去判斷自己喜歡哪一個物件、哪戶房子自己買得起，這才是不二價銷售的真諦。 但是現在預售市場上的不二價銷售，幾乎都沒做到第3點，第2點則如內政部官員所說的是業者的自律行為，不會強制要求。至於有無適度調降價格？開價有沒有更實在？民眾實際上還是茫然的！ 

實務上，市場中很早就有符合上述3要件的不二價銷售建案，也賣得很好，「不是講給鬼聽的喔」！所以不要再說連美國都做不到，就看主管機關要不要據此立下個典範，讓業界有所依循，這才是購屋人之福，也才是真正的居住正義喔！

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日光大道房產的世界－－張欣民

國立政治大學地政系碩士、英國皇家特許測量師(RICS)，喜歡沉浸在中外文學之中，更愛進入電影的世界裡；曾經是產業新聞採訪第一線記者，也曾任信義房屋協理兼發言人、美商ERA易而安不動產行銷顧問及太平洋資產管理公司總經理，金融研訓院講師、好房誌編輯總監。著有《房仲勝經-縱橫億萬商機》、《跟著專家買房子》、《這樣買房會增值》、《房市日光大道》。如今很高興在此遇到你，讓我們一起聊聊房地產市場、談談文學、看看電影，讓我們大家做個好朋友……

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