【社會住宅專題】政府蓋社會住宅為何困難重重？蔡英文「八年20萬戶」的政見目標，實際達成多少？

為照顧弱勢及青年族群的居住需求，蔡英文政府上任時宣布的「居住正義三支箭」，其中最關鍵的就是，要在八年內蓋成20萬戶社會住宅，包括12萬戶直接興建，與8萬戶社會住宅包租代管；八年（民國106至113年）分兩階段逐步達成，第一階段（民國106至109年）：政府直接興建4萬戶及包租代管4萬戶。第二階段（民國110至113年）：政府直接興建8萬戶及包租代管4萬戶，計12萬戶。

政府宣稱，第一階段政府直接興建部分由地方主導，已於2020年底順利達標；而在現在的第二階段，政府直接興建8萬戶，將由國家住宅及都市更新中心（以下簡稱住都中心）發包興建其中的6萬8千戶，補足地方量能不足，並建立社會住宅「國家生產線」來全力推動。

雖然蔡英文政府全力拚進度，但社會住宅的興建進度似乎趕不上房價上漲的速度，每次社宅抽籤時仍一戶難求。距離表訂的目標期限僅剩下2年時間，台灣的社會住宅推動進度到底走得如何？又有哪些問題和挑戰？

目前可用社宅僅2萬戶，「達標」是怎麼算的？

根據內政部不動產資訊平台公布，截至111年5月31日社會住宅興辦進度統計表，其將達成書細分為「既有」、「新完工」、「興建中」及「已決標待開工」，還有「規劃中」。

簡單計算，全國「既有」的6397戶，加上「新完工」的1萬4197戶，現可使用的社會住宅有2萬594戶。根據內政部的說明，其實20萬的目標是「發包決標的數量」，所以將「興建中」的2萬3257戶、「已決標待開工」的1萬3108都計入。不過即使如此，加上已經決標發包待開工的，共有5萬7459戶；以12萬的目標來說，6年來達成率約4成7，僅剩下2年的時間，還有一半以上的進度要追趕。

而包租代管的部分，8年內要有8萬戶，現在則有3萬7934戶，達成率也是接近一半，時間剩2年。住都中心日前曾表示，包租代管現在每月媒合數約1500至1800戶，媒合數穩定加速成長，有信心如期完成目標。

不過包租代管的計算方式是以「累計人次」計算，也就是一個人租一次、媒合成功就算一次，即使是同一個人租了好幾次，也會算進這8萬裡面，實際上到底有多少社會住宅包租代管的案件數，可以服務多少在租賃市場中比較弱勢的族群？

營建署國宅組組長歐正興說明，數量大概是媒合累計人次的七成；也就是目前大約有2萬8000戶的社宅包租代管戶數。

房價壓力最大的雙北地區，社宅進度如何？

根據統計，在全台各縣市當中，新北市是全台社宅數量最多的，台北市次之。台北市長柯文哲曾在2014年選前承諾8年5萬戶社會住宅，不過「社會住宅戰情中心」最新目標設定為2萬429戶；而台北市目前實際完工的約5000戶，招標及待上網的有720戶，也就是目前僅有不到目標三成的社會住宅可供居住。

柯文哲6月26日參加「居住正義的現實與實現」論壇時，坦言社宅從開工、完工、出租至少要4年，台北市以每年開工2500戶速度來做，目前達標的接近2萬戶，社宅存量2014年0.67%到今年預計可達1.23%。

他坦言當初喊出要8年蓋5萬戶，但後來發現不可能做到，自己任內勉強算做到2萬戶，有很多是都市更新發回的，北市府自己發包興建的有1萬2000戶左右。但他認為，如果台北市這麼認真拼都都跳票，蔡英文承諾的8年20萬戶也一定跳票。在蓋社會住宅中，溝通是最困難的，最花時間和心力，是最高的成本但也最重要，可是長期以來大家都沒把溝通這件事列入成本，未來「開說明會」也會編入預算。

而新北市到2021年，連第一階段的1萬戶都沒有達標，第二階段的3萬戶進展也相當緩慢。綠營就曾批評，新北市長侯友宜沒有用心，排除林口世大運社宅2907戶，實際僅6605戶是新北市規畫；且都是朱立倫前市長規畫，侯友宜任內毫無增加。

不過侯友宜對社宅的看法似乎不主張「新建」。他當時回應表示，新北社宅政策採用多元興辦，除闢建社宅，還提供「租金補貼」、「包租代管」等方案供市民選擇。租金補貼有3.2萬戶，包租代管2700戶，可以達到5％的7萬戶社會住宅目標值。

台北市專委王金棠就直言，新北市的住宅政策就是不蓋新的社會住宅，「他沒有在蓋，新北就是覺得中央要蓋你來蓋，現在新有的社宅都是中央蓋的；台北市比較負責，之前的林口社宅（世大運選手村）也是台北市蓋的。」

營建署的蘇玉峰科長則表示，他可以理解新北市的難處，因為近幾年大量的人口湧入，新北市不管是在托老、托幼、醫療量能，甚至是公務員的人力編制都趕不上，社會住宅的興建自然就不是最優先緊迫的事項，但他認為，這還是居住需求壓力沈重的雙北地區必須重視的問題。

這樣的數量和進度，能滿足居住需求嗎？

台灣現在到底有多少人需要社會住宅？根據內政部的統計，2016年2月時，台灣的九類弱勢族群社會住宅需求數有27萬0293戶，需求最高的是低收入與中低收入戶，約有16萬8055戶，其次是身心障礙者的6萬7744戶。

而根據政策，社會竹宅除了照顧弱勢族群，也必須照顧青年，因為在長期低薪和高房價的惡性循環之下，青年要擁有自己的房子越來越困難，根據根據聯徵中心2021年8月的統計，現在首次購屋的青年平均年齡約比10年前老了五歲，35歲後才有辦法買下自己的第一棟房子。

社會住宅興建報告中指出，社會住宅潛在需求至少40萬，而社宅推動聯盟則認為，按照現在的弱勢和一般戶配比來看，整體需求至少60萬。而除了蔡英文上任前本來就有的6000戶公宅，目前僅有約1.5萬戶能「對外招租」，遠遠無法滿足需求。

以台北市為例，社會住宅的整體中籤率僅有6.24%。從5月招租完的台北市廣慈博愛園區、行善社宅暨大同區斯文里三期都更分回戶，日前釋出1589戶進行聯合招租，整體中籤率更僅有5.8％。7月健康公共住宅有507戶，有8549人提出申請，中籤率僅有5.8%等可見，都會區的社會住宅，尤其房價最高的台北市是供不應求。

地方拚完輪中央，社會住宅進度為何衝不起來？

營建署國宅組組長歐正興說明，社會住宅興建分為兩階段，第一階段4萬戶幾乎都是各地方政府的貢獻，而到了第二階段還剩下的8萬戶，他們也察覺到地方政府沒有足夠量能，僅能再興建1.2萬戶，除了給予更多的資源和協助、建立融資平台、讓地方「實報實銷」的申請社宅推動的業務費補助等措施，中央也必須趕跟上腳步，以6.8萬戶的目標值，補足地方興建速度減緩後所缺乏的量能。

根據截至5月31日的最新統計，可以看到新北市接下來的「規劃中」目標竟然為0，而台北市也僅有1000多戶。蘇玉峰科長坦言，就是因為如此，所以現在負責中央社會住宅發包規劃的住都中心「皮要繃很緊」，拼達標的壓力很大。

台北市專委王金棠則表示，蔡英文政府喊出20萬戶，其實很多縣市政府根本「不理」，王金棠認為，只有台北市很認真在蓋社宅，所以為什麼柯文哲敢罵，「連他都跳票，中央怎麼可能不會跳票？」而目前為至台北市確實是全台蓋最多社會住宅的縣市。

歐正興認為，台灣蓋社會住宅的進度已經算很快，蔡英文上任後這幾年投入很大資源來拚：不過社宅興建的進度似乎追不上房價和房租上漲的速度，主要的原因包括以下幾個：

• 土地取得困難

興建社會住宅，最大的挑戰就是土地；蘇玉峰直言，蓋社宅不難，只要發包開工，3到4年可以蓋完，但前面光是處理土地，可能每個案子平均都需要6年以上的時間。

台灣都會區地價高漲，早期社宅都要買地興建，成本極高；一名曾在住都中心工作的人士透露，要取得土地非常困難，住都中心沒有太大的權利和「聲量」要求其他部會以優惠方式釋出土地，又或者沒辦法拿出什麼好的條件交換，「假如你要國防部或是警政署的土地，如果高層沒有下指示，他們為什麼要給？就算要給，你可能得用警察或國軍宿舍去交換，那又會影響到社會住宅本來的定位」。

而在地方上，雖然地方政府自己也有部分土地，不過雙北土地價格飆升，寸土寸金下也是經常遇到困難。營建署受訪時表示，《住宅法》修法後可以透過無償租用取得；他們盡力盤整土地狀況，目前所需用地已經超前儲備，在全國盤點出包括國防部、財政部和國營事業等209處170公頃適合用地，約可提供第二階段興建8萬戶；但還有不少土地需進行都市計畫變更、解決土地侵佔問題等。

• 缺工缺料，營造進度慢，建商發包困難

而隨著通貨膨脹，社會住宅興建成本也是水漲船高；根據主計總處分析，工程量體大幅成長帶動營建勞務和材料上的需求，但在缺工、營造物料價格上揚情形下，今（2022）年首季營造工程物價指數均漲10.21％。據統計資料，營造工程物價指數1月漲9.24％，2月及3月續漲10.03％及11.36％。而營造成本上漲，不只衝擊一般住宅建案，社會住宅發包興建也遭波及，除了造價直接增加逾一成外，中、南部因缺工問題更嚴重，進度恐被迫延後。

內政部今年1月時曾經初步查價後發現，雙北市社宅面臨造價上漲是首當其衝；北市社宅興建成本原本每坪18萬元，現已漲至20萬元，甚至有營造業者喊出每坪22萬元才願接，南部社宅每坪造價從12萬元漲到14萬元，成本至少多一成起跳。未來市場上不免發生短期搶工及原物料狀況，連帶新案成本飆升；社宅政策以「蓋多少」當作目標，又要求符合各項建築標章例如綠建築、通用設計等；興建成本自然更加昂貴，也導致進度緩慢不前。

據了解，早期很多廠商簽約時，造價是一坪14萬，現在有些甚至必須回頭調高到一坪18萬，以免廠商發生「做越多賠越多」可能想放棄不做的狀況。而根據住都中心的統計，目前已經發包出去的有1萬6321戶，然而這距離發包6.8萬戶的目標還很遙遠，在拚進度的同時，同時又產生其他隱憂。

OURS研究員廖廷輝坦言，他們很擔心現在政府為了「努力拚發包數量」，而忽略了施工和規劃的品質；雖然量不夠，而且他們對於真能趕上進度也感到悲觀，但社會住宅還是應該更為謹慎，這麼快大量發包可能會有問題，會影響後續很多事，除了住戶不滿，社宅的形象也會受衝擊，國外的社宅政策是幾十年甚至一個世紀去延續，沒必要為了拼這8年的數量，「當然我們知道數字在那邊沒達成會被批評，但拚發包算好事嗎？」

買房置產觀念難扭轉，租屋品質提昇不及，社宅真能成替代方案？

歐正興表示，不管是興建社宅、包租代管或者即將上路的300億租金補貼，投入這麼多資源，主要是盼能扭轉大家對於「租屋是屈就、沒保障、不成熟」的既定印象；透過讓租賃市場透明化和法制化、產業持續發展，提升租屋的生活品質，讓租屋也可以成為生活的選項；而社宅則是弱勢和青年的「中繼站」，協助大家在人生階段有穩定的居住，並透過附屬設施來提升社區整體發展。

社會住宅的方向並無太大問題，民眾對社會住宅認同持續提升，也反映周邊社區抗議減少以及在招租時申請踴躍的狀況上，不過主要問題仍是「只租不售」的社會住宅起步相對晚，房價居高不下成為世代沈重負擔；相較於其他國家社會住宅比例（荷蘭34%、香港29%、英國20%、丹麥19%、瑞典18%、德國16%、歐盟平均14%、新加坡8.7%、美國6.2%、日本6.1%），台灣即使在八8年內衝到20萬戶的目標，占比也僅有2.3％。

高房價的壓力下，台灣在社會住宅這幾年拼命趕進度；不只社會觀念要跟上，資源整合分配，以及執政當局的意志與執行力，如何在僅剩的2年至少達成20萬的目標，讓社會住宅穩定發展，形成長久政策，將會高舉「居住正義的」蔡英文政府卸任前的嚴峻挑戰。

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