包租公、包租婆必知！租屋會衍生那些稅費？
（圖片提供／幸福空間）
買個店面、公寓或小套房，再出租賺取每月固定收入一直是滿受歡迎的理財方式。但當包租公或包租婆出租房屋，各項不動產稅負其實有別一般自住，了解出租房屋衍生的額外稅費，才能清楚知道出租房屋的真實報酬率。接下來就是要主題探討包租公和包租婆有哪些稅務議題。
各種稅費增加，租金報酬率降低
租金怎麼認定？
所得如何計算？
無償出借使用，也要報租金收入？
收租變主業，要繳多少營業稅？
各種稅費增加，租金報酬率降低
這幾年透過當包租公或包租婆賺取租金的實質收益大不如前，現階段的包租公和包租婆面臨兩個難題。一個是「持有不動產稅費大增」，另一個則是「國稅局稽徵技術進化」。
我國一連串對於房地產的稅制改革，包括調漲土地公告地價、房屋標準單價、提高非自住房屋稅率等措施，都對於持有大量房地產的「多屋族」不利。此外，當單筆給付租金達2萬元時還可能產生額外2.11％的二代健保補充保費。
包租公和包租婆的衍生稅負及費用 稅費種類 計稅／計費基礎 稅率／費率 房屋稅 房屋評定現值 臺北市：2.4％～3.6％（住家用）或3％（營業用），不適用自住房屋1.2％ 地價稅 公告地價 10‰～55‰，不適用自用住宅用地2‰ 綜所稅 租賃所得 5％～40％ 二代健保 租賃所得 2.11％
（表格資料提供／財經傳訊）
另一個難題是「國稅局稽徵技術進化」。過去常有房東要求房客不能申報租金支出的列舉扣除額，或是不能將租約拿去公證，免得被國稅局查到逃漏稅，而房客為了省下一點房租，很容易就向房東妥協。國稅局查緝時也只將焦點放在一人名下持有3間以上房屋，或者黃金店面。外加一旦誠實報稅就要面對上表中多項稅負，抱著不容易被抓到的僥倖心態，不少房東都選擇不申報租賃所得。
不過，106年開始，台電、中華電信、自來水公司等將開立電子發票，這就代表國稅局可以透過發票掌握房屋的水電使用情形，將是查緝漏報租金的一項有利資訊。一改過去要逐一訪查的查緝方式，能更有效掌握房屋使用情形。當逃漏稅難度提高，過去少報所得的房東們，同樣也得額外將以前漏繳的稅費納入考慮。
租金怎麼認定？
原則上，國稅局應核實認定納稅義務人所申報的金額。但《所得稅法》第14條第1項第5類另有規定「財產出租，其約定之租金，顯較當地一般租金為低，稽徵機關得參照當地一般租金調整計算租賃收入」，而每年度財政部均會公布當年度的房屋及土地之「當地一般租金」標準。
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換句話說，政府對於租金水準設下低標，當國稅局認為申報的租金偏低時，會按照每年所訂定之「房屋及土地之當地一般租金標準」來調整，原則上是按照房屋評定現值的一定比率為房屋（含土地）之當地一般租金標準。不同行政區依「住家用房屋」、「非住家用房屋」，都有不同的比率。土地之當地一般租金標準，則一律按土地申報地價之5%計算。若想知道詳細資訊可上網搜尋「房屋及土地之當地一般租金標準」或詢問國稅局。
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所得如何計算？
回顧綜所稅各類所得中「租賃所得」的計算規定，每年所收到的租賃收入可以扣除必要費用，再計入綜所稅。
租賃所得＝租賃收入－必要損耗及費用
或
租賃所得＝ 租賃收入 ×57％
若必要耗損及費用較多，平時可以逐一保留每一份憑證，申報綜所稅時就可以將出租房屋相關的折舊、修理費、產物保險費、房屋稅、地價稅、貸款利息當作必要費用減除。如果無法提示憑證的話，可以選擇直接以租賃收入的43％作為費用，以剩下的57％租賃收入計入綜合所得。
額外提醒幾個常被忽略的應注意事項：
1. 房屋的修繕費只能在出租當年度有實際修繕時，才可以扣除。像是按全年度計算的折舊費、地價稅、房屋稅、財產保險費等，需與出租期間一致，否則應按照該年度實際出租期間比例攤提。
2. 出租房屋的貸款利息，只能在申報租賃所得時列入必要費用中，不屬於列舉扣除額的「自用住宅借款利息」。
3. 收取押金記得依「郵政儲金1年期定存固定利率」（111年及112年分為0.78％及1.475%）設算租賃收入，比如房東收取100萬元押金，每年可產生7,800元利息，這7,800元就應該計入租賃所得。除非房東能證明押金有確切用途，並已申報運用押金產生的所得，才不用計稅。
無償出借使用，也要報租金收入？
如果收取的租金顯較當地一般租金為低，國稅局可以參照當地一般租金調整計算租賃收入，那麼如果無償借給親戚使用，是不是也可能需要報租金收入？原則上是。
當借給直系親屬或配偶以外的個人當作「住家用」時，除非已由雙方當事人以外的2人證明，並到法院辦理公證，確定是無條件提供使用，才可以不用申報租賃所得。但如果是借給直系親屬或配偶以外的個人「做生意」，就算沒有收取租金，都要按照當地一般租金情況申報租賃所得。
收租變主業，要繳多少營業稅？
當收租變成了主業，包租公和包租婆們還要繳營業稅。什麼情況下會被認定收租是主業，要辦稅籍登記，繳營業稅呢？有以下3個條件，滿足其中之一就要繳營業稅：
1.設有固定營業場所（包含設置實體營業場所或設置網站）。
2.具備「營業牌號」（不論是否已依法辦理登記）。
3.僱用人員協助處理房屋出租事宜。
那麼房東要繳多少營業稅是如何決定的呢？
舊方法是國稅局會調查房東經營租賃業務所需會產生多少營業費用，再依規定比率推算收入，稱為「費用還原法」。
過去不動產租賃業，是以「費用還原法」按其座落地段，蒐集資本主及員工薪資、租金支出、營業面積等資訊查定銷售額，但國稅局認為難以反映出租標的租金收入。不過這個方法不太精確，因為很多包租公會將辦公場所設在家中，也沒有請員工，再加上房東在多個縣市都有出租房屋的話，很容易就低估收入。
新的方式已於106年9月至28月發布，稱為「分業查定法」，以依出租標的數量、每月平均租金及平均出租成數來查定計算每月銷售額。「不動產租賃業」計算銷售額的公式，如下：
每月銷售額＝供出租不動產標的數量 × 每件不動產標的平均每月收取租金 × 平均每月出租成數＋收取押金依郵政定期儲金一年期固定利率計算產生的銷售額
國稅局仍然會實際訪查以了解房東的房屋出租情形，只是所需要知道的資訊與以往不同，也不再用單一固定比率回推銷售額，得出的結果預計將更加精確。
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【本內容節錄自編輯精選好書《艾蜜莉會計師教你聰明節稅：圖解個人所得、房地產、投資理財、遺贈稅（2023年最新法規增訂版）》】
書名：艾蜜莉會計師教你聰明節稅：圖解個人所得、房地產、投資理財、遺贈稅（2023年最新法規增訂版）
出版社：財經傳訊
作者： 鄭惠方（艾蜜莉會計師）
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