與生命對賭的一場博弈 有房小白的老屋重建必備攻略

時間推移為社會方方面面都帶來許多改變，即便其中不少都是具備劃時代意義的革新，但也有部分隱憂於此同時逐漸形成，甚至演變成自己跟自己生命對賭的一場博弈⋯⋯

文／王奕淳　攝影／羅劍明　圖片／PEXELS

醫療進步延長了人類的壽命，卻也成了人口老化的原因之一；建物隨著開發時長累積，越來越多彼時新厝，現如今已成了舊房；在此「雙老」現象浮現下，位處板塊交界帶的台灣，又有著地震頻繁這般原罪，不禁讓人擔憂，當意外來襲時，高齡長者該何去何從？

每每遭逢地牛翻身，居住在老舊房屋的王老先生，因行動不便、只能眼睜睜地看著室內擺設，因著天搖地動而恣意擺盪，卻束手無策；頓時，王老先生就像是突然被拉進一場賭局現場，只是一般的賭局，賭的是錢財，大不了荷包變得乾癟；相較之下，這些臨時被迫與地牛對賭的賭局，其籌碼一直都是多少金山、銀山也買不到的性命。

正是因為這樣，民眾想為自己的老屋重新搭建的念頭愈來愈深，但無奈法規用字文謅謅、建築營造相關知識也有看沒有懂，最後兩手一攤。

但現今社會其實有許多資源可供利用。當民眾看到自己住家牆壁上突然出現裂痕，或是意外得知哪裡開始漏水時，即便不確定是否屬於都更危老範疇，也依然可以向各地方政府的都更相關窗口諮詢，如雙北各自的住都中心、桃園的住宅發展處，或是各地方政府負責相關都市更新的單位等；或是民間的都更諮詢工作站，甚至是由八家公股行庫共同成立的台灣金融都更公司等，這些單位都可藉由過去的實務經驗，為想要重建的民眾提供幫助。

事實上，根據內政部以屋齡達30年以上為標準，統計國內老舊房屋數量，在2014年第二季至2023年第二季之間，老屋數量從355.5萬戶來到483.8萬戶，若依九年增加約128萬戶的速度推算，截至今（2024）年恐怕就會突破500萬戶大關。

除了目前國內面臨老屋遍布困境之外，高齡化的社會問題也早已存在多時。65歲老年人口占總人口比率，也預計於明（2025）年高於20％，達到超高齡社會的狀態，而如今就有將近118.4萬戶，是僅有高齡長者居住的住宅，其中又以獨居長者為主，占比高達約8成。老人、老宅的「雙老問題」警報大作，更加劇了都市更新與危老重建的緊迫性。

公家單位以身作則

面對這些關乎基本人權的居住問題，政府作為具備公權力的一套機構，勢必以主導者的角色進行公辦都更，透過成立推動小組，負責監督執行進度與籌措資金。但有鑑於前述提及國內老屋量體龐大一況，政府依據都更危老區域的多方條件擬定優先順序，包含不具備市場性、環境窳陋、具備大量低度利用公有地的地區，以及存有公共安全疑慮，如耐震不足、海砂屋等區域。

而地方政府之間又各具差異，以台北市及台南市選定公辦都更區域時，參考的土地面積條件為例，北市要求範圍內的公有地（不含公設用地）需達1650平方公尺，且占總面積達50％以上；台南則是除了規定基地面積需達相當規模之外，也要具備臨接道路等條件。

除了政府可依法自行劃定區域，部分縣市也開放民眾在符合各自規定後，向負責相關業務的窗口提交公辦都更的申請，如北市「公辦都更7599專案計畫」，民眾可在基地面積達2000平方公尺以上，且更新意願達75％時，向都市更新處提出申請；桃園市也即將設立「都更專案辦公室」，受理民眾申請公辦都更。

官民合作促進居住安全

在透過地方政府依據各自標準，來推動各地的都市更新，讓居住安全得以實現之餘，其實民眾也可以自己或建商作為主導者，依循《都市更新條例》（以下簡稱都更條例）完成較具規模的都更；或是依《都市危險及老舊建築物加速重建條例》（以下簡稱危老條例），不受基地面積限制完成老屋重建。

至於進行都更、危老重建的首要條件，便是房屋擇一符合各自的規定，危老條例是以位於都市計畫範圍內，且並非古蹟的合法建築為對象；都更則以都市計畫內、面積達1000平方公尺的基地為主（面積僅達500平方公尺以上的個案需經都更審議會同意才能實施）。

利用多方資源具體評估

在滿足規範條件之後，民眾可向政府單位、開發商或建經公司提出進行初期評估的需求，台灣金融都更公司副總經理張財旺表示，評估階段包含意願度調查、初步法規檢討，以及量體評估與財務試算。通常也會同時調查民眾自行出資或融資的可能性，甚至是可接受的初步分配條件，進而擬定重建採取的實施方式，決定計劃是否可行。

評估可行後，若民眾傾向以危老條例進行老屋重建，則需擇一滿足下列適用條件：一、建築物經過政府依法認定需要拆除，或已經拆除但尚未重建；二、建築物未達結構安全性能初評乙級；三、建築物僅達結構安全性能初評乙級，且屋齡達三十年以上，並缺少升降設備或改善不具效益。

接著是徵求危老計畫內、全體土地及建築物所有權人的同意，且決定重建採取方式如自建、委建或合建，再向政府提出申請，核准並取得建照後得以開工。

至於重建方式的選擇，可先依所有權人有無資金判斷是否合建，由建商出資並擔任主導者；再依是否具備充足時間、心力，甚至是建築營造相關知識，決定採取自地自建或委建。值得一提的是，宏道法律事務所律師蔡志揚說明，委建其實就包含全案管理，也就是委託專業團隊統籌重建過程中的大小事務，再依所有權人的決議執行計畫。

另闢蹊徑　都更也是解決之道

危老以外，另有都更條例可為民眾的老舊房屋帶來重建機會。耕薪建設董事長黃張維指出，由於都市更新的規模門檻較高，且實施後具備環境景觀改善、都市機能復甦等效益，並不必然需要取得全體所有權人的同意才能進行，部分民眾因此選擇藉以完成老屋重建。

不過，都更同樣可分為三種實施方式；除了前述提及的公辦都更較屬可遇不可求之外，依據所有權人的資金有無，也可區分為自辦與民辦都更。

若民眾自己就有資金，可作為主導者自組更新會，或是透過委辦尋求建經公司、都更顧問等專業人士幫忙，並召開社區說明會，藉以說明重建相關細節，進而說服其他參與者；而若民眾傾向採取民辦、以提供資金的建商擔任主導者，則建議向專家諮詢條件是否合理，避免後續發生問題時悔不當初。

接著在並非屬於迅行劃定區域，如海砂屋等處的前提之下，依照全基地內的同意比例，可區分為0至79％不能成案，以及達成80％以上可成案。後者又細分為100％與80至99％，若全部都是同意戶，就直接與建商採取協議合建；否則同意戶採協議合建時，視情況可能簽訂擇優條款；不同意戶則採權利變換、由政府決定分配坪數，最後申請取得建照開始重建工程。

雖說都更、危老條例不同，要求門檻也不一樣，但在老屋重建保障居住安全的急迫性之下，不論民眾是否確定住家是不是危老，或是不完全具備相關背景知識，任何疑難雜症其實都有相關單位可供諮詢，與其在家中盯著牆上裂痕、試圖揣測背後嚴重性，不如直接找找政府的都更相關單位或民間諮詢機構，才是實際又有效率的解決之道。

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