928檔期前哨戰！指標建商吹起讓利號角 專家：「讓子彈飛」房價可望鬆動
時序進入下半年，在7月伊始，面對房市壓力，有台南建商找回已購戶進行折價退款，推案龍頭建商有意讓旗下產品全面降價15%至20%，以及有建商要求供應商調降報價等，3則重磅消息引發熱烈討論。專家認為，房市持續低迷不振，新建案去化趨緩、民眾排隊等貸款，建商面臨央行對土建融設有「18個月內動工興建」的限制，在資金斷鏈的危機下，近期不少建商祭出打折、送家電和裝潢等，頗有測風向的意味，目前距離928檔期還有一段時間，醞釀讓利氣氛，有機會迎來房價鬆動潮。
央行祭史上最嚴限貸令 房市哀鴻遍野
回顧2024年8月以來，先是傳出公股行庫和民間銀行房貸滿水位，央行除了採取道德勸說，要求銀行自主管理的不動產貸款具體量化改善方案，並於9月祭出第七波選擇性信用管制，購屋者若名下有房，購屋貸款不可有寬限期，同時，法人購宅、第3戶以上貸款、餘屋貸款成數一律壓至3成，購地貸款也降至5成。
在央行雙管齊下，房市陷入急凍，原本上演的新建案排隊買房、一日完銷等亂象，變成預售時間拉長，就連全台各區域頻頻傳出的新高價，迄今已消聲匿跡。根據六都地政局資料顯示，六都6月的買賣移轉棟數合計1萬8095棟，呈現月增年減；而上半年六都買賣移轉棟數共計10萬202棟，較去年同期減少26.6%，寫下2018年同期最低紀錄。
建商等無信用管制鬆綁 讓利二線地帶觀風向
時隔近一年，傳出建商讓利、退款消息，有人樂見房價「校正回歸」，甚至越多越好，但也有不少聲音質疑是「假消息」。台灣房屋趨勢中心資深經理陳定中分析，今年6月央行理監事會議堪稱分水嶺，在此之前，開發商、建商都在觀察政府是否會鬆綁打炒房政策，加上購屋族貸款要排隊引發不少抱怨，未料，央行底線採得很硬、毫無模糊空間，讓市場大失所望。
陳定中指出，央行對土建融設有「18個月內動工興建」的限制，若未於期限內動工，銀行須依契約規定按比例收回貸款，並採階梯式逐年加碼計息，而去年延遲推案的建商，到今年是迫在眉睫，眼見預售屋交易量持續下滑，以幾家指標建商為例，景氣好的時候，單月銷售200、300戶不是問題，現在一個月僅剩30到40戶，倘若不採取行動，資金難以回收，還得多付利息。
近期傳出推案龍頭、寶佳機構有意執行全台建案降價15%至20%，引發熱烈討論。業界人士透露，早在今年5月，寶佳機構檢視旗下品牌的新建案，有部分地區的建案僅1至2成的銷售量，評估是能夠承受的金額與量體，決定開刀先折讓，但觀察目前的讓利區域多半是二線地帶。
房市趴熱潮冷卻 價格回檔修正
正巧現階段傳出降價的區域以中南部較多，住展雜誌發言人陳炳辰分析，台中是投資客大本營，台南和高雄則有台積電效應加持，但這一波熱潮退去，許多價格可說是打回原形，不僅影響民眾的信心，銷售狀況明顯放緩，上市櫃公司要考慮現金流，若要拉抬銷售量，就會從供給量大的新興重劃區開始讓利，把資金挹注在精華地段的案件。
陳定中補充，建商讓利的考量之一，顧慮到銀行鑑價和放貸件數，以近期在台南市善化區讓利的建案為例，之前預售均價單坪42萬元，若同一區域有另一家業者開出37萬的價格，送件給銀行申辦貸款時，銀行會採信鑑價較合理、價格較平實的建案，提供的貸款承作件數自然也較多，所以，打起價格戰，恐怕不利於單價高的建商。
另外，過去曾經發生指標建商大打價格戰，導致房價倒掛的情況發生，即預售屋價格低於新成屋價格，若建商大規模讓利，會導致新成屋、中古屋銷售期拉長，約莫在3個月到半年內發酵，尤其是5年內的新成屋，與市價無太大落差且成本最高，被議價的機率也會拉高。
旗下品牌外圍消息頻傳 讓利、宣傳一舉兩得
回頭再看，寶佳機構喊出讓利之後，為何引發熱議？陳定中提到，寶佳機構是全台推案量最大的建商，相關事業群有70多家，還轉投資東元電機、櫻花廚具等，有固定配合的供應商，相較其他中小型建商很容易壓低營建成本，倘若寶佳真的開出第一槍、殺價取量，同區域內的建商勢必坐立難安，要不就是削價競爭，甚或等到對方完銷後才敢推案。
而近期的打折案例，如台中櫻花建設將在新案中，視個案情況給予10%到15%的讓利，另一家位於台南市善化區的建商，找回已購戶並依區域行情調整價格。經過比對，這兩家建商都是寶佳旗下的品牌，加上寶佳的代銷專案釋出全台建案要降價15%至20%的訊息，即便媒體詢問部分案件都未給予回應，此舉頗耐人尋味，讓利的同時還增加曝光度。
下半年恐一路淡 928檔期前哨戰試水溫
陳炳辰說，目前寶佳機構沒有正式回應降價訊息，或許在觀望市場的態度，通常第2季是傳統的房市旺季，今年連發熱的跡象都沒有，出現旺季不旺的情勢，而進入下半年就是淡季，包括7到8月的暑期、颱風來襲，還有傳統民俗月的觀念，到第4季就會遞延到隔年。
再過兩個月就是今年最後的928檔期，陳炳辰認為，評估到國內景氣、資金緊縮和民眾貸不到款等情況，多數推案會維持在區域水位，第3季將會是觀察期，還要讓子彈飛一下，除了寶佳之外，其他建商也蠢蠢欲動、釋出相關訊息，就能期待928檔期有更多讓步的空間。