佳偶變怨偶！夫妻買房前必搞懂這些事

好房網News記者呂詠柔／綜合報導

許多人在結婚之後，首先面臨到的事就是買房，但這事並不是那麼簡單，如果處理不慎，可能直接從佳偶變怨偶！為避免類似狀況發生，永慶房屋契約部資深經理陳俊宏曾在《好房網雜誌》中表示，情侶或夫妻買房前，最好要先搞懂房屋登記的產權、稅賦、貸款等事。

兩人在婚前買的房子，若登記在其中一人名下，就屬於個人特有財產，即使結婚後，也不屬於夫妻的共有財產；相對的，結婚後才買的房子，就算只登記在一人名下，房屋仍屬於夫妻共有財產，雖然房屋登記人，不需經另一半同意可以賣掉房子，但是賣屋所得屬於夫妻共有財產，另一半有權要求均分。

就法律層面來看，陳俊宏建議，婚前購屋最好採「聯名登記」，男女雙方各自保留一份權狀，如此一來，將來任一方賣屋都得經過另一方同意，而且賣屋所得屬於雙方；如果是結婚後才購買的房子，陳俊宏建議，最好只登記在夫或妻其中一人名下，好處是未來若換屋，另一半仍可保有一生一次自用住宅土地增值稅10％優惠稅率，最高可省下30％土增稅。

在貸款部分，若是婚前購屋，房屋貸款屬於個人的婚前負債，婚後另一半若是有幫忙分攤房貸，償還房貸金額也算婚後財產。而婚後購屋，產權登記人與貸款人可以不同，例如先生具備公教人員身分，適用軍公教人員優惠房貸，可用先生的名義，辦理軍公教優惠貸款，再把房子登記在太太名下。

另外陳俊宏指出，根據《銀行法》新規定，只要借款人提供足額擔保，金融機構不能強迫貸款人的另一半擔任連帶保證人。例如房子登記太太名字，先生是貸款人，先生提供足額擔保貸款7成，且有能力償還每月攤還的本金與利息，這時，銀行就不能要求太太擔任先生房貸借款的連帶保證人。

另一種狀況是，夫妻購屋時，以其中一人名義貸款，但如果購屋自備款不足，必須辦理8成房貸，超過房子抵押價值時，銀行為了降低風險，還是會要求另一半擔任房貸連帶保證人。

此外，夫妻購屋還會碰到的貸款問題是，即使夫妻雙方都是第一次購屋、兩人名下都沒有房產，還是有可能借不到理想的房貸成數。碰到這種情況，最好由沒有任何房貸的另一半擔任房貸主要借款人，若條件不錯，最高才能拿到8成的房貸額度。

另外還要注意的是，不管是由誰擔任主要房貸借款人，另一半最好也要分攤部分的頭期款，或是日後每月房貸本息攤還的金額，並留下繳款紀錄，以保障自己的權益。例如頭期款200萬元，先生出198萬元、太太出2萬元，日後每月房貸還款金額先生出9成、太太出1成，並且留下出資或繳款紀錄，對雙方日後都有保障。

最後，陳俊宏提醒，夫妻最好要先計算一下，日後每月本息攤還的金額，是否為夫妻月收入的3成，最多不可超過5成，如果超過的話，將來夫妻繳房貸時不僅會很辛苦，也可能會對家庭生活品質造成影響，變成名符其實的「屋奴」。

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