桃園A7「產專宅」是工業宅嗎？合法住宅卻陷污水難題　房仲揭關鍵差別

文／謝曉菁

桃園A7重劃區近年推案、人口持續增加，近期卻因「產業專用區住宅」污水處理問題引發地方討論，甚至出現「工業宅」質疑。在地房仲黃俊嘉指出，實際檢視A7都市計畫書，第二種產業專用區雖然並非住宅區，但土地使用分區管制要點確實明文允許一定比例作住宅使用；不過，「可以蓋住宅」與「住宅污水能否接入公共污水系統」其實是兩個不同層次的問題，也是這波爭議容易混淆之處。

桃園市議員陳雅倫本月10日質詢時提到，桃園市龜山區A7產業專區「禾悅花園」、「富宇上城」、「富宇富御」等社區，因無法接上市府污水下水道幹管，居民面臨污水處理及費用負擔問題。陳雅倫指出，住戶購買的是合法住宅，市府也依法核發建築及使用執照，卻未同步提供污水下水道接管，認為相關工程費用不應轉嫁給居民。

針對外界出現「工業宅」討論，黃俊嘉表示，若從正式都市計畫來看，相關住宅所在地的土地使用分區為「第二種產業專用區」，並非住宅區，但也不能直接與乙種工業區畫上等號。

根據2021年4月《變更林口特定區計畫（配合辦理機場捷運A7站區開發案區段徵收相關作業事宜）案（第四階段）》，土地使用計畫將乙種工業區與第二種產業專用區分開列示，其中乙種工業區面積3.33公頃，第二種產業專用區則達39.44公頃，兩者在都市計畫上屬於不同土地使用分區。

值得注意的是，第二種產業專用區並非完全禁止住宅。依該都市計畫土地使用分區管制要點第9點，第二種產業專用區除了核心產業、次核心產業、支援性產業及相關設施外，第五款也直接列有「住宅」。

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第10點則進一步規定，區內住宅用地面積合計不得超過各該專用區總面積10%；此外，另有各該專用區總面積10%的土地，可依規定報經產業目的事業主管機關同意後，配置相關產業、住宅或設施。

黃俊嘉指出，至少依上述都市計畫版本來看，第二種產業專用區的制度設計本來就容許住宅存在，但土地使用分區仍屬「第二種產業專用區」，並不會因此變成一般住宅區。因此，市場俗稱的「工業宅」是否適合直接套用在A7所有產專住宅上，不能只從名稱判斷，仍須回到個別基地適用的都市計畫、建造執照、使用執照及主管機關認定。

至於這次引發關注的污水問題，關鍵同樣藏在都市計畫規定中。相關管制要點第10點規定，產業專用區開發者原則上應自行留設、興建污水及垃圾處理廠等環保設施；不過，如果開發基地位於公共衛生下水道服務範圍內、污水處理能力達三級處理以上，且建築污水管已接通公共衛生下水道，則可免設污水處理設施。

不過，黃俊嘉提醒，這項規定主要處理的是開發階段「是否必須自行設置污水處理設施」，不能直接推論個別住宅完工入住後，就一定能將民生汙水納入公共污水系統。個別社區能否接管，仍涉及當時都市設計審議、建照核定、污水處理規劃及現行規定等條件。

對A7購屋族而言，黃俊嘉認為，這起爭議真正值得注意的，不是急著替房子貼上「工業宅」或「住宅」標籤，而是買房前除了房價、格局及建商品牌，也應確認土地使用分區、適用的都市計畫、建造及使用執照核定內容，以及污水等公共設施條件。

他也強調，此次公開討論雖涉及「禾悅花園」、「富宇上城」及「富宇富御」等社區，但不能因此直接認定個別建案就是「工業宅」，也不能推論各社區面臨完全相同的污水接管條件。個案實際情況，仍須回到各基地適用的都市計畫版本、建照、使照及主管機關認定。