不只新青安！公股銀嚴查房貸「假自住」　店面、辦公室列新查核重點

文／謝曉菁

公股銀行房貸查核再升級，除了持續配合中央銀行及主管機關房市管制措施，今年也進一步強化內部風險控管，審慎因應房市過熱及投資型需求。除了鎖定自用、自住用途加強查核，最新重點更延伸至店鋪、辦公室等產品，若購屋人申貸時主張「自住使用」，貸款撥款後也將加強查核實際用途。

對此，房仲吳明翰指出，金融機構對房貸用途的貸後管理，不只新青安貸款的轉租、人頭戶問題，一般房貸若申貸時以「自住」取得較有利條件，實際使用卻與申貸用途不符，同樣可能面臨銀行重新檢視貸款條件的風險。

吳明翰表示，過去部分購屋族為了爭取較高貸款成數、較長寬限期或較優惠的利率，購買住宅、住辦甚至具有商業使用性質的不動產時，可能以「自住」用途向銀行申貸，但取得貸款後，實際卻將房屋出租、作為營業登記地址，或交由他人使用。

在房市信用管制持續、銀行房貸審核趨於謹慎的環境下，吳明翰提醒，購屋族不能只把注意力放在「貸不貸得到」，申貸時填寫的資金用途、房屋使用方式，以及撥款後實際使用情況是否一致，也可能成為銀行貸後管理的一環。

尤其近年新青安貸款陸續出現轉租、人頭戶等違規案例，更讓「自住」認定受到關注。依現行規定，新青安貸款房屋必須供借款人自住使用，不得出租或作為營業使用，借款人申貸時也須簽署自用住宅使用切結書。

吳明翰指出，除了政策性房貸外，一般房貸申請時，銀行也會依據房屋用途、借款人財務條件及實際風險決定貸款成數、利率、年限及是否提供寬限期。因此，若借款人原先以自住需求取得貸款，後續房屋用途發生改變，就應留意是否與原貸款契約及銀行核貸條件有所牴觸。

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至於銀行如何確認房屋實際使用情況，吳明翰表示，實務上可能透過不動產相關資料、公司或商業登記、稅籍，以及其他可供判斷實際使用狀況的資訊進行了解。若出現房屋申報自住、實際卻有出租或營業使用等情形，就可能引起銀行進一步確認。

不過，不同銀行、不同房貸產品的貸後管理方式及契約內容並不完全相同，是否構成違反貸款約定，以及銀行後續如何處理，仍應依個別貸款契約與金融機構認定為準，不能一概而論。

吳明翰提醒，真正需要注意的是，一旦銀行認定借款人實際使用情況與原本申貸條件不符，可能依契約重新檢視原有的貸款優惠，包括利率、寬限期、貸款成數或其他授信條件，若情節涉及違反政策性優惠貸款規定，也可能衍生追回相關優惠的問題。

以新青安為例，若經銀行查證房屋並非供自住使用，依相關規定，可能停止利息補貼，已溢領的利息補貼也可能遭追回，銀行並可依切結書及貸款契約重新核定貸款條件。

至於一般房貸，則不能直接套用新青安的處理方式。吳明翰表示，每家銀行授信條件、貸款產品與契約約定不同。若購屋人未來已有出租、營業或其他使用規劃，最好在申請貸款前就向銀行說明實際需求，而非先以自住名義取得較優惠條件，事後再改變用途。

他認為，在金融機構愈來愈重視房貸資金用途與貸後管理的情況下，房產從業人員的角色也不能只停留在買賣媒合。購屋人從買房前的資金規劃、房貸申請，到未來房屋出租、營業及資產配置，都應事先了解相關貸款條件及可能風險。

吳明翰提醒，對購屋族而言，房貸往往長達20年、30年甚至更久，為了提高貸款成數、爭取寬限期或較低利率，而以與實際用途不符的方式申貸，短期或許能夠降低資金壓力，但後續若遭銀行認定違反原有授信條件，原本安排好的房貸支出與資金規劃都可能受到影響。申貸前如實說明房屋用途、確認貸款契約內容，才是降低後續爭議最直接的方式。