房貸鬆了安心借？鑑價風險千萬別輕忽 過度擴張槓桿恐樂極生悲
好房網News記者林和謙／宜蘭報導
央行今年第三暨理監事會決定放寬第二戶貸款成數至7成、並取消購地貸款18個月限期動工規定，不動產講師、宜蘭地政士及不動產經紀人邱明芳認為，這項調整大幅減輕了宜蘭在地換屋族與中小型建商的資金緊縮壓力，並加速引導宜蘭房市從過去的「度假投機型不動產」邁向健康的「自住與移居型」房地產市場。
雙北移居客自備款壓力減輕 須留意兩大隱憂
資金調度空間真擴大？宜蘭主流換屋與自住產品總價落在1,300萬至1,800萬元，如3房+車位的大樓產品、或是透天厝。邱明芳指出，房貸成數調升1成後，自備款可減少約130萬至180萬元，能大為減輕在地換屋族以及欲利用房價差價從雙北移居宜蘭的「新宜蘭人」的資金負擔。
另外，也須當心實務警訊與鑑價風險。邱明芳說明，但央行並未鬆綁第二戶「無寬限期」的限制，且宜蘭非精華區域、生活機能好的房地產物件，常面臨「銀行鑑價低於買方成交價」的問題；買方若僅看成數放寬而過度擴張槓桿，仍可能面臨現金落差的經濟壓力。
在地中小型建商 避免市場互相踩踏
回歸合理開發時程後，對建商有何影響？邱明芳說，宜蘭小型建商取得土地後，常因自有現金流量、在地環境影響、土地整合或工料短缺等問題，導致開工延後；過去18個月強制開工的規定容易逼迫建商盲目搶工或面臨資金收回風險；此次規定退場後回歸銀行實務審查，能讓在地建商依據市場需求彈性規劃推案，預防爛尾樓產生與降價拋售危機。
從投機炒作 轉為剛性支撐？
邱明芳表示，房市經過調節後，優質自住買方成為主流，房地產投資客減少：宜蘭核心區域（宜蘭市、羅東鎮）生活機能相當成熟，加上2027年宜蘭新縣長的就任，持續高鐵延伸宜蘭與在地交通建設相繼推動，剛性自住與返鄉買盤十分穩健。央行鬆綁管制能幫助真正的購屋需求者順利交屋與進場，使宜蘭房市長線回歸基本面發展。
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