公設被「車公」灌水、買房超冤 估價師建議：虛坪改革要有3項配套
好房網News記者蔡佩蓉／台北報導
內政部的虛坪改革規劃，希望透過減少社區不實用的公共設施空間，讓民眾負擔的公設面積更為合理。檢討方向包括《建築技術規則》的「免計容積」規定，避免出現娛樂交誼廳等不實用的公共設施；其次為修正《公寓大廈管理條例》，將「停車空間」由公共設施改為專有部分，使沒有買車位的住戶可免再負擔車道公設面積。
高源不動產估價師事務所所長陳碧源表示，部分方向值得肯定，但是要留意「理想很豐滿，現實很骨感」，千萬別讓既不是學者專家，也不是行政官僚的老百姓無從管道可窺其究，因此他點出3個隱憂與提出3項配套措施。
陳碧源說，虛坪改革可能會有3個隱憂或後遺症，第1、拉抬房價及車價：因為減少公設及建物總面積，建商為反映在銷售總價及興建成本上，將導致變相拉抬房價及車位價格，且引發新舊建物單價認知差異，進而拉抬中古屋房價；此外，因為車位面積增加，建商可能進一步反映面積核算的興建成本，進而拉抬停車位價格。
他強調，適當的車位面積明確化，並且避免把車公納入大公，是好的方向，舉例來說，北市中山區有一個頂辦預售案，建坪單價賣到超過每坪155萬元以上，坡道平面停車位價格賣到每個400至500百萬元以上。
過往在地政產權登記上，為了停車位面積應該用多少比較合理這件事，內政部曾經在104年7月31日的「研商精進建物測繪登記相關業務第2次會議」上做了行政指導，該次的議題三曾經提到，決議內容是「銷售之停車位總面積計算應大於建造執照及其平面圖說記載之停車位總面積1.8倍為基準」，也就是說，假設單一停車位尺寸為2.5公尺乘5.5公尺（250*550），停車位面積為13.75平方公尺，則該車位銷售面積至少應為24.75平方公尺，約7.49坪。
理論上，地政單位在地政登記上就要把關了，但這個頂辦的停車位面積1個才5.04坪，假設它的停車位車格是250*550的標準車位停車格的話，停車格面積就已經達4.16坪了（=2.5*5.5*0.3025），車道面積才占0.89坪，這有可能嗎？
陳碧源表示，可想而知，它可能是在產權面積偷雞，把車公灌到大公。這個還是在虛坪改革沒有喊出來的現在進行式，政府都管不動了，等到虛坪改革過關，如果政府依舊只是圖上畫畫、牆上掛掛，民眾以及市場面沒有進一步睜大眼睛，更荒謬的事情一定會發生。
第2、停車位由共有部分改成專有部分，是會導致土地持分認定及社區管理問題：其中，土地持分認定的問題，尤其在「專有部分」認定，《民法》和《公寓大廈管理條例》是有不同的看法。《民法》的規定是「專有部分，指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者。」（民法第799條第2項）。專有部分必須是構造上必須具有可遮斷性，使用上可以具有獨立的經濟效用。
《公寓大廈管理條例》則拿掉了構造上遮斷這個構成要件，只有規定「專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。」(公寓大廈管理條例第3條第3款)，這個部分以特別法優於普通法原則來看，較沒有什麼太大問題。只是在區分所有建物的土地持分認定，現行的《公寓大廈管理條例》是沒有談到的，所以一般是回到《民法》的規定。
依《民法》第799條第4項規定：「區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分，依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。但另有約定者，從其約定。」換言之，建物的基地土地持分，除了另有約定外，是要依專有面積比例訂定的。
陳碧源指出，車位或停車格變成專有部分，讓車道可以變成車公，來阻斷現行建商把車公放在大公的作法，但是當停車格變成專有部分時，回到《民法》的規定，因此將導致土地持分面積高於現行市場作法。
且法務部向來對於《民法》第799條的立場是很強硬的。內政部是要從《公寓大廈管理條例》也寫一條來優於《民法》的適用，或如何處理？無從得知，尤其車位是免計容積率，若土地持分面積又變成很大，是蠻奇怪的。
此外，停車位變成非共用部分而可能自由買賣，導致可能與現行都市設計大多希望停車位在社區興建時，可以內部化的理念背道而馳。另外，也會引發社區管理問題，這個社區管理問題在於現行《公寓大廈管理條例》中，關於區分所有權人會議的表決權是採各專有部分之區分所有權人有一表決權，當停車位也變成是專有部分時，表決權數如何認定，才是一個可能要檢討的問題，而不是只有管理費、維護費怎麼收的問題。
第3、是因更新後銷售面積減少，將會影響都更與危老共同負擔比，進而對於之後都更重建整合上造成衝擊。
陳碧源建議政府應該要做到3項相關的配套措施。第1、在市場端銷售反映上，內政部應該要仿效香港推動實坪改革的作法，即採搭配實坪計價與總坪計價並呈的方式。首先，政府在實價登錄查詢網站的呈現上，除現行總坪單價外，另外增加實坪（專有部分）單價，以俾消費者比對。
其次，政府應一併修改不動產說明書、及預售屋、成屋買賣定型化契約應記載事項應記載事項，要求建商銷售預售屋或成屋、或經紀業銷售成屋時，在不動產說明書或買賣契約書上除呈現銷售總價外，另應一併呈現實坪計價單價及總坪計價單價，以利消費者比較。此外，房屋銷售含有停車位部分者，應強制呈現及揭露停車位價格，以利消費者比較。
第2、停車位專有部分，內政部應該同步修改《民法》和《公寓大廈管理條例》關於停車位採專有部分時的土地持分面積計算方式、表決權計算方式，以及法定車位不得外售之規定，以減少停車位改為專有後對於土地持分產權、區分所有權人會議管等理部分的衝擊。第3、政府應該給予訂定施行日上較長的緩衝時間，以降低市場上對於巨大變化所帶來的衝擊。
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