大哥欠債500萬拖累全家房產！地政士教一招「讓法院拍賣」反手救回房子
好房網News記者蔡佩蓉／台北報導
隨著大繼承時代來臨，許多的繼承後問題浮上檯面，有的持分共有房屋被拿去做私人抵押權借貸、有的持分房屋直接賣給外人、有的被部分共有人占用不願搬遷，讓其他兄弟姐妹有所有權無使用權，這些種種亂象，真實上演。
正業地政士事務所所長鄭文在提到，個案的房屋所有權是爸爸往生後子女們繼承而來，繼承人含媽媽共有5人，所以房屋所有權持分各5分之1，房屋由媽媽居住使用，後來大哥在外面負債累累，最後連他持分的5分之1房屋所有權，都淪為設定抵押權的擔保品，負債高達近500萬元。
正常來說，銀行是無法受理部分共有人的抵押權貸款，因為共有房屋如果需要辦理銀行抵押權貸款，必須全體共有人的同意及簽名，所以當部分共有人有資金需求時，貸款往往就會轉入「地下化」，改向私人的融資管道辦理。
私人債權人逼債拍賣 全家無辜面臨法拍危機
正因為大哥欠債500萬，導致兄弟姐妹持分的共有房屋面臨到法拍風險。鄭文在解釋，沒有辦理貸款的其他共有人，一定覺得莫名其妙，住好好的房屋，怎麼會被法院拍賣呢？「這就是部分所有權人的借貸，或是部分所有權人持分買賣衍生的結果。」
由於大哥的債權人找上門，希望另外4位共有人中，有人出資清償這筆近500萬元債權，否則將訴諸法律，聲請法院拍賣該房屋求償。
鄭文在表示，當時就建議這家人不用擔心，也不要去清償大哥近500萬元的債務，否則可能讓全家人深陷泥沼。甚至讓大哥持分的5分之1所有權，透過法院進行拍賣，再由共有人出資買回，可避免後續的債務爭議。
因為法院拍賣程序有一定的流程，從債權人聲請拍賣到法院拍定流程約需6個月到1年，所以房屋所有權的共有人仍然是5人，這段期間所有權不會有任何改變，媽媽仍然可以安心的住在這房屋裡，但是要小心法院拍賣的進度。
善用「共有人優先購買權」 合法將持分買回
鄭文在解釋，當房屋走到法院拍賣的程序時，如果5分之1價格合理，共有人可以在拍賣時直接去法院投標，如果價格太貴，下不了手，可以等第三人拍定後，再利用共有人的優先購買權的行使，將持分5分之1買回來。
為什麼不直接針對當初上們的債權人500萬元債務一次處理，而要透過法院繞了一圈才下手呢？差別就是怕大哥如果在外面債臺高築，清償後可能還有還不完債務，屆時可能搞到傾家蕩產都無法止血。且清償後，房屋5分之1所有權人仍然是大哥的，很難避免改天悲劇重演，借貸再次發生。
為何不直接掏錢還債？避免二次傷害
如果是透過法院拍賣程序，其他的債權人只能乖乖地從法院參與分配，法院拍定價格就是停損金額，不致於傾家蕩產。更重要的是法院拍賣或是共有人行使優先購買權後，所有權人變更為其他共有人，大哥的所有權不存在，可以避免爾後再來一次的債務風暴。
鄭文在提醒，大繼承時代，繼承人應繼分受法律的保障，辦理繼承後權利均等，誰也不敢保證兄弟姐妹何時會出狀況，何時會引狼入室，若遇到這類狀況，應善用法律對於共有人的保障，從法院解決債務問題，可以避免親情牽絆，跳入債權人的圈套，無法自拔。
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