預售屋最怕爛尾樓！律師揭「基泰大直」買方勝訴關鍵 討回千萬自備款+百萬違約金
文／謝曉菁
添購預售屋最怕的不是買貴或買錯，而是碰上建案停工、甚至成為爛尾樓。Podcast節目《地產好學聲》提及，2023年基泰大直施工事故造成鄰房下陷、倒塌，建案後續全面停工，不僅受災住戶受到影響，已經簽約、繳付頭期款的預售屋買方，也因此陷入漫長等待。
節目中提到，基泰大直案已有購屋人透過法律途徑爭取權益，最終獲得勝訴判決，建商除了須返還購屋人已支付的千萬元自備款，還須另外給付百萬元違約金。
當時代表購屋人處理案件的律師陳建州表示，此案訴求主要分成兩部分，首先是希望拿回已經支付的購屋本金，因此必須主張買賣契約已經解除；其次則是進一步向建商請求違約金，而這部分還必須證明契約解除是由建商違約所造成。
陳建州指出，購屋人主張建商已經無法繼續興建房屋，也無法按照契約交付，因此認為建商已構成違約，並據此主張解除契約及請求違約金，最終獲法院判決勝訴。
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不過，預售屋停工並非單一個案。節目提到，2025年全台包括台北、桃園、台中、嘉義及花蓮等地，都曾傳出預售建案停工消息，也讓「如果真的買到爛尾樓，已經繳出去的錢怎麼辦？」成為購屋人關心的問題。
對此，陳建州表示，目前預售屋較常見的履約保證方式之一是「價金信託」。如果購屋人發現建案出現停工等異常情況，第一時間可通知信託銀行，要求暫停付款或進行更嚴格的審查，同時也可向金管會反映，希望避免信託專戶內的款項繼續流出。
至於已經繳進信託專戶的款項能否拿回，陳建州說明，部分信託契約會約定，若建設公司發生停工、倒閉、破產，或客觀上已有3個月無法繼續施工等情況，信託受益權可能轉由買方取得，之後買方即可依相關機制申請退款。
陳建州也提到，如果情況更加極端且明確，例如建商已經完全不可能履約，甚至出現失聯等狀況，購屋人「或許有機會」主張不必等到3個月，就爭取將信託受益權轉讓給買方，再由買方召開信託受益權大會，處理信託專戶剩餘款項的退還問題。
不過，實際能否退款，以及何時可以取得信託受益權，仍涉及個別建案的信託契約及實際情況，購屋人若碰上建案停工，仍應先確認自身建案採取的履約保證方式及相關契約內容，再判斷後續可以採取的處理方式。