換屋重購退稅：土增稅與房地合一稅兩套規則，時間差一天就拿不回

賣掉舊房子、再買一間自己住，賣屋時繳的稅有機會退回來，這就是一般說的「重購退稅」。麻煩在於，換屋時通常會碰到兩種稅：土地增值稅和房地合一稅。兩者各有一套重購規則，法源不同、日期怎麼算不同、退多少的公式也不同。把兩套混在一起想，最常出錯的就是日期。

土地增值稅：看的是公告土地現值，不是成交價

土地稅法第35條規定，自用住宅用地出售後，從完成移轉登記之日起兩年內重購，新購土地仍作自用住宅用地，而且新購土地地價超過「原出售土地地價扣掉已繳土增稅」的餘額，就可以在已納稅額範圍內，申請退還不足支付新地價的部分。先買後賣也適用，同樣是兩年。面積上限是都市土地三公畝、非都市土地七公畝；出售前一年內曾出租或供營業使用的，不適用。

這裡的「地價」，第36條講得很清楚：以該次移轉計徵土地增值稅的地價為準，也就是公告土地現值，不是你跟買方談定的總價。財政部稅務入口網舉過一個例子：賣出的土地現值100萬元、繳了增值稅30萬元，新買的土地現值超過100萬元，30萬元全退；新地現值80萬元，退10萬元；新地現值低於70萬元，一毛都退不到。

所以換到總價更高、但土地持分小或公告現值較低的房子，土增稅這邊可能退得很少，甚至沒有。

房地合一稅：看的是成交價，按比率退

房地合一稅的重購規定在所得稅法第14條之8。個人出售自住房屋、土地並依第14條之5繳了稅，從完成移轉登記之日起兩年內重購自住房地，可以在新房地完成移轉登記次日起五年內，申請按「重購價額占出售價額的比率」退還已繳稅額。先買後賣的人，則在賣舊屋申報時直接按同樣比率扣抵，不超過應納稅額。

財政部高雄國稅局的例子：舊屋賣1,500萬元、繳房地合一稅80萬元，兩年內買進1,200萬元的新屋，可退64萬元，也就是80萬元乘上1,200除以1,500。換大屋可全數退還或扣抵，換小屋就按比率打折。

自住的認定比土增稅嚴。依稅務入口網問答，本人、配偶或未成年子女要在新、舊兩間房子都辦竣戶籍登記並居住，舊屋出售前一年內不能出租、供營業或執行業務使用。配偶一方賣、另一方名義買，也可以適用。

「差一天」差在哪裡

兩套都說「兩年」，起算日卻不一樣。

• 房地合一稅：以房屋土地完成移轉登記日為準，新舊兩邊的登記日差距要在兩年以內。
• 土地增值稅：一邊以完成產權登記日起算；另一邊若在訂約後30日內如期申報，以立契日為準，逾期申報則改以申報日計算。

稅務入口網的例子是：A地在109年4月1日完成登記，111年3月4日簽約買B地，若在111年4月2日前申報就在兩年內；拖到4月3日以後才申報，就不能辦重購退稅。同一筆交易，房地合一稅可能還在期限內，土增稅卻因晚一天申報而落空。

退了稅之後，五年內動不得

兩套都有五年的回收條款。土地稅法第37條規定，重購土地自完成移轉登記起五年內再移轉或改作其他用途，要追繳原退還的稅款；稅務入口網也提醒，戶籍至少要留本人、配偶或直系親屬一人。所得稅法第14條之8則規定，重購後五年內改作其他用途或再行移轉，追繳原扣抵或退還稅額。換句話說，新家五年內出租、轉手，退回來的錢就得吐回去。

換屋除了這兩筆稅，還有仲介費、代書費、貸款與搬家成本要一起算，可以參考這份換屋成本總盤點。兩套重購退稅的條件逐項對照，整理在換屋重購退稅的兩套規則。簽約前先把兩邊日期排進行事曆，比事後補救容易得多。

謝銘元（艾克斯）喵宇宙創辦人