房市最大競爭對手「另有其人」！資金擴散至換屋、首購族？
好房網News記者林和謙／台北報導
「建築診療苑」觀察，M2持續成長，代表市場整體資金總量仍然充裕；但M1B的短期變化相對增速領先，顯示高流動性資金尋找新的投資方向，包含股票、ETF、房地產及其他資產配置。「建築診療苑」創辦人陳冠允表示，需要特別注意的是，M1B與M2的變化只能顯示整體資金環境，不能直接等同於房市買氣；目前台灣資金並未消失，而是流向更加分散。
資金回流房市 擴散至首購族？
近期不動產業界第一線發現，高資產族群開始調配股市資產部位，為什麼高資產族開始回流台灣房市？陳冠允觀察說，主因是台灣股市指數創歷史新高，部分獲利轉向不動產或其他保值型資產；這類資產轉換通常由財經敏感度較高、資產規模較大的族群率先發生。第一線市場已先在台北市高總價8,000萬元以上豪宅產品出現換屋族買盤，研判會逐步向下擴散至4,000萬元、3,000萬元換屋族，最後擴散到首購族群。
國內資金市場並不是沒有錢，而是資金對風險、報酬與流動性的要求變高了。陳冠允指出，資金不再普遍流向所有台灣房地產，近期換屋族優先選擇具備稀缺性、品牌、地段與保值能力的產品。
ETF影響房市？專家揭關鍵優勢
此外，台灣股市成交量與股市成交金額仍維持在相對高檔，顯示股票市場依然是目前最受大眾關注的資產配置工具。陳冠允表示，對一般投資而言，股票與ETF具有幾項台灣房地產難以相比的優勢；即使月收入有限，投資人仍可用數千元參與股票或ETF；相較之下，首購族購買房地產需要較高自備款，且須承擔長期貸款與交易成本。因此股票市場已不只是投資工具，也逐漸成為年輕世代的日常社交與財經話題。
當首購族年輕人用3,000元就能參與資本市場，台灣房地產便不再是唯一的資產想像。陳冠允指出，台灣房市未來面對的競爭，不只是其他建案，而是ETF、股票、債券與各種低門檻投資工具。但真正影響房市成交的關鍵，仍是M1B資金是否逐步轉化為實際購屋需求，而這通常具有約 1～2 季的遞延效果，可以在第三季度持續觀察。
為什麼ETF會影響台灣房市？陳冠允分析，ETF規模快速擴大，反映台灣投資人的資產配置習慣已出現明顯轉變。過去，房地產經常被視為一般家庭累積資產的重要工具；但在台灣房價、預售屋自備款與房市信用管制提高後，進入台灣房市的門檻大幅上升。ETF則提供另一種選擇：這意味著，一部分過去可能進入房市的投資型資金，正在轉向金融市場。然而，高資產族群與一般投資人可能呈現不同動向。一般投資人仍持續增加股票及ETF部位；高資產族群（換屋族）則可能在股市上漲後，逐步進行獲利了結與實體資產配置。
建築診療苑觀察，建築貸款放緩，反映建商推案、開工與融資意願趨於保守；目前部分建商採取推案步調放慢、延後開工、放慢工程速度、推案策略調整…等。 另一方面，隨著過去預售案逐步完工交屋，建商的土地融資、建築融資將轉換為消費者房屋貸款。因此，即使建築貸款成長放緩，房貸餘額仍可能持續增加。不過，房貸成長速度已較2024年前後的高峰期明顯放慢，反映銀行放款資源、信用管制與市場成交量均開始產生影響；陳冠允說，土建融下降，不一定代表供給立即下降，房貸增加也不代表市場買氣正在回升，兩者之間存在建案施工、完工與交屋的時間差，必須搭配建照量、開工量、使照亮及成交量共同判讀。
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