央行升息壓力籠罩房市 專家建議壓力測試加計0.5%
好房網News記者王震濂／台北報導
根據行政院主計總處最新公布數據，國內消費者物價指數（CPI）已連續 4 個月突破 2% 通膨警戒線，全年 CPI 年增率同步上修至 2.07%。隨著國際油價高檔盤旋與經濟成長率創高的背景下，目前已經傳出第3季可能升息半碼至一碼的消息。專家表示升息將直接增加購屋族的房貸負擔，進一步冷卻交易熱度，買賣雙方應重新評估財務承受力以因應市場變化。
央行升息對一般購屋族與房貸負擔，會帶來哪些直接影響？
以目前多位財經專家的示警，像是合庫金控首席經濟學家徐千婷就指出，近期國際油價再度來到每桶100美元，央行面臨物價、景氣與金融穩定多重考量。中信房屋研展室副理莊思敏就憂心指出，購屋族將可能面臨每月還款利息支出直接增加，擠壓生活預算；同步在可支配所得未大幅成長前，利率上漲將降低銀行給予的貸款額度上限。
中央研究院經濟研究所調查顯示，高達60.92%的受訪者預期一年後CPI漲幅仍達2%以上。中經院指出這種強烈的物價上漲預期，會讓許多首購族與換屋族焦慮不安，一方面擔心薪資漲幅趕不上房價與物價，另一方面又害怕一旦升息開跑，貸款負擔會壓垮每月現金流。相反地，賣方與建商則面臨營建成本居高不下與營建指數盤整未過年線的雙重夾擊，市場觀望氣氛日益濃厚。
雖然行政院主計總處分析，上半年總薪資增幅 3.5% 扣除通膨後，實質總薪資仍有 1.8% 的成長，能適度抵銷物價上漲衝擊，但對高槓桿購屋者而言，利息增加卻是極為有感的實體支出。
莊思敏建議，面對升息陰霾，買方必須採取動態的財務避險機制。在計算個人房貸負擔能力時，絕不能僅以當前低檔利率為基準，建議應主動加計 0.25% 至 0.5% 的升息壓力測試空間，確保即便利率連續調升，個人現金流也不至於斷裂。
對於賣方與屋主來說，莊思敏提醒在交易量逐步放緩的市場氛圍下，一定要適度調整獲利預期；因為合理的開價才能在買方觀望期順利成交，這樣一來才能達到資金能夠及時回收與活用，在升息與通膨交織的房市新局中，唯有買賣雙方皆理性回歸財務基本面，才能實現穩健交割。
●常見問題 FAQ
Q: 央行如果升息，對已經辦理房貸的人有什麼直接影響？
A: 央行升息會使房貸利率同步上調，直接導致每月需繳納的房貸利息增加。對於高借貸成數與高槓桿的購屋族群來說，每月固定開支將顯著上升，進一步壓縮可支配所得。
Q: 在通膨率破 2% 且實質利率為負的環境下，適合買房嗎？
A: 實質利率轉負（如 -0.37%）代表存放銀行的資金購買力正在縮水。雖然房產具備抗通膨特性，但仍需視個人財務狀況而定，進場前應評估升息帶來的房貸負擔增加風險，避免過度槓桿。
Q: 購屋者在升息預期下，該如何進行財務壓力測試？
A: 建議購屋者在計算房貸還款能力時，將目前試算的房貸利率主動加上 0.25% 至 0.5% 的升息空間。若加碼後的每月還款金額仍低於家庭每月總收入的累計三分之一或可承受範圍，才算通過安全測試。
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