社宅是落實居住正義的萬靈丹？一文看懂社宅政策背後的「不可能三角」難題

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在台灣的房市政策中，幾乎任何一項政策都會引發不同立場的各方激烈爭論。唯獨興建社會住宅這項政策，卻是政府、建商、社福團體及廣大民眾間罕見具備高度共識的房市萬靈丹。

大家普遍認為，只要大量興建社宅，就能順理成章地照顧弱勢族群、減輕年輕人的租屋重擔，進而落實真正的居住正義。

然而，若回歸殘酷的經濟與社會現實，傳統的社會住宅政策往往會陷入一個互相矛盾的「不可能三角」，三項美好目標根本無法同時達成：

社會住宅必須壓低租金，全力照顧弱勢？

很多社福團體要求社會住宅必須發揮政策目的，壓低租金提高弱勢居住比例，但這樣的想法，對於推動社宅未必是加分的。

當社宅被規劃為專供低收入戶以低廉租金入住的福利住宅，傳統刻板印象下，就會被周邊居民貼上「變相貧民窟」的標籤，成為避之唯恐不及的嫌惡設施。

一旦社會住宅被公眾視為破壞周邊生活品質與房價行情的嫌惡設施，引來強大的鄰里抗性。所有社會住宅的新建，只會變得更為困難而已。

既要大規模興建，又要政府長期補貼營運虧損？

社會住宅土地取得、營造發包費用加上長期的維護營運與租金補貼，全靠政府公帑支撐，如果完全不考慮社會住宅的財務自償性，最終只會演變成一個無底洞般的政府財政錢坑，難以為繼。

以新北市社宅為例，審計處去年就指出，新北市是靠舉債融資來籌措蓋社會住宅的經費。然而，目前已經有出租營運收益的「新店央北」和「土城員和」社宅，營運收入完全不夠拿來償還借款的本金和利息。

雪上加霜的是，近年來營建與維護成本大幅飆升，加上市府為了照顧弱勢，依承租戶可負擔能力訂定租金分級制，未來的租金收入只會變得更少。

在成本狂漲、收入變少、債務還不起的情況下，社宅面臨嚴重財務缺口，將難以長期永續經營。

所以，蓋社宅不是有土地就蓋這麼單純，而是要考量其背後長期的營運成本。如果沒有穩健的財務自償機制，只靠舉債融資與微薄的租金收入，長期下來只會演變成政府財政的巨大錢坑。

既想壓低租金，又想吸引民間力量加入？

如前所述，若考慮財務紀律，大量興建社會住宅將對政府財政造成長期的巨大負擔。因此引入壽險公司、建設公司等民間力量一同投入興建社會住宅，便成為可行的解決方案之一。

但社會住宅先天被賦予照顧社會弱勢的責任，因此租金勢必無法適當反映市場行情，長期收支難以平衡。

像這樣無利可圖甚至註定虧損的案子，民間開發商又不是做善事的宗教團體，根本不可能進場。想要透過引入民間資源共同大量興建社宅，實務上難以實現。

所以，「租金極度便宜、專門照顧弱勢、還能無止境大量興建」的社會住宅，只會出現在社福團體的天真幻想，以及政治人物開出的競選支票裡。

畢竟口頭開支票、說漂亮話的人，實際上完全不用對政府的財務永續性負責。出張嘴，誰不會？

但社會住宅這樣的困境真的無解嗎？

其實，解決方案還是有的。

要打破這個惡性循環，關鍵就在於擺脫現行社會住宅規劃為純住宅的思維框架。

目前的社會住宅設計以純住宅及托兒、托老等社會福利設施為主，僅規劃極少數的一樓店面做為附屬商業設施，無法拉高租金收益，自償能力自然薄弱。

如果政府能在規劃時就大幅拉高社會住宅中商業空間的容積與面積比例，導入零售店面、購物商場或辦公室，透過商用不動產的強勁收益來支撐社宅營運，現有的三大困境便能迎刃而解：

首先，社宅租金補貼有了內部自我生成的活水，不再吸乾國庫。

商業設施所收取的高額租金，讓社宅從此具備創造源源不絕現金流的能力，可以直接用來交叉補貼給弱勢與青年租戶。

當社會住宅具備財務自償性，本身的租金甚至有條件壓得比現行的市價八折更低，真正照顧到最需要補貼的民眾，政府也無須再為龐大的長期租金補貼編列龐大預算。

其次，社會住宅引入熱門商業機能，就能從嫌惡設施翻轉為區域核心。

消除鄰里抗拒最快的方式不是一昧的道德勸說，而是實質提供周邊居民渴望的生活機能。
當社宅進駐了星巴克、連鎖大型超市、風格書店或是熱門餐飲，社宅就不再是拖累周邊房價的負資產，反而搖身一變成為帶動整個街區繁榮與便利的活力核心，鄰里接受度自然水漲船高。

最後，當社會住宅有穩定獲利空間，民間資金就會願意配合。

大幅提高商用面積後，整體開發案將具備清晰且穩健的投資報酬率。這類兼具穩健租金流入與不動產增值潛力的資產，正是壽險資金等長線法人機構最青睞的標的。

政府不再需要拜託或硬性要求建商回饋，民間資本自然會依循市場機制積極投入興建與專業營運。

最後，真正的居住正義不能只靠道德情懷或消耗政府稅金來硬撐，必須建立在可持續的商業模型之上。當一棟社會住宅樓下有熱門咖啡廳、質感書店與生活商場，它就是為鄰里帶來繁榮的引擎；它所創造的商業利潤，還能轉化為最實質的租金補貼。

把社會住宅從政府純粹的福利支出轉型為機能充沛的複合商住聚落，才是讓社宅政策走得長遠、能大量興建、居民住得有尊嚴的根本之道！

本文獲「阿宅-雙碩士地產顧問」授權轉載，原文

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