危老重建vs都市更新懶人包：稅賦減免、容積獎勵，老屋翻身哪種最有利？
「危老重建」與「都市更新」在稅賦減免、容積獎勵以及申請流程上卻有顯著差異，大大影響屋主權益與重建效率。
台灣位於地震帶，過去如921地震或近期花蓮地震，不斷提醒老屋耐震不足的風險。政府推動危老重建和都市更新，正是為了加速老屋改造，目前「危老重建」與「都市更新」是最主要老屋重生的兩種方式，但在稅賦減免、容積獎勵以及申請流程上卻有顯著差異，可能影響屋主的權益與重建效率。
本文將透過數據與法規比較，解析危老重建與都市更新的優缺點，並掌握關鍵差異，學會如何評估自家房屋的適用性，並做出對資產增值最有利的決策。
危老重安全性、都更強調區域共榮，適用對象與門檻解析
「危老重建」與「都市更新」兩者最核心差異在於：危老重建強調快速處理單一危險建物，都市更新則注重區域整體發展與公益性。
什麼是危老重建？地主主導，100%同意即可啟動
「危老重建」全稱為《都市危險及老舊建築物加速重建條例》，依據專法推動。其主要針對屋齡30年以上、結構安全不足的合法建築。此政策最大優勢在於「無最小面積限制」，即使是單一棟透天或小基地公寓，只要經評估耐震能力不足且未具保存價值，即可申請。這非常適合產權單純、戶數少的小規模社區，因為它強調地主主導，只要100%所有權人同意即可啟動。
什麼是都市更新？改善環境機能，程序複雜
都市更新簡稱都更，依據《都市更新條例》執行，目標是改善整體都市環境與機能。適用對象通常需位於公劃都更地區或符合自劃標準，且基地面積門檻較高（法律上雖無確切規定，但一般而言通常需達500坪或1000平方公尺以上）。都更適合大基地或集合式住宅（如台北南機場公寓），能引入公共設施提升區域價值。然而，因涉及公聽會與多方權利變換，程序較為繁雜。
危老減免相對單純，都更享增值稅優惠幅度更優
稅賦減免是驅動老屋重建的強大誘因。雖然兩者在地價稅與房屋稅的減免上架構相似，但在土地增值稅與契稅的減免幅度上，都市更新往往更具優勢。
危老重建期地價稅全免，房屋稅減半優惠長至10年
在危老重建方面，稅賦優惠主要集中在重建期間地價稅全免，以及重建後地價稅與房屋稅減半徵收2年；若房屋為自然人持有且未移轉，房屋稅減半優惠最長可延長至10年。值得注意的是，危老重建在土地增值稅與契稅方面並無「法定」的直接減免，除非參與協議合建，才可能依縣市自治條例申請減徵40%。這對於自住型屋主影響較小，長期持有的房屋稅優惠已能省下數萬元成本。
都更「權利變換」土地增值稅與契稅全免
反觀都市更新，稅賦減免項目更為全面且力度更大。除了同樣享有地價稅與房屋稅的優惠外，若採取「權利變換」方式實施，土地增值稅與契稅可全額免徵；即便是協議合建或第一次移轉，亦有減徵40%的優惠。這對於土地持分大、潛在增值稅額高的投資型老屋或大基地開發案而言，可能省下上百萬元的稅金成本。因此，若單純考量稅務極大化，都更勝出；但若考量申請門檻與速度，危老則較為親民。
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容積獎勵決定分回面積，都更上限50%略勝危老一籌
容積獎勵直接決定了重建後能蓋多少樓地板面積，進而影響屋主分回的坪數。這也是屋主在計算「室內實坪」時最在意的數據。
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危老重建獎勵最高可達1.4倍
危老重建的容積獎勵上限為基準容積的30%（或原建築容積1.15倍），加上時程獎勵與規模獎勵（合計上限10%），整體最高可達基準容積的1.4倍。雖然上限較都更低，但危老的獎勵項目明確（如耐震評估、綠建築、智慧建築等），取得相對容易。舉例來說，一塊100坪的住三土地，透過危老獎勵後約可重建504坪，對於小基地而言已是相當顯著的增值。
都更獎勵上限達法定容積1.5倍
都市更新的容積獎勵上限則高達法定容積的1.5倍（或原容積加基準容積0.3倍）。若涉及海砂屋、輻射屋或提供大面積開放空間，獎勵係數甚至可能更高。同樣以100坪土地試算，都更模式下可能重建達540坪以上。這意味著在土地條件許可下，都更更有機會讓屋主分回較多的坪數，實現「一坪換一坪」的理想。但需注意，實際分回坪數還需扣除公設比與建商成本轉換，務必精算。
時間成本對決：危老審核最快半年過關，都更整合耗時恐達數年
申請流程的效率，往往是屋主最終決定的關鍵。兩者在「同意比例」與「審議程序」上的巨大差異，造就了截然不同的時間成本。
危老重建被稱為老屋重建的特快車。其核心在於必須取得「100%土地及建築物所有權人同意」。一旦達成此門檻，便無需經過繁瑣的都市更新審議會或公聽會。流程上，從確認屋齡與耐震評估未達標開始，委託建築師送件，主管機關原則上需在30日內完成審核。實務上，許多危老案從申請到領取建照開工，僅需3至6個月，極度適合意見統一的小型社區。
都市更新則是一場持久戰。由於僅需取得多數決同意（依階段不同，需50%至80%同意比例），因此必須經過劃定更新單元、舉辦公聽會、擬定事業計畫與權利變換計畫等層層關卡，且設有異議處理機制。雖然政府設有代拆機制（解決釘子戶問題），但整體流程快則2至3年，慢則5年以上，甚至因住戶意見分歧而胎死腹中。
數據總結：一張表看懂危老重建 vs 都市更新的黃金交叉點
為了讓你更直觀地評估自家老屋適合哪種方案，我們將上述分析彙整為以下比較表：
比較項目
危老重建
都市更新
適用基地
無面積限制，單一棟亦可
無法定面積，但實務一般來說至少需500坪或1000平方公尺以上
同意門檻
100%所有權人同意
事業計畫階段需80%以上同意
容積獎勵
上限為基準容積1.4倍
上限為基準容積1.5倍
稅賦優惠
地價稅與房屋稅減免為主
包含增值稅、契稅大幅減免
申請時程
快速，約數月至半年
冗長，約2至5年以上
適合對象
意見統一、基地小、急需重建者
大型社區、追求高回報、難達100%同意者
危老重建與都更，如何評估選擇？
總結來說，危老重建與都市更新並無絕對優劣，而是取決於你的房屋條件與需求。若你的老屋位於精華區但基地小，且鄰居間關係緊密、容易達成共識，選擇危老重建能讓你最快享受到安全的新屋與資產增值；若你身處大型老舊社區，土地持分大且希望爭取最大容積獎勵與稅務減免，那麼都市更新雖然路途遙遠，回報卻更為豐厚。
做決定前，可以採取以下步驟進行自我評估：
查詢資格：先確認自家房屋是否位於都市計畫區內，屋齡與耐震能力是否符合危老或都更標準。
整合意願：試探性詢問左鄰右舍的重建意願，若難以達成100%同意，危老這條路便行不通。
財務試算：委託專業建築師或都更規劃公司，針對兩種方案進行初步的容積與財務試算。
下一步，則可先查詢內政部營建署的「都市更新入口網」，確認自家地號是否位於公劃都更範圍，或是尋找合格的危老推動師進行免費諮詢，為你的資產活化踏出最關鍵的一步。
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