談城鄉商圈榮枯的變數

文／住展雜誌 MyHousing

近些年的經濟形勢改變極大，科技產業這片大牆，光芒四射，從業人員身家普漲。包括六都在內的各城鄉，突然竄起的高收入區里，競相佔據排行榜。因住民薪資高豐，消費力強旺，引發注目。然而，多數生活圈短時仍配合不上，影響生活品質。

富裕之島的「富」國神山，神感無敵；劍指之處，不是出金，便是冒油。在房市一片黯淡之中，獨放異彩。日前偶赴台南善化，見銷案工地處處，且售價合宜。尤以高樓層，標榜可在陽台眺望台積電特區，像台北人以瞧見一○一大樓為豪，功利社會，以此號召，必有效應。

新崛起區段，住宅搶建如雨後春笱。但生活圈重要配置，如商店、診所、銀行、餐飲、公共運輸等，民生四項得及時跟進，入住居民才能平順度日。否則缺衣無食少東西，尤其托育和各類通訊郵電等，更不可少。地方政府宜協助營辦推動，以免樹小牆新，一片寒酸。

都市建設有規劃策略，人員執行和經費，便能積極進行。區段繁榮，由點而面，繁星點點，簇花盛開，便見氣象萬千。唯若根柢不深，經營失策，浮沉盛衰，轉眼丕變。以台中為例，理想國、成衣街、簡餐街、Ａ商圈Ｂ商圈，乍現乍隱，榮枯更迭極速。何以致此？眾說紛紜。

房價當然跟著浪潮走，東區大旺，房地產住家店面身價俱揚。西區沒落，樣樣下滑，店面住辦租金，都難倖免。但住宅區有調性有機能，基本面堅實者，不在此限。像台北師大路，夜市撤走之後，房價水平變化不大。長期觀察都市房價輪轉起伏，既有趣亦值參考。媒體常報導，某處老街沒落，夜市熄燈，商圈黯淡點滴，相信關心者不少。

有人分析區段榮枯的因素，除公共建設之外，店面辦公室租金的變化，影響最鉅大。從商圈初旺時，租金隨之溫和上漲；此時各項指標向上，沒人在意這事，或堪能承受，故得以維持現狀。俟物業主乘機大肆收割，猛調租金時刻，眾多店家即應聲歇業，且連鎖效應，街路全黑。

在蛋黃區的街路，不少招租告示掛於漂亮店面，久久找不到新租戶。有些每坪單價八千元，一萬元或更高，二樓以上也甚昂貴。部分業主告訴房仲，某些行業謝絕議約，在他們眼中，多數店家是很難賺到錢的。這方面的事，房東應該看得很精準。