老屋拆掉重蓋每坪20萬有找？專家揭危老重建眉角　找熟人施工竟貴1600萬

文／謝曉菁

台中市房價居高不下，新建案動輒每坪6、70萬元，扣除公設後，實際居住空間可能不如預期。對於名下已有老屋、土地的民眾而言，與其花大錢買新房，是否能透過危老重建，將老家拆掉重蓋比較划算？對此，大台中危老建築諮商中心經理Ted及專案經理Grace於Podcast節目《地產達人秀》指出，若本身已有土地，危老重建每坪造價有機會壓在20萬元以內，但建物資格、土地條件，資金與施工管理都是關鍵。

節目提及，目前台灣屋齡超過30年的住宅已突破554萬戶，隨著老屋數量持續增加，部分屋主開始考慮自行修繕或重建，來取代等待政府的都市更新，或另外購買新屋。

針對仿間流傳「危老重建每坪20萬元有找」的說法，Grace表示，由於屋主原本就持有土地，不必再負擔購地成本，主要支出為拆除、重建工程及相關管理費用，「在一定條件下，確實有機會將每坪造價控制在20萬元以內」。不過，實際費用仍會受到基地大小、建築規模、施工條件及工程內容影響，不能直接套用到所有案件。

至於什麼樣的房子適合申請危老重建？Grace說明，首先必須確認建築物是否符合相關資格，包括屋齡30年以上、具有合法建築證明及必須位於都市計畫範圍內。而屋齡30年以上是常見的評估起點，但並非只要屋齡達標就一定能申請，仍須進一步檢視建物及基地條件。

Ted則指出，相較於都市更新，危老重建的速度會比較快，但必須取得全體所有權人同意。他表示，這樣可以讓整合成功的案件有機會縮短行政程序，但只要有一名所有權人不同意，就會影響重建進度。

Ted也分享台中水湳附近的實際案例。當地原有好幾戶相鄰房屋，部分屋主希望一起重建，但中間去有一戶因家庭及產權安排問題，決定不參與。最後其他住戶陸續改建成5層樓透天，唯獨中間保留原有平房，未來若要單獨重建，還得面對基地條件與相鄰建築間距等問題。

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除了所有權人整合，房子前面的道路能不能合法供建築使用，也是老屋重建容易忽略的問題。Ted提到台中東區的一個案例，當時屋主的房屋本身合法，前方道路也已供民眾通行多年，最後卻因為「道路產權」為私人擁有，所有權人不願意提供重建，導致整個計畫卡關。因此，評估危老重建前，不只要看房屋權狀，也必須釐清基地臨路條件。

談及資金來源，Grace表示，部分符合銀行授信條件的屋主，有機會透過危老相關融資支應大部分工程款。以部分小型透天重建案例而言，自備款可能約100萬至200萬元，「比買新房子要來的容易」。不過，仍須視屋主財力、擔保條件及銀行審核結果而定，並非每位屋主都能取得相同貸款條件。

在工程發包上，Ted點出，營造廠值不值得信任、能否確保其不會蓋到一半就跑路，以及工程品質的把關都很重要。他也提醒，找親友介紹的營造廠，不一定比較便宜。他分享，曾有案件使用相同工程規格詢價，合作營造廠報價約4200萬至4400萬元，屋主透過朋友介紹的營造廠卻開出5800萬元，價差最高達1600萬元。

而危老重建更麻煩的地方其實是施工進度。Grace分享，曾遇過一名台中北屯屋主自己在建設公司上班，考量到親友關係，便將自家透天重建工程與較大型建案交由同一家營造廠承攬，結果小型工程反而受到大型案件排程影響，工期比其他同期案件慢了約一年半。

對此，Grace提醒，當營造廠同時承接大小不同的工程時，往往優先調度人力處理大型案件，小型工地就可能長時間等待。

最後，Grace表示，危老重建看似能省下購地成本，但屋主仍須面對法規審查、資金籌措、營造廠選擇及工程品質管理等問題。尤其小基地工程未必能享有大型建案的規模經濟，單坪造價反而可能較高；因此在決定拆除老屋前，應先確認基地能否重建、評估完整預算，並以一致的工程規格向多家廠商詢價，避免原本想省錢蓋新家，最後卻因施工問題增加支出與等待時間。