2022年房地產二十大發展趨勢(2-3)

二、軟著陸vs.硬著陸

─貸款限縮+房地合一稅2.0+建照＞使照→軟著陸

(一)央行四波打炒房措施，效果不夠彰顯

─各地方政府未積極配合推動囤房稅

兩年來央行連續祭出四波打炒房措施，不僅購屋貸款成數大幅下降，並且對於土地融資也大幅限縮(詳請參閱附圖)，這些都會直接影響到投機炒作而導致房市漸朝「價持平量微增」趨勢發展；至於政府是否進一步加碼打炒房，更是眾所矚目之焦點所在！

由於2021年房價持續飆漲，在央行連續祭出四波選擇性信用管制效果依舊不彰情況下，內政部於去年12月加碼研擬修法，擬再祭出全面限制預售屋換約轉售、私法人購屋採許可制、嚴懲炒作者、預售屋解約需申報、建立檢舉獎金制度等五大打炒房措施，以期有效遏抑不斷飆漲的房價；另外，雖然財政部一再催促地方政府研擬囤房稅，惟各地方政府大都未積極配合，導致房價壓抑政策大打折扣。

(二)房地合一稅2.0效果將會逐漸顯現

─房地合一稅2.0後座力不容小覷

為遏抑房地投機炒作，政府自2016年1月1日起實施房地合一稅制，依持有期間區分適用稅率，持有期間在一年以內及超過一年未逾二年者，分別課以45%及35%較重稅率，惟其後房價仍持續飆漲，財政部遂再推動房地合一稅2.0改革(詳請參閱附圖)，並自2021年7月1日開始實施，主要重點如下：

1.延長個人短期交易房地適用高稅率之持有期間，居住者個人交易持有二年以內房地，稅率45%；持有房地超過二年，未逾五年，稅率35%，以抑制個人短期炒作不動產。

2.營利事業比照個人依持有期間按差別稅率課稅，營利事業交易持有二年以內房地，稅率45%；持有房地超過二年，未逾五年，稅率35%；持有房地超過五年，稅率20%，以抑制營利事業短期炒作不動產。

由以上兩項延長課稅時間之重大改變，顯見壓抑措施已愈來愈為嚴厲！

其次，由表一資料顯示，2017-2022年一月房地合一稅個人部分高達486.98億元，營利事業部分亦高達151.62億元，由此顯見自2018年台商大量回流之後，房地交易短進短出者有增無減，惟就房地合一稅2.0之超高稅率加以觀察，未來很難再出現投機炒作漏洞。

由以上之分析可知，截至目前為止，政府已竭盡所能打炒房，惟效果依舊無法彰顯，主要原因在於龐大游資與預期心理，導致買房抗通膨之投機炒作模式始終無法消弭。惟如就表一房地合一稅實徵金額之數據加以探討，已有不少投資客急於獲利了結，因此，未來新成屋將會愈來愈多，整體市場將會逐漸呈現供給大於需求而漸朝軟著陸趨勢發展。

(三)推案量、銷售率、建照、使照→改變供需結構

1.2021年北台灣推案量與銷售率

─五年來北台灣推案量高達5.5兆元，全台超過七兆元

雖然2021年全台都出現價量齊揚情況，惟在近年建造執照累積數量遠大於使用執照情況下，整體市場應會朝「價持平量微增」趨勢發展。

另外，根據住展雜誌統計數據，2016年北台灣新成屋、預售屋總推案量8,132.59億元，2018年攀升至1.11兆元，2019年增加至1.13兆元，2020年則再增加至1.29兆元，2021年1.19兆元(詳請參閱附圖)，主要原因在於台商回流投資擴廠，所衍生桃園、新竹縣市、台中、台南、高雄等地區在產業群聚效應與就業人數增加情況下，連帶周邊房價大幅上漲。惟在2016-2021年銷售率分別為2017年37.88%、2018年45.77%、2019年45.88%、2020年58.36%、2021年60.14%情況下，未售餘屋壓力必將逐漸改變市場供需結構！

▲2010-2021年北臺灣推案量與銷售率變動趨勢圖

2.建照、使照vs.市場供需

─2017-2021年建照與使照差距高達20.97萬棟

由表二數據顯示，2017-2021年建造執照合計692,740棟，使用執照483,005棟，兩者差距高達209,735棟，此一建造執照高達69萬棟之龐大數量將自明年開始進入交屋高峰期，屆時整體市場將會出現大量建商保留戶、地主戶與投資客釋出的新成屋，而可能導致部分地區，尤其是2019-2021年投機炒作、生活機能欠佳區域，出現預售屋、新成屋與中古屋在貸款成數縮減與房地合一稅2.0壓力下競價求售，而逐漸呈現軟著陸趨勢！

三、品牌價值愈來愈受重視

─品牌效益逐漸反映在房價、股價

─推案量大未必就是好品牌

近年建商品牌價值越來越受重視，一般消費者認知常停留在知名度較高者較占優勢，殊不知結構安全與漏水問題才是最重要的居家安全保障指標。

2015年房市陷入谷底盤整，惟仍有部分建案開高價卻銷售良好，主要原因在於建商長年累積的品牌信譽，再加上地段區位加持；一般購屋者最在意的不外施工品質、結構安全、建材設備、準時交屋與售後服務問題，而這也正是品牌價值愈來愈受重視之主要原因，尤其是高級住宅與豪宅產品，雖然售價較附近行情高出10%~15%，惟保值增值潛力遠甚於其他不具品牌效益的產品！

近年地震頻繁，屢屢出現建物震災，因此，購屋之前更應多蒐集優良建商作品之評價資訊，以確保自身權益，此外，不少大型建案漏水問題層出不窮，亦是購屋前應多留意之一大課題！

2021年全台總推案量約1.7兆元，十大建商推案量合計高達4,074億元，其中有兩家案量更超過500億元；由於2018年以來全台房價漲幅普遍超過三成，因此，大多數建商都是採取跨區經營，一則擴大業務量，再則分散風險，惟建案散佈各地，再加上房價差距大，以及缺工缺料等問題，除非有自家營造廠，否則施工品質必將面臨嚴苛考驗；因此，當前購屋應特別注意以下主要相關事項，更值得重視的是，並非推案量大就是好品牌建商！

1.是否擁有自家營造廠？

2.開價與實際成交價之差距多少？議價率多高？

3.施工品質如何？

4.結構安全如何？RC或SRC結構？

5.建材設備如何？

6.是否準時交屋？

7.是否有漏水情事？

8.是否發生購屋糾紛？

9.是否延遲交屋？

10.是否違反預售屋買賣契約書範本相關規定？

11.售後服務是否良好？

12.搜尋媒體報導與消保單位處分紀錄。

表三再將591房屋網彙整之2021年十大建商推案量與指標案提供參考，購屋之前應多做功課，多看多比較較為妥適！