商辦都更潮來了 舊商辦華麗轉身 決定商圈未來命運

文／翁嘉妤

AI半導體產業不只讓世界看見台灣，更讓國內商辦、住宅布局出現重大轉變。隨著科技產業發展蓬勃，近年市場上的新商辦如雨後春筍般冒出，導致不少老舊商辦開始加緊腳步翻新，掀起一波都更潮，甚至引發企業總部的遷移，也間接決定了商圈興衰。

走在有「台北華爾街」之稱的南京東路上，一棟棟商辦大樓矗立在眼前，跨過逾30年的老商辦『蘇黎世產險大樓』，下一個街口便是價值破千億的『環亞大樓』，轉個彎進入敦化北路，遠遠就能看見歷史悠久的『台塑總部大樓』和『國泰寰宇大樓』，整排舊商辦紛紛掛上建築帆布，正如火如荼地進行改建、陸續改頭換面當中，未來幾年將能在此眺望全新天際線。

帆布高掛　商辦都更一條街

「近幾年企業找新商辦的需求真的很多，像是大台北區瓦斯公司未來規劃要換更大一點的辦公室，就有請我們幫忙找適合的物件。」在不動產及都更專業深耕逾20年、協助不少商辦都更的若比鄰不動產副總經理王振星向本刊透露，近期接受企業委託，幫忙尋找適合新商辦的數量有明顯增加趨勢。

攤開仲量聯行統計數據，便可發現今年商辦市場的需求量確實大幅提升，第二季核心商業區成交量體為10,517坪，較去年同期成長約240％；進一步綜觀上半年商辦的成交量體，更是接近去年全年整體的成交總和；其中，A級商辦需求強勁，租賃成交量達到6825坪，合計今年前三季度累計成交量已達24,237坪，超越去年全年數據，其中台北市釋出0至1年屋齡的新供給，佔整體成交面積45％，預租成交佔比則為27％。

種種數據皆突顯企業對於高品質辦公空間的實際需求，商辦的供給量因此跟著上揚，高力國際預估在未來四年內，台北市A級商辦的新增供給量，將達到40.2萬坪，不過同時也因新選擇更多，可能出現威脅到舊有的B級商辦，面臨招不到租客的窘境，進而激起舊商辦的都更潮。

老舊商辦加緊腳步趕都更

「或許A辦新供給威脅到B辦的情況還未全面發酵，不過現實面是二、三十年前的舊商辦，在軟硬體上確實已跟不上現在的技術與需求。」王振星分析，建商未雨綢繆地翻新商辦，除了安全性的考量外，同時也能滿足現在企業大多追求小換大、舊換新的思維，且一般來說商辦的地段都不會太差，選擇都更獲得的容積獎勵還能讓大樓的身價三級跳，對企業來說會是很好的利多。

事實上，商辦都更和一般住宅一樣，都更開發基地至少要有約300坪以上，才符合都市更新條例規定。而都更的最大利基點之一，就是可擁有更多的容積及使用空間，進而增加辦公室數量。以台北市敦化北路一帶的「金融街」為例，不少金融壽險業的「起家厝」皆座落於此，幾乎已到該思考翻新的屋齡，加上都更法規至少可取得1.5倍容積獎勵的規定，因此吸引不少企業決定翻新改建，包括新光集團的起家厝『南東大樓』、屋齡逾四十年的『台塑總部大樓』，以及國泰集團的起家厝『敦南金融大樓』。

商辦都更轉型　賺國際財

除此之外，企業為了和國際接軌、因應淨零碳排趨勢，進而帶動轉型綠色商辦風潮，根據高力國際最新統計，台北市在未來兩年將新增十四棟綠色商辦，供給量體達近20萬坪，其中信義區更有逾65％的A辦樓地板面積，已獲得綠建築認證。

不只民間加緊腳步跟上國際趨勢，政府也動起來攜手建商進行商辦改建，包含『松山民權東公辦都更案』、『長安段公辦都更案』等。

過去國內發展出「住商混合」模式，也就是「前店後住」或「上住下店」的混合使用所建構的建築。一般來說，這類住商大樓進行都更，仍需80％的地主戶點頭同意，都更的複雜和困難程度相較於單純的商辦都更高出許多，但因住商混合大樓大多位於商業精華地段，房地價值夠高，加上單戶土地持分也夠多，因此都更較有機會「一坪換一坪」，進而使地主戶提高都更意願，住商混合的大樓都更，便更容易進行。

進一步觀察市場的改建型態，近年商辦需求仍屬強勁，部分建商決定都更時，便會選擇以住商混合型態興建，既能從出售住宅中獲得營建資金回本，減少資金壓力，同時也可滿足企業對於商辦的自用需求。

違規太多發展「類」住商混合

不過近年來又發展出和過去不同的住商混合型態——分棟興建。像是台塑企業的起家厝——『台塑敦北總部大樓』，都更規劃成兩棟A級商辦，和一棟高級住宅大樓；『站前建國路首件民辦都更案』，也將興建兩棟商辦及一棟純住宅大樓。

王振星點出分棟興建的關鍵原因，「住商混合大樓的事務所價格會比住家便宜約一至兩成，吸引不少投機份子買事務所違規當住家使用。」其實過去類似違規狀況層出不窮，且投機情況長年未解。

建商為避免後續麻煩，現在的住商混合大樓，在基地符合條件的情況下，便捨棄過去住商混合的模式，轉變為直接將住宅和商辦拆開來分棟興建，在未來這種另類的住商混合型態，或許會成為新趨勢。

商辦都更成「純住宅」收益快

而市場上還有另一種商辦改建型態——純住宅，「自辦都更還是得花費龐大的資金，而住宅出售的價格通常會高出商辦兩成左右，所以如果基地位置處於精華地段，且符合土地使用分區條件，有些建商便會將舊商辦改建為純住宅型態。」宏大國際資產總經理陳益盛分析其背後原因。

對此，王振星也有類似觀察，「住宅相較商辦去化速度更快，出售價格也更高，再加上近幾年房市熱度沸騰，住宅買盤需求強勁，過去幾年確實就有商辦都更後，搖身一變成億級豪宅。」像是『蘇黎世產險大樓』於2020年決定改建成頂級豪宅『敦仰』、同年年底敦北商圈的『全錄大樓』也變身成總銷45億元的億級豪宅——『衍見築』；擁有40年歷史的『華塑大樓』也於2021年成為松山區的指標住宅大案『華固敦品』，每坪開價飆破200萬元。

既有商辦近半數等都更

一直以來，雙北地區都是金融、商業等核心重鎮，勢必持續會有商辦需求，不過隨著時間洗禮，過去興建的商辦已過於老舊，加上素地越來越稀缺，因此新商辦的供給，大多來自於老舊商辦的都更翻新，根據仲量聯行統計，台北市A級商辦平均屋齡超過18年，其中有32棟A辦屋齡已20年以上，換句話說，目前約有45％的老商辦等著都更，擴大新供給。

「現在新建的商辦大多還是以雙北為主，像是信義計畫區、南港、內湖、北投還有新莊等區域，光是百億大案雙北就有12棟，其中南港在未來五年會有近5棟101大樓的商辦量體。」陳益盛分享雙北地區商辦市場的都更潮，將會成為未來趨勢，新供給也會持續擴大。

商辦聚落版圖移至台北車站

進一步盤點新商辦供給分布，仲量聯行資料顯示，未來五年台北市新完工的商辦大樓數量，估計將達51.2萬坪，其中南港商業區為供給大熱區，共有21.4萬坪最為密集，佔比近42％；至於其他商業區則約有16.3萬坪，佔比達32％。統整辦公總量體，以大南港地區為首的東區門戶計畫，至2030年的辦公量體將達到49.9萬坪，而台北車站西區門戶計畫周遭則有23.7萬坪。

「綜觀未來供給，台北市商辦聚落的版圖，將從最早的南京松江、敦北敦南、信義計畫區，回到台北車站。」仲量聯行董事總經理侯文信提到，台北車站的供給主要來自都更及台北雙星，未來將帶動周邊商圈活化；而南港區的供給，則是工業地轉換為商業地，持續吸引企業進駐；而在信義計畫區的市場，則仍偏向高端租客，商辦都更興建，更著重於ESG綠建築等潮流。

而在台中地區，過去商辦推案稀缺，只有少量個案單點發揮，直到透過政府政策吸引超過1500家企業回台投資，台商資金熱捧台中，共312家企業，累計投資金額高達3499億元，在全台經濟版圖中，台中佔有一席之地，成為台商資金回流重鎮。

根據經發局統計，台中商業登記家數、資本額等都是全台冠軍，因此同時帶動商辦市場的需求量，再加上政府針對房屋政策，幾乎是『打住不打商』，更推動建商轉而將資金投入商辦，市場上便迎來爆發式的成長。

其中台中七期更是商辦聚落的重要版圖，吸引多家大型建商鎖定，像是允將推出『TST台灣之鑽』、聯聚也有『中維大廈』，還有興富發、冠德和豐邑建設也都於此推出新商辦，總銷金額粗估超過千億元。

「最具指標性的台中七期，不僅產業、消費力蓬勃發展，甚至隨著市府、大企業進駐，住商也都湧入推案，逐漸出現複製台北信義計劃區發展的趨勢，因此近年區內商辦自用、投資需求都明顯攀升。」熟悉台中房市的代銷業者補充。根據實價登錄也可發現商辦需求量，今年上半年成交筆數共438筆，較去年同期激增逾6.4倍。

至於在高雄地區，「A辦數量嚴重不足，歡迎投資人來高雄。」市長陳其邁曾經的一席話，起因是近年半導體S廊帶成型，加上台積電設廠的推波助瀾，商辦需求量大增，因此政府陸續推動公辦都更，目前高雄有七大公辦都更正在進行中，包含亞灣特貿三、舊市議會都更、左營機20公辦都更單元一等，引進民間的投資總額已衝高至1417億元。國揚集團更是與高雄市府聯手，斥資188億元打造左營高鐵科技之心，將興建三棟複合式的商辦大樓，可望帶動周邊發展。

商辦決定商圈的興衰

未來商辦聚落的遷移，看來已是必然，或許能讓周邊商圈的發展起死回生，王振星以台塑集團總部遷移為例，「過去內湖新明路是相對沒落的區域，自從台塑集團整間公司大風吹移過去後，這股人口紅利、產業發展的效應，把整個區域帶起來了，附近商辦紛紛開始動工，就連住宅價格都有上漲趨勢，短時間內區域多了好幾家便利商店，更是開始發展的最佳證明。」

不過幾家歡樂幾家愁，當台塑集團總部大遷移，對於敦化、民生商圈來說，堪稱是陷入黑暗期，附近店家頓時少了逾4000人的消費力，業績腰斬，甚至還有部分店家因此無法生存只能收攤。事實上過去幾年，該商圈就經歷了好幾家大型企業遷出，包含台塑大樓旁的英特爾台灣總部遷至南港，還有民生東路上的勤業眾信聯合會計師事務所也搬遷至南山廣場，衝擊商圈爆發出走潮。

然而，舊商辦都更後的華麗轉身，不只是蛻變成全新面貌，提升安全性之餘，也滿足現今科技軟硬體設備更新，而在周邊發展，也因為一棟商辦的遷入，帶動整個區域活絡，甚至逐漸形成一個商辦聚落，在新大樓完工潮激勵下，還可能出現商圈全面遷移的變化。

一棟商辦，決定整個商圈的興衰。

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