白蟻啃牆、蜈蚣路過...租屋處「蟲蟲危機」能叫房東負責或無條件解約嗎？簽立租約應注意2細節
作者 : 答文希（黃志堅）
圖片 : shutterstock
租屋交易市場中，答叔經常遇到學生或朋友跟我抱怨，明明出現了不適宜居住的情況，卻很難叫得動房東完善處理。例如：租屋處出現大量的蟑螂、螞蟻、跳蚤，甚至是馬陸、蜈蚣等居家害蟲，若是偶然出現，我們還可以自行處理，但答叔要叮嚀大家：請勿自行上網買來路不明的環境用藥，這類管制商品的販售業者必須取得相關的許可證（環境用藥管理法第32條）；再者，這些不明用藥，其安全性與成效皆未經過官方認證，像是環保署化學局統計106年查核違法網路廣告商品，大多是從日本進口的「366日防蚊掛片」，由於這些商品沒有取得環保署化學局的許可證，無法確保其安全性及有效性，且廣告販賣者也沒有取得許可執照，依法可處新臺幣6萬至30萬元罰鍰。
至於「病媒防治業（者）」與「環境用藥許可證」，都可以在行政院的「環境保護署毒物及化學物質局」網站上查詢。但如果「芳鄰」拜訪得太頻繁，例如：睡覺到一半，發現螞蟻大軍在床頭行軍（還抬著小強屍體）；廁所上到一半，發現15公分的蜈蚣或馬陸經過腳下跟自己打招呼（以上都是學生們曾遭遇到的真實狀況），那怎麼辦呢？
首先，答叔要說明害蟲出沒事件本身，似乎很難認定是房屋的瑕疵。因為，依據民法第354條規定，民法中「物」（房屋是不動產，屬於物的一種）的瑕疵限於「價值」、「品質」、「效用」三種；另外，依據法院看法，「數量」不足瑕疵（如：房屋坪數短少），如果會影響物（房屋）的「價值」、「品質」、「效用」的話，也屬於物的瑕疵；但「害蟲出沒」算瑕疵嗎？如果依法論法，害蟲並不是房屋的一部分，並不「直接」等於房屋的瑕疵，我們當然無法請求房東除去這些害蟲；不過，當我們了解這些害蟲出現的原因時，或許就可以用間接方式要求房東處理害蟲問題。
其次，病蟲防治的物理方法無非是「不給來」、「不給吃」與「不給住」三個要領。其中「不給吃」多出於各位自己的衛生習慣，像是三四天才倒有廚餘的垃圾，或吃完餅乾不清理餅乾屑等，但「不給來」與「不給住」卻可能涉及房屋結構本身的缺失。例如：紗窗破洞導致蚊蟲飛入、牆壁縫隙提供螞蟻、小蟑螂居住躲避空間、排水管並無存水彎，而讓小強可以爬進家中等。因此，當我們秉持「柯南精神」跟蹤害蟲蹤跡，並查出有類似上述提到的狀況時，便可以依據民法與租約請求房東修繕（紗窗、牆壁縫隙、換水管），以減少「蟲蟲危機」的發生機率。當然，為求時效，有些小問題我們可以自己處理比較快，也可以自己買矽利康把牆面的小縫隙填補起來。
可是，有時我們無法發現牠們出沒的入口或巢穴時，我們又該怎麼辦呢？那就只能拜託房東找有政府認證的合格除蟲公司（病媒防治業），全面清除既已存在的害蟲，以及填補居家所有的牆面、水管、紗窗等內外不應出現的縫隙。但如果要進一步使房東有法律效力的義務的話，除了租屋前我們得好好檢診房屋的環境，避免租到潮濕、破舊的物件外，並在簽立租約時必須約定：
1.交屋前房東應找合格除蟲公司全面驅除害蟲條款，包含除蟲與隙縫填補等避免害蟲侵入、居住等步驟；
2.當害蟲干擾已嚴重影響房客居住品質時，若房東未完善處理房客得終止租約，房東不可藉口扣減押金或拒不返還押金。我們可以藉此契約條款的約定，以彌補民法瑕疵擔保與修繕義務規範不足的漏洞。
作者簡介_答文希（黃志堅）
中華不動產知識交流協會兼任講師、國立暨南國際大學公共行政與政策學系兼任講師 、輔仁大學全人教育課程中心兼任講師
本文摘自FUN學出版《答叔的生活法律學—租屋篇》
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