租屋火災房東還是房客該負責？實際火災賠償案例怎麼判？
（圖片提供／幸福空間）
祝蓉和美妹在學校附近合租了一層公寓。
一天美妹揹著今夏最新的編織小圓包就出門約會去了。
美妹出門後，祝蓉就維持著懶攤的姿勢，邊追著電扇邊在沙發上看著「博恩夜夜秀」，動都沒動，突然間電話響了。
「祝蓉，你在哪裡？今天國文的林姥姥要點名欸。你人咧？」同學著急地問。
「什麼！要點名！我都忘了，我現在出門。」祝蓉包包一拿就衝去學校。
********
下課吃完飯之後，走在回家路上，聽到消防車的鳴笛聲。「那不是回家的方向嗎？該不會家裡失火了吧！？」祝蓉緊張地三步併成兩步，急匆匆地趕到家樓下。
結果真的是祝蓉的租屋處失火了，消防局調查起火原因，發現是電風扇使用的延長線老舊導致的，房東因此對她提告，要求她賠償所有的損失，她該怎麼辦？以下分成四大部分為大家說明：
一、租屋處失火，房客該怎麼辦？
二、可以用契約改約定房客要負抽象輕過失的責任嗎？
三、實務上的「重大過失」案例
四、分租套房失火，房東要負責？
一、租屋處失火，房客該怎麼辦？
對於租賃關係中發生火災，《民法》第434條規定：「租賃物因承租人之重大過失，致失火而毀損、滅失者，承租人對於出租人負損害賠償責任。」是在保護承租人之利益，以減輕其賠償責任，為承租人失火責任之特別規定，那什麼是「重大過失」呢？
《民法》上所謂過失，以其欠缺注意之程度為標準，可分為抽象過失、具體過失，及重大過失。
（一）抽象過失
應盡善良管理人之注意（即依交易上一般觀念，認為有相當知識經驗及誠意之人應盡之注意）而欠缺者，為抽象過失。
（二）具體過失
應與處理自己事務為同一注意而欠缺者，為具體過失。
（三）重大過失
顯然欠缺普通人之注意者，為重大過失。
二、可以用契約改約定房客要負抽象輕過失的責任嗎？
由上段的說明可以知道，《民法》第434條規定承租人對於租賃物的失火責任要負的是「重大過失」，那麼房東可不可以用租約與房客更改約定，當有房屋失火的情況，要求房客負抽象輕過失的責任呢？
答案是可以的。最高法院認為如果當事人（房東）以特約約定承租人就輕過失的失火應負責，這個特約是有效的。但請特別留意書局的制式契約規定：「除具有炊煮設備之套房外，嚴禁使用瓦斯設備，又所使用之電器請勿逾越用電負荷，如有違誤致損及他人，應負一切法律責任。」該項內容並沒有明定房客要負什麼樣的失火過失責任，因此不能以這條就要求房客要負抽象輕過失責任。
三、實務上的「重大過失」案例
（一）電線失火（台灣台中地方法院一○五年度訴字第二五六號判決）
消防局火災原因調查鑑定書資料顯示，火災起火點研判是房屋臥室南側電腦主機附近，因電氣因素引起火災之可能性較大。法院認為房屋起火原因是電線走火，而一般電線於通電中即會發熱，若電線老舊或是電線折到，其塑膠部分會因為比較脆弱而無法散熱而引起火災，但是電線使用情狀，顯然不是一般人平常就可以察覺預防，不能夠認為被告就房屋火災有重大過失
。
（二）延長線失火（台灣基隆地方法院一○八年度訴字第七十七號判決）
消防局火災原因調查鑑定書研判火災起火原因以電源延長線（花線）電氣因素引燃火災之可能性較大。電源延長線使用甚為普遍，在正常使用下電線短路之情況甚少，且電源延長線一般都是插電使用，其
突然電線短路起火，對不在場之被告來說，實在無從注意並加以防範，所以被告對本件火災之發生，並沒有通常一般人應注意、能注意而不注意之情形，本案件應該沒有原告所稱之重大過失。
（三）神明桌長明燈失火（台灣台北地方法院一○五年度訴字第一九五四號判決）
消防局火災原因調查鑑定書認為，本案起火原因以電氣設備（長明燈電源配線短路）引燃周遭可燃物致起火燃燒之可能性較大。
被告是房屋的使用人，本來就有注意該屋內相關電氣安全及防範之注意義務，應謹慎注意、定期檢查使用已久、二十四小時均通電使用之長明燈燈座現況，有無電源線因長期使用受熱熔解老化之情形，以免長明燈電氣設備產生過熱、受老鼠咬囓破損、積污導電、使用導致電線短路之情形。
若被告能善盡注意義務，上面所說可能造成火災發生之電氣短路因素應該不至於產生，而依一般客觀情事觀之，被告住在屋子裡那麼久，也沒有什麼事情讓他沒有辦法去注意到長明燈設備狀況及全年的通電使用，所以被告對於本件火災之發生，均有應注意能注意而不注意之過失，因而需負損害賠償責任。
從上面的案例，我們看到具體個案有無過失的研判其實相當困難，除了參考消防局的鑑定報告外，還是要從現場跡證、證人證詞、使用習慣等等來綜合判斷，也提醒我們要時時注意家中電器、電線等等的使用狀況。
四、分租套房失火，房東要負責？
除了房客要注意失火責任外，房東對於屋內設備或者是隔間、逃生設備、逃生動線，也要相當注意。在臺灣，頂樓的住戶把頂樓加蓋後使用或是出租是很常見的現象，以下要介紹的案子就是房東在自己買的公寓四樓，頂樓加蓋後並用木板隔成十間雅房出租他人居住以收取租金。
這個案例的房東從四樓電源配電箱連接電線，經過四樓屋內房間、儲藏室、房間、餐廳、廚房至四樓後陽台處設置電源插座，外接黑色電源線插入該插座接電供四樓後陽台使用，結果電源延長線發生短路起火，火勢除向四樓屋內延燒，也向上延燒至五樓，甚至連隔壁鄰居也無可倖免，有一名房客酒後宿醉未能清醒，並吸入過量一氧化碳、全身大面積燒灼傷，致中毒窒息、燒灼休克而死亡。檢察官以過失致死罪起訴房東。
法院審理後認為依據消防局火災原因調查鑑定書，起火原因以電氣因素（電源延長線短路）引燃周邊可燃物致擴大燃燒之可能性較大。房東自四樓電源配電箱拉線至四樓後陽臺電源插座，應該要注意電源延長線是否因長期使用而有劣化情形，以免造成短路而起火燃燒，但是房東竟然疏於注意，未為適當維護管理，導致發生本件火災，房東顯有過失。
最後法院以過失致人於死罪判處房東九個月有期徒刑。從上面的案例我們看到，一旦發生火災，造
成的生命、健康、財產損失十分巨大，房東和房客除了時時注意家中電器、電線等等的使用狀況進行定期檢修，特別是電線老化、電氣設備老舊的情形都要注意，也要盡量採用防火建材、不要任意隔間，也不要在樓梯間擺設雜物，避免影響逃生動線，損人不利己。
（圖片提供／幸福空間）
延伸閱讀：租到漏水房，可以退租嗎？房東有權扣押金嗎？專業律師教你怎麼做！
延伸閱讀：房東亂寫租約內容會被罰！租屋族的消保法 《租賃條例》9/1日起施行
延伸閱讀：不想租了！預付的房租拿得回來嗎？
【本內容節錄自編輯精選好書《律師教你簽租約：房東、房客必知的租屋法律知識》】
出版社：FUN學創意生活廣場
作者：劉琦富
相關服務：►►► 幸福空間 - 裝修需求單
相關服務：►►► 幸福空間 - 裝修計算機