對我而言，房地產能將大筆現金鎖住！未來需要現金時還可以變現、價格持續高升
作者 : 吳家揚
圖片 : 達志(示意圖，非當事人。)
我還在外島服役時，老家要改建，主要是容積率要調整了，要趁法規修改之前，可以建立較大坪數的房子。最後一次回台休假時，媽媽忽然向我說明要蓋房子的事，還拿出建築結構草圖給我看。看完我不滿意，就自己畫一張圖，最後獲得家族成員贊成和一致通過，然後我就回外島繼續服役。家裡就準備發包給認識的營建廠商施工，施工期間家人每天盯進度，經過2 年多的時間，終於拿到使用執照。
以前的老房子，只有在邊間才有陽光，其他房間又黑又暗，空氣也不流通。但改建後的新大樓，除樓梯和電梯之外，任何地方都是全面採光，陽光灑進來，光線充足且空氣流通性好，結構方正，是個宜居的好地方，大家都很滿意。
蓋大樓要付出相當大的代價，要向銀行貸款很多錢。
父親將一生財富，輸在股市中，所以家裡也沒多少積蓄，還好過生活沒問題。但沒在人生的財務規劃之內，忽然要來一筆大貸款也是讓我嚇一大跳。新房子打算出租，將租金收入拿來繳貸款和家用。父親過世後，我繼承一部分房地產和大筆銀行貸款。
家裡蓋房子需要錢時，我才剛工作不久，薪水不高，當然沒錢拿回家。我結婚時，將婚宴結餘和部分儲蓄，拿30 萬元給媽媽還房貸，算是第一筆小小的貢獻。工作14 年期間，隨著賺錢能力愈來愈強時，陸陸續續拿一些錢給媽媽去還房貸，也超過150 萬元了。
就在工作14 年後，我42 歲離職，那時媽媽已經住進護理之家，但還能說話還有意志。她擔心我沒錢，說我自己賺的錢自己用就好，家裡貸款就用租金去還。直到今天，已經過了20 多年，名下貸款還沒還完。
父親年輕有賺錢時，和朋友在鄉下買農地投資，有蓋房子出租也有賣出幾戶。因為沒有農民身分，幾十年過去了，還是朋友名下的財產。父親過世後，媽媽決定將鄉下房子過戶回來給我們，又向銀行借錢，付了將近百萬的土增稅和一些費用，部分房產和貸款又轉到我名下。
這些房子，在921 地震時已全毀，毫無價值可言。那時房客不但欠房租好幾個月，還去政府申請補助後逃之夭夭，我也覺得不可思議。反正，我媽媽的態度就是：算了，一切都無所謂。
基本上，我的第一套房地產是繼承而來的，當時價值不高，父親過世後，房產和銀行貸款一起繼承。第二套房地產，是買賣過戶而來，只有公告價值而無市場價值。
80 歲的長輩成長背景屬於貧窮戰亂和農業社會，50 歲的我屬於經濟起飛的工業社會，20 歲的下一代屬於服務業為主的社會，世代代溝不容易跨過。長輩用他們特有的方式愛我們，不管我們要不要，全部都丟給我們，有時會對我們造成莫大困擾，又令人很無奈。
我應該是一個上帝眼中的好管家，將家業守住，不會亂揮霍。房子的租金收入，持續在還房貸和付媽媽長期看護費用。我也不會將那些繼承而來的不動產，算在我自己賺來的錢當中。
第一次買房就上手
我沒錢時「寧租、不買」，樂當城市游牧族，一旦房租漲，大不了就搬家。
我的家人，一直要我買房。我可不想要「窮得只剩下房子」，一輩子背著房貸，將人生卡住。我尚未買房前幾乎不到2年就搬一次家，自己開車3 趟就搬完家當。婚後東西變多，那時候找搬家公司的費用，一趟車頂多5 千元，兩趟車1 萬元，可以搬完。因此，如果房租每月漲1 千元，若1 年多1 萬2 千元，就可考慮搬家。不過，如果普遍都在漲房租，搬到哪都會漲，應審慎評估。
我在看房時，房仲帶我去看了幾間房，都非常不滿意：1. 房子外觀破破爛爛的。2. 沒車位附近也不好停車和行走。3. 有些屋內又髒又亂，房間暗又不通風，也囤積不少發霉的雜物，整間房子只剩一條可行走的小徑，其餘都是亂七八糟的。4. 還有一些，磁場就是不對，進屋就頭痛，讓人非常不舒服。
有一次看完房子後，向房仲反映，我要有視野、游泳池、健身房、電影院和花園的豪華社區。那一次的返家途中，路過我現在住的地方，覺得這就是我夢幻中的房子，我請房仲幫我留意，其他我都不要看了，以免浪費我的時間。當年我購屋時，全家人的共識是：一定要安全、風水好、風景好，尤其是讓人有心理上的安全感。我們便再以此縮小看屋範圍，很快就找到理想房子。
我運氣很好，不然這個有名社區每當有物件釋出時，都會很快被買方接手。我一毛不減買了，就搬進來了。在看房子的時候，腦海中就開始3D 估計：「那些是結構不可改變，那些可以怎麼改裝，來符合我的需求。」我要將這個房子，打造成家人宜居的空間。
那時我要上班，太太在家裡帶小孩。她本來找的設計師，可以只先收5 萬元的訂金，然後再從工程費用抵銷。但是她報價高得離譜，90 萬元只能處理一間浴室，感覺真是遇到詐騙集團了。最後她真的「捲款潛逃」，什麼事也沒做，真是太離譜。
我後來將空間重新設計，下班後和假日自己來監工，花了3個月，所有材料自己訂購，自己找人施工，不用設計師。裝潢和購置居家用品總花費不到200 萬元，用的東西品質又好，自己打造一個溫暖的家，我很喜歡自己改造後的房子。
因為我的物質慾望不高，剛買房的時候，社區住戶不乏開著豪車，雙B 是基本車款，保時捷也不少。那時社區還沒有車牌辨識系統，我開車要停進車庫時，警衛很盡責，看我的舊車，心生警惕，檢查身分後才願意放行。說不定警衛開的車比我還要貴。
「千萬買屋、億萬買鄰」，這個社區的鄰居們，很多人都非常有錢，也有不少名人。電視上看到國家地理頻道的釣魚節目到景美溪取景時，就拍到我家，也算是揚名國際了。這樣，平常就像住飯店一樣，這種家的感覺真好。
購屋要量力
當我37 歲有能力用現金買2 套房子時，才下手買1 套房，主要是自住。當年購屋經驗頗有趣，賣方是一對年輕夫妻投資客，在SARS 後相對低點買進的。2 年多後，我讓他們淨賺200多萬元。
當時屋主太太還在簽約時哭哭啼啼地說，對房子很有感情，忽然不想要賣房子了。實際上他們也沒進來住過，直接租給大學生收租，內裝也從沒改過，不知道為何會有感情？
她浪費我2 個多小時的時間，一直要提高售價，否則不賣。我原來打算將尾數X 萬元去掉，這也是房仲跟我講的一般議價和成交的方式。後來她被房仲說服，才破涕為笑地用「原價」賣給我，還說我賺到了。
那時候我股票的價值，每天跳動的幅度，有時一天都遠大於X 萬元這個數字。他們將房子順利出場賣出，期間只付利息，這裡的租金並不便宜，投資報酬率非常好。的確，往後十多年，我若轉手確實可以大賺不少，至少千萬元以上。
買到房子後，房仲要我辦貸款，就去他們合作的銀行辦貸款，讓房仲和理專再賺一手。我本來想用「黑卡」刷卡買房，房仲說公司不允許，因為信用卡公司會賺走5％手續費，只好算了。這張無限卡沒有廣告聲稱的效果，我就把它剪掉了。
後來覺得貸款不划算，雖然利息不高，但我的股價不漲還反跌，就乾脆賣股，將全部房貸還完，前後只花了幾個月時間。基本上，不當屋奴，我的房子也算是「零成本」的。
房子只是房子，要有溫度才是家
根據這些經驗，深感購屋的選擇就是生活方式的選擇。
房屋是用來自住的，是用來經營生活的空間。買房子之前，問自己幾次：「想過什麼樣的生活？」
很多人會認為：「那樣的房子公設比高得嚇人。」沒錯，公設比高達30％以上，看起來好像很不划算。以我自己的房子為例，表面上我雖然犧牲了10 多坪的公設，實際上我常使用社區超過千坪的公共空間，社區電影院、游泳池、健身房都可盡情使用，而且很少人。每月繳交幾千元的管理費，就能換來物業管理公司專業團隊的服務。以一坪換百坪的購屋術，很實用。
在我與妻子成為自由工作者之後，頗有大隱於市的樂趣！我們很開心有這樣的宜居選擇。我住在超高樓層，視野相當好，居高臨下的感覺，有如飛機下降時，可以清楚看見遠處山景和地面的風景。還有，最近新北捷運環狀線開通後，可以讓我每天可以看到火柴盒小汽車在活動。
讓房地產成財庫
對我而言，房地產可以將大筆的現金鎖住，而在未來需要現金時，它還可以變現。
台灣未來房地產的走勢會是如何？如果我們回顧過去，可以看到台灣從窮困到富裕國家，不動產價格持續高升，過程雖有景氣循環波動的現象，整體就是持續創新高。這過程，造就了一批台灣富豪和財團。
從居住正義而言，擁有房地產，不應只是人們一生的一個大夢想。但如果是商品的話，就由供需和炒作來決定價錢。台灣的少子化問題，是未來房地產景氣被看空的重要關鍵。不動產同時也是許多人的最愛，也是許多富豪發跡或發跡後喜歡持有的「商品」。
驅動台灣房市上漲的力道是大家相信房子會增值，但是隱藏的機會成本與風險總是不談。房子會增值，當然也會貶值。房屋持有稅、空屋率、人口衰退、經濟變化透露出的訊息，購屋前要深入再深入地思考。
從過去經驗來看，2009 年「遺贈稅」從累進稅率最高50％，直接降成單一稅率10％，造成台商海外資金大量回流，大幅炒高不動產價格。
然而，2019 年立法通過的《境外資金匯回管理運用及課稅條例》，台商海外資金回流投資實業有「稅務特赦」的效果：「專款專用」但5％可任意使用而25％可投資金融商品；5 年內不得投資不動產，8 年後投資不動產就完全不設限。這些因素有機會為5 年或8 年後的不動產價格，再帶來一波榮景。而最近2 年，跟著台積電成長的「不動產新貴」也不少。
退休後宜保守，因此如果要用房地產做為退休後的理財工具，最好是確保先有自住的地方，再以還款能力所及的貸款額度，購入第二套房當理財工具。這樣的操作才能攻守皆宜。如果是以投資為目的，先評估總報酬率，要有5％以上的報酬率才值得下手，否則投資股票或ETF 的投資報酬率與變現性，都勝過房地產。
當投資客，就是要賺不動產的「價差」或「房租」。要賺取地產價差，評估的是進場退場時間以及稅負。如果想要出租獲利，每月的管理費用、屋況維護等要特別注意。概略來說，要投資房地產下列項目絕對要理清楚：
1. 房地產的地點、地點、地點
2. 總價與銀行貸款成數
3. 個人還款能力
4. 裝修費用
5. 每年持有稅：地價稅、房屋稅
6. 移轉稅：印花稅、契稅、土地增值稅、所得稅、贈與稅
房地產常在多空論戰。對我而言，就是一個自住的家，就是財庫，有錢才買。不用管增值、貶值或投資效益，也不用去試算，到底是「買比租划算」還是「租比買划算」這種問題。
萬一錢不夠時，用不動產轉出現金流
因應台灣高齡社會，金管會開放銀行於2015 年11 月底承做「以房養老」業務。所謂「以房養老」，就是有屋族把房子抵押給銀行，由銀行分年期，每月提供生活費。房子雖然抵押給銀行，但還可以繼續居住。
銀行扮演貸款者的角色，而非收購房地產，是收取每個月利息和開辦時的服務費或聯徵查詢費等。房子是抵押給銀行，而不是賣給銀行，所有權和使用權還是借款人的。到期時，只要所有人或是繼承人清償貸款，房子還是所有人或繼承人的。
如果現金不夠時，可以將不動產變現，多數人將賣屋視為是最後不得不的手段。所以透過「以房養老」，手上沒有太多現金且不會理財者，若把房子抵押給銀行，取得每月固定生活費，可以暫時解決退休生活費問題。萬一遇到不肖子女覬覦房產者，自己的房產自己運用，待身故之後，銀行可將房子拍賣，銷售金額扣除先前銀行支付成本後，剩下的才分配給家屬。
不過，想要「以房養老」不是想辦就能辦，它有一些限制條件，以及相關注意事項：
1. 目前以房養老，年齡限制最低為55 歲，貸款成數最高七成，期限最長35 年。各家銀行條件不一，有需求者宜多加比較。
2. 地點以都會區為主：若在偏鄉地區，很難賣掉者，銀行不會承做。
3. 注意房貸利率波動和通膨：以房養老又被稱為「逆向抵押貸款」，其實是拿房子向銀行貸款。既然是貸款就需要支付利息，目前是低利率環境，難以預料未來30 年利率如何變動，若利率升高，貸款利息也會增加。隨著通貨膨脹上升，該金額是否符合生活所需，也是一個很大的疑問。
以房養老（表3-7）：
試算一：直接到銀行官網，進行試算。
試算二：若房屋價值2,500 萬元，最多可貸款70％，2％利率，銀行分30 年給付（65 歲到95 歲）。以某銀行專案為例，自己手動算。
雖然生活費固定，但是每月還得繳利息，因貸款金額愈來愈大，每個月拿到的金額就會愈來愈少。當利息大過每月生活費的三分之一，多出來的部分可以暫時不用繳交，就掛在帳上等身故時再拍賣房子一次算清，這樣可以讓每月生活費用更為穩定。
每月發放金額、貸款利息，部分會附加保險及信託手續費。除需自行負擔利息、費用，也需負擔房屋稅和地價稅等稅金。繼承人可償還銀行支付的生活費，包含利息及其他支出，即可贖回房子。或由銀行做最後信託管理，拍賣房產，增值部分將依公式，銀行、繼承人以一定比例分配。
B. 直接出售：
2,500 萬房子，30 年使用， 每個月可用6.9 萬元（2,500÷360）。
直接到銀行或保險公司辦房屋貸款：
如果不符合以房養老，又不想賣房，又有現金需求時，可將房子拿去銀行或保險公司辦理房貸。當時某家保險公司評估，認為我南部名下房子還有貸款，所以給我的額度真是笑死人，利率也差。但同一金控集團內的銀行，不看南部房貸，並以高階經理人的條件給我貸款，條件還不錯，我就貸一些錢出來投資。現在銀行利息很低，如果有投資能力者，應該可以考慮貸款投資。
2014 年，我拿著房子去抵押貸款，將金額投入投資型年金險保單和股票中，投資型保單中的基金投資獲利還不錯。經年累月，到2020 年為止，已將所有貸款金額全部轉入保單中，保存下來。
我的保單，大多數預定利率3％～ 6.5％，房貸利率不到1.8％（後來還降至1.5％），對我是划算的。但這樣做要有夠長的時間，最少要有10 年以上，甚至20 年，且要付的起銀行本利時，才能這樣做。穩穩套利，這也是我喜歡慢慢致富的方式。
如果付不出房貸時，就麻煩了。銀行這房東財大氣粗、冷血無情，管你上有高堂老母、下有幼兒嗷嗷待哺。很抱歉，沒得商量，付不出錢，房子是銀行的，就等著被「法拍」吧。
勿將青春抵押給銀行
試想月薪5 萬元、年薪（加4 個月年終）約80 萬元，年存40 萬元已經很厲害。想憑自己力量買房，大約5 年才能存到頭期款200 萬元，但必須過著很拮据的生活。
假設25 歲開始工作，存到30 歲有200 萬元，接著背20 年800 萬元的房貸，還完就50歲了。人生有許多夢想和慾望，為買房而犧牲許多樂趣，要衡量是否值得。
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