以為撿到寶，卻發現花錢買到法定空地？！該怎麼辦？

（圖片提供／賣厝阿明）

小王購買土地的時候，已經算好價錢、看好地理位置，也有請人幫忙檢視過所有標的、價金、產權移轉等等文件，每件事情都做得非常謹慎，看似撿到一塊寶，正準備請建築師送件申請建照，要蓋自己的房子時，才發現自己居然花錢買到一塊法定空地！？？？而且公告時沒有註明為法定空地，現在不能蓋房子也賣不出去，請問到底該如何是好？該自認倒楣嗎………….

房產知識達人賣厝阿明表示，法定空地是依法應保留的一定比例面積之空地，目的在於使建築物便於日照、通風、採光及防火等。原地主理當主動告知此項資訊，所以，我們可以先去追問原地主是否知情，如果他是知情卻違法單獨分割買賣，可以依據建築法第11條規定，法定空地非依規定不得分割、移轉，不得重複使用，直接上法院請求法官撤銷買賣關係。

文章目錄

何謂法定用地？

法定空地可以分割？

法定空地可否拋棄？

法定空地可否移轉？

何謂法定用地?

依據建築法第11條：「本法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。建築基地原為數宗者，於申請建築前應合併為一宗。前項法定空地之留設，應包括建築物與其前後左右之道路或其他建築物間之距離，其寬度於建築管理規則中定之。」

法定空地可以分割？

建築基地法定空地分割辦法第三條：

建築基地之法定空地併同建築物之分割，非於分割後合於下列各款規定者不得為之。

一、 每一建築基地之法定空地與建築物所占地面應相連接，連接部分寬度不得小於二公尺。

二、 每一建築基地之建蔽率應合於規定。但本辦法發布前已領建造執照，或已提出申請而於本辦法發布後方領得建造執照者，不在此限。

三、 每一建築基地均應連接建築線並得以單獨申請建築。

四、 每一建築基地之建築物應具獨立之出入口。

建築基地法定空地分割辦法第四條：

建築基地空地面積超過依法應保留之法定空地面積者，其超出部分之分割，應以分割後能單獨建築使用或已與其鄰地成立協議調整地形或合併建築使用者為限。

建築基地法定空地分割辦法第五條：

申請建築基地法定空地分割，應檢附直轄市、縣市主管建築機關准予分割之證明文件。實施建築管理前或民國六十年十二月二十二日建築法修正前建造完成之建築基地，其申請分割者，得以土地登記規則第七十條第二項所列文件辦理。

（圖片提供／幸福空間）

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法定空地可否拋棄？

依建築法第11條規定，係屬建築基地之一部分，其於建築基地建築使用時，應留設一定比例面積之空地，旨在維護建築物便於日照、通風、採光及防火等，以增進建築物使用人之舒適、安全與衛生等公共利益，故該法條第3項明定應留設之法定空地，負有「非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用」之使用負擔，從而所有權人應無從拋棄該空地所有權，而由國庫原始取得，進而免除該土地上原有之使用負擔，其所為之拋棄行為，乃屬違反建築法應保留空地以維護公同利益之規定及意旨，亦即民法第148條第1項所禁止之行為，牴觸權利濫用禁止原則，且有迂迴脫法行為之嫌，與上開建築法第11條之立法精神有悖（法務部91年5月23日法律字第0910018530號函參照）。

是以，基於法定空地為建築基地之一部分，為維護建築法應保留空地以維護公同利益之規定及意旨，建築物法定空地所有權人，無論是否仍有該建築物或坐落基地所有權，皆不宜單獨拋棄其法定空地所有權。

法定空地可否移轉？

依據建築法第11條：「應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用；其分割要件及申請核發程序等事項之辦法，由中央主管建築機關定之。」

依據公寓大廈條例第58條第二項：「公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備，讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為。」

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